Vanke iflası için geri sayım! Dolar tahvilleri 44 sent'e düştü, Çin emlak krizi yeniden patlak verdi.

Bloomberg'in 26 Kasım'da bildirdiğine göre, Çin gayrimenkul piyasası, Çin Vanke Şirketi'nin olası daha ciddi bir krize girmeye hazırlandığını gösteriyor. Vanke, bir zamanlar Çin'in en büyük geliştiricisiydi ve şimdi, Çin'in zorlayıcı gayrimenkul krizini ölçen bir gösterge haline geldi. 2027'de vadesi dolacak olan dolar tahvillerinin bu hafta işlem fiyatı, 44 sentin altına düşerek bu yılın Ocak ayından bu yana en düşük seviyeye ulaştı.

Vanke Dolar Tahvilleri 44 Cent Kriz Seviyesine Düşüş

(Kaynak: Bloomberg)

Bu hafta Vanke, kredi pazarında büyük bir düşüş yaşadı. 2027'de vadesi dolacak olan dolar tahvili, 25 Kasım'da rekor bir şekilde 12 cent düştükten sonra 26 Kasım'da da düşmeye devam etti ve son işlem fiyatı 44 centin altına inerek bu yılın Ocak ayından bu yana en düşük seviyeye ulaştı. Vanke'nin yurtiçi tahvilleri de aynı şekilde düştü ve yatırımcıların bu bir zamanlar Çin'in gayrimenkul lideri olan şirkete olan güveninin tamamen sarsıldığını gösterdi.

Zorluk fiyatları genellikle tahvil fiyatlarının nominal değerinin 50 sentin altına düştüğünü ifade eder; bu seviye, piyasanın temerrüt riskini son derece yüksek gördüğünü gösterir. 44 sente düşen fiyat, yatırımcıların Vanke'nin tamamen temerrüde düşmese bile büyük ölçekli bir borç yeniden yapılandırması yapabileceğini ve alacaklıların büyük kayıplarla karşılaşabileceğini öngördüğünü gösteriyor. 2027'de vadesi dolacak tahvillerin vadesine yaklaşık iki yıl kalmışken, fiyatlar bu kadar düşük seviyelere düşmüş durumda, bu da piyasanın Vanke'nin kısa vadeli likiditesi ve orta vadeli borç ödeme kabiliyeti konusundaki son derece karamsar görüşünü yansıtıyor.

Son bir ayda, bu tahvil %40'tan fazla bir düşüş yaşadı; bu tür bir düşüş, yatırım dereceli tahvil piyasasında son derece nadirdir ve genellikle yalnızca şirketler iflas etmekte veya önemli bir temerrüt olayı yaşamakta olduğunda görülmektedir. Vanke'nin iflas riski, olasılıktan yüksek olasılık durumuna dönüşüyor ve bu, tüm Çin emlak piyasasında zincirleme etkilere neden olacaktır.

Vanke Tahvil Çöküş Zaman Çizgisi

Kasım ayı başı: 2027 yılında ABD Doları tahvil fiyatı yaklaşık 70 sent, piyasada hala umut var.

Kasım ortası: Eski başkan Xin Jie istifa etti, Shenzhen Metro kredi sıkılaştırma sinyali verdi, tahviller hızla düşmeye başladı.

25 Kasım: Tek günde 12 cent düşüş, rekor düşüş oranı

26 Kasım: 44 sentin altına inmeye devam ederek sıkıntı seviyesine ulaştı

42 milyar dolarlık kurtarma parası neden Vanke'yi kurtaramıyor

Güney Çin'in Shenzhen şehrinde bulunan Vanke, uzun zamandır hükümetin Çin gayrimenkul sektörüne yönelik tutumunu gözlemlemek için önemli bir gösterge olarak görülmektedir. En büyük hissedarı, devlet şirketi olan Shenzhen Metro Group Co., Ltd., bu nakit sıkıntısı çeken geliştiriciye yaklaşık 30 milyar yuan (yaklaşık 4,2 milyar dolar) tutarında bir hissedar kredisi sağlamıştır – bu kritik fon kaynağı, Vanke'nin bu yıl şimdiye kadar tahvilleri geri ödemesine ve temerrütten kaçınmasına yardımcı olmuştur.

