1985年的租金是多少，以及与今天的住房成本相比如何

过去四十年，租赁市场经历了剧烈的变革。1985年租客每月支付的432美元租金，与今天的现实相比，几乎显得微不足道，但这个看似谦逊的数字讲述了一个关于美国住房经济和中产阶级家庭负担能力逐渐丧失的深刻故事。

1985年租金危机及其起因

要理解我们是如何走到今天的住房危机的，必须回顾动荡的1970年代。那十年带来了一场深刻扰乱租赁市场平衡的经济衰退。根据哈佛住房研究中心的数据，到1980年，住房负担率已达到35%，超过一半的租户面临严重的经济压力。1960年代和1970年代早期的相对负担能力几乎完全消失。

到1985年，租客们已经开始苦苦挣扎。那年的月租中位数已升至432美元，比五年前1980年的243美元中位数上涨了78%。这不是一个缓慢的变化，而是一个迅速加速的过程，许多家庭措手不及。

自1985年以来的租金增长轨迹

从1985年起的轨迹显示出一种无休止的上升趋势。iPropertyManagement的数据显示，自1980年以来，平均租金每年大约上涨9%，这一增长速度持续远超通货膨胀和工资增长。

用具体数字来看，这一趋势尤为震撼。1985年的月租432美元，到2022年8月已升至1388美元，增长了221%，不到四十年。以购买力衡量，月租1955美元大致相当于1985年租金的水平，但市场租金却持续远远超出这一水平。

为了更好理解所讨论的时代，可以看看1980年代中期的生活成本：在爱荷华州，1987年一加仑2%牛奶的价格约为1.59美元；在怀俄明州，1986年苹果每磅约0.39美元；在纽约，1980年碎牛肉每磅1.39美元。这些基准成本显示，生活的整体成本发生了怎样的变化，住房在家庭预算中的比重也在不断增加，远远超出了1985年时期的水平。

薪资难以跟上租金上涨

这个住房故事中最令人担忧的部分，是租金增长与收入增长的对比。根据消费者事务的数据，经通胀调整后，1980年美国的年平均收入为29,300美元。到2023年第四季度，USA Today数据显示，美国的平均工资已达到59,384美元。名义收入几乎翻倍，但这并未能赶上租金的上涨。

以1980年平均收入的通胀调整值为基准，租金占据了大约20%的年收入。而在今天，即使名义工资几乎翻倍，租房者仍需将更大比例的收入用于支付房租。这一数学关系对租客来说并不有利。

现代租客的负担

到2022年，情况已变得极为严峻。TIME报道，超过一半的美国租客已成为“负担过重”，每月住房支出超过收入的30%——这是住房变得难以负担的临界线。更令人震惊的是，超过1200万人每月在房租上花费至少50%的收入，几乎没有剩余资源用于食品、医疗、交通和储蓄。

对比之下，1985年，月租432美元时，收入中位数的工人可以将合理比例的收入用于住房。如今，尽管名义收入大幅增加，租房者的处境却变得更加脆弱。1985年的基准在当时对许多人来说已是挑战，但与当今的经济现实相比，完全不同。住房已从一种可控的支出，变成了一个日益占据家庭预算的主要项目，威胁着数百万中产阶级美国人的财务稳定和向上流动的可能性。