物业服务存在瑕疵，诉请违约金不予支持

在小区内，配备物业服务是为了提高居住质量，物业公司提供服务，小区业主为物业服务买单，因此物业服务也成了小区生活的标配。但是，当享受的物业服务存在瑕疵，物业服务公司在诉请业主缴纳拖欠物业费的同时诉请违约金能否获得支持呢？贵港市港南区人民法院审理一起物业服务合同纠纷案，依法判决物业公司的服务存在瑕疵，诉请违约金不予支持。

基本案情

原告贵港市某物业服务公司系某小区的物业服务供应商，为该小区提供清洁卫生、绿化养护、日常运作维护等管理服务，收取本物业内业主、物业使用人的物业管理服务费用等。原告贵港市某物业服务公司于2016年10月与该小区业主委员会签订《某小区物业服务委托合同》，合同约定服务期限、服务费、滞纳金等内容。2023年12月，原告贵港市某物业服务公司退出某小区物业管理，不再为该小区提供物业服务，但是在服务期间，被告梁某某拖欠物原告贵港市某物业服务公司2021年11月至2023年12月的物业服务费，原告贵港市某物业服务公司多次向被告梁某某催收无果，原告贵港市某物业服务公司诉至法院，请求判令被告梁某某支付拖欠的物业服务费以及违约金。

法院审理

法院审理认为，原告贵港市某物业服务公司与该小区业主委员会签订《某小区物业服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。再根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，2016年10月，原告贵港市某物业服务公司与该小区业务委员会签订的《某小区物业服务委托合同》对小区业主有约束力，被告梁某某为该小区业主，该合同应当对被告梁某某同等有约束力。原告贵港市某物业服务公司对该小区进行物业管理和服务，被告梁某某实际享受该服务，原告贵港市某物业管理公司诉求被告梁某某支付拖欠的物业服务费于法有据，法院予以支持。

关于原告贵港市某物业服务公司诉求被告梁某某支付违约金的主张，法院在审理查明原告在向该小区提供物业服务时存在电动车管理不善、停车秩序维护不周、保洁不到位等瑕疵，故对原告贵港市某物业服务有限公司该主张，法院不予支持。

法院依法判决，被告梁某某向原告贵港市某物业服务公司支付拖欠的物业服务费。

法官提醒

物业公司在履行物业服务合同时，不应止于基本完成，而应追求质价相符的精细化管理，要切实提升服务品质，这样才能筑牢履约根基、赢得业主认可、减少法律风险。希望物业公司能将本案反映的瑕疵作为改进契机，主动优化服务流程、与业主加强沟通反馈，用可见、可感、可信的服务质量赢得业主满意，从根本上减少纠纷，保障自身合法权益。

法律条文

《中华人民共和国民法典》

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

来源：贵港市港南区人民法院、广西高院、山东高法

【来源：东营市中级人民法院】