Ancak, bu “hayat hattı” geçen aydan beri oldukça sorgulanıyor. O zaman, eski başkan Xin Jie istifa etti ve devlet destekli büyük hissedar, Vanke'nin kredi koşullarını sıkılaştırma sinyalini verdi. Xin Jie'nin istifası başlı başına önemli bir uyarı işareti; uzun süre yöneticilik yapan biri olarak, onun ayrılması şirketin geleceğine dair güven kaybı anlamına gelebilir veya büyük hissedar ile kurtarma stratejileri konusunda önemli bir ayrılık olduğunu gösterebilir.

Shenzhen metrosunun borç verme koşullarını sıkılaştırması, piyasa güvenine doğrudan bir darbe vurdu. Devlet sermayesi arka planına sahip büyük hissedar olarak, Shenzhen metrosu son bir yıl boyunca Vanke'ye likidite desteği sağlamaya devam etti; piyasa, bunun yerel hükümetin örtülü garantisini temsil ettiğini düşünüyor. Ancak, bu en önemli destekleyici tereddüt etmeye başladığında, devlet sermayesinin bile devam eden kurtarmanın mantığını sorgulamaya başladığı anlamına geliyor. Bu tutum değişikliği, “hükümetin arka çıkacağı” beklentisinin sona ermesine neden oldu ve yatırımcılar doğal olarak ayaklarıyla oy vermeyi tercih etti.

Bloomberg'un hesaplamalarına göre, yaklaşık 134 milyar yuan değerinde iç borç, gelecek yılın Haziran ayının sonuna kadar vadesi dolacak veya geri alım seçeneğine girecek. Bu ölçek, Vanke'nin son anlaşmaya göre Shenzhen Metro Grubu'ndan elde edebileceği henüz kullanılmamış kredi tutarından çok daha yüksek. Basit bir matematik, sorunu ortaya koyuyor: Shenzhen Metro, desteği sürdürmeyi kabul etse bile, sağlayabileceği finansman, vadesi dolan borç büyüklüğünü karşılamaya yetmeyecek. Bu likidite açığı, Vanke'nin iflas riski ile ilgili sürekli artan bir nedeni.

Aralık ayında çift borç vadesi Vanke'nin yaşam ve ölüm sınavı

Vanke, önümüzdeki ay acil bir sınavla karşılaşacak, çünkü iki yerel tahvil vadesi dolmak üzere: biri 2 milyar yuan tutarında bir tahvil ve diğeri 3.7 milyar yuan tutarında bir tahvil, sırasıyla 15 Aralık ve 28 Aralık'ta vadesi dolacak. Bu iki borcun toplamı 5.7 milyar yuan, Vanke'nin büyük borç yapısı içinde en büyük olanı olmasa da, sembolik anlamı miktarından çok daha fazla.

Aralık ayının ortası ve sonu, Çin'in ay takvimine göre yılbaşı öncesinde kritik bir dönemdir ve piyasa likiditesi genellikle sıkıdır. Eğer Vanke bu dönemde ödeme yapamazsa, zincirleme bir reaksiyon tetikleyebilir ve diğer vadesi gelen borçların güvenini etkileyebilir. Daha da önemlisi, bu iki borcun yönetim biçimi, önümüzdeki yılın Haziran ayına kadar vadesi dolacak 13.4 milyar yuanlık borç için bir emsal oluşturacaktır.

Eğer şirket bu iki tahvilin vadesini uzatmayı önerirse, yeterli alacaklı desteği sağlama konusunda giderek daha büyük zorluklarla karşılaşabilir. Tahvilin ihraç belgesine göre, herhangi bir uzatma planının her bir tahvilin en az %90'ının sahiplerinin onayını alması gerekiyor. Mevcut piyasa koşullarında bu eşik, tahvil fiyatlarının zaten zor durum seviyelerine düşmesi nedeniyle son derece zor bir şekilde ulaşılması gereken bir hedef, çünkü birçok sahip doğrudan dava açma veya icra takibi yapma eğiliminde olabilir, uzatma planını kabul etmek yerine.

%90'lık oy eşiği, Çin tahvil piyasasının standart ayarıdır ve alacaklıların haklarını korumak amacıyla oluşturulmuştur. Ancak, kriz anlarında bu yüksek eşik, yeniden yapılandırmanın önünde bir engel haline gelebilir. Eğer Vanke yeterli desteği alarak uzatma talebini geçiremezse, nakit geri ödeme yapmak veya teknik bir temerrüt ilan etmek zorunda kalacaktır. Mevcut likidite durumu göz önüne alındığında, birincisi neredeyse imkansızdır, ikincisi ise çapraz temerrüt maddelerini tetikleyecek ve diğer borçların vadesinin hızlanmasına neden olacaktır.

Çin'in gayrimenkul kurtarma politikalarının yetersizliği sorgulanıyor

Bloomberg, Vanke'nin içinde bulunduğu durumun, Çin politika yapıcılarının karşılaştığı daha geniş zorlukları vurguladığını belirtti: bir yandan, geliştiricilerin rekor düzeyde temerrüde düşmesinin etkilediği konut piyasasını yeniden canlandırmaya çalışmak, diğer yandan ise tek bir konut şirketine yardım tuzağına düşmekten kaçınmak. Geçen hafta bilgiye sahip kişiler, Çin'in yeni konut piyasasını stabilize etme önlemleri, örneğin yeni verilen ipotek kredilerinin faiz maliyetlerini sübvanse etme gibi önlemler üzerinde düşündüğünü söyledi. Yatırımcılar için, bu önlemler hayata geçerse oldukça zamanında olacaktır: Geçen yıl bir dizi gevşetici politika uygulanmasına rağmen, yeni konut satışları hala devam eden bir düşüş yaşıyor.

Çin emlak pazarındaki sorunlar, bireysel şirket krizlerinden sistematik risklere dönüşmüştür. Son üç yılda, Evergrande, Country Garden gibi birçok büyük geliştirici borç krizine girmiştir ve sektörün kredi sistemi neredeyse çöküş yaşamıştır. Hükümet, peşinat oranlarını düşürme, konut kredisi faiz oranlarını azaltma, satın alma sınırlamalarını gevşetme gibi bir dizi önlem almış olsa da, talep tarafındaki zayıflık devam etmektedir. Yeni konut satışlarındaki sürekli düşüş, Çin emlak pazarının yalnızca likidite sorunlarıyla değil, aynı zamanda derinlemesine bir arz-talep dengesizliği ile karşı karşıya olduğunu göstermektedir.

Borç sorunlarının etkisini azaltmaya çalışırken, yetkililer de borçlular üzerinde daha sıkı denetimler yapıyor. Çin medyasına göre, finansal düzenleyici kurumlar tahvil piyasasındaki ihlallere yönelik denetimlerini artırıyor ve özellikle gayrimenkul sektöründe borç temerrütleriyle ilgili bilgi açıklama eksikliklerine odaklanıyor. Bu düzenleyici sıkılaşma, piyasa şeffaflığını artırmaya yardımcı olsa da, mevcut kriz ortamında sorunlu şirketlerin ortaya çıkmasını hızlandırabilir.

Vanke'nin iflası gerçekten gerçekleşirse, etkisi şirketin kendisinden çok daha fazla olacaktır. Bir zamanlar Çin'in en büyük geliştiricisi ve devlet destekli bir işletme olan Vanke'nin çöküşü, “devlet destekli” piyasa beklentisini tamamen sarsacaktır. Bu psikolojik savunma hattının çökmesi, diğer devlet destekli konut şirketlerinde zincirleme bir tepkiye yol açabilir, çünkü yatırımcılar, “hükümet desteğine sahip” olarak kabul edilen tüm şirketleri yeniden değerlendireceklerdir. Çin emlak krizinin bu nedenle yeni ve daha zor bir aşamaya girmesi muhtemeldir.