REITs卷土重来：投资者应该选择哪家零售巨头？

为什么REIT再次引起投资者的关注

房地产投资信托(REITs)已经度过了难关。在经历了2022-2023年的疫情和利率上升后，专注于零售的REITs正在显示出令人印象深刻的复苏。在2025年前九个月，该行业的平均回报率为6.9%，这表明投资者信心恢复。

其吸引力很简单：房地产投资信托基金（REITs）必须按照法律将至少90%的应税收入分配为红利。对于以收入为重点的投资者来说，这种结构性优势很难忽视，尤其是在红利收益率徘徘于5.7%-5.9%时。

但并非所有的房地产投资信托基金都是一样的。在比较**Realty Income (NYSE: O)和NNN REIT (NYSE: NNN)**这两家零售房地产投资信托基金的重量级选手时，选择变得更加微妙。

规模因素：房地产收入的庞大投资组合与NNN的专注策略

房地产收入运营着超过15,540个物业，约80%的收入来自零售租户。其租户名单如同零售明星榜单：Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart。杂货店(占投资组合的11%)，便利店(占10%)，构成了其基础，同时家居改善和美元零售商的曝光也丰富了投资组合。

NNN REIT采取了一种精简的方法，管理着近3,700处集中在美国零售的物业。其投资组合涵盖便利店、汽车服务、餐厅和家庭娱乐场所。

入住率讲述了故事：房地产收入的入住率为98.7%，而NNN REIT在第三季度保持97.5%。两者都很强，但房地产收入的规模提供了稳定的护城河。

分析数字：股息覆盖率和增长潜力

这里是指标重要的地方:

房地产收入的表现：

• 每股AFFO：$1.09 (同比增长2.9%)
• 预计2025年AFFO: 每股4.25-4.27美元
• 年化分红：每股$3.23
• 股息收益率：5.7%
• 租约续签率：+3.5%

NNN REIT 的表现：

• 季度AFFO：每股$0.86，(高于$0.84)
• 预计AFFO：每股$3.41-$3.45
• 最近的股息增加：+3.4%至每股$0.60
• 股息收益率: 5.9%
• 股息增长记录：连续36年增加

两者在股息安全性方面都非常可靠——它们的AFFO预测轻松覆盖分配。区别在于增长轨迹。房地产收入的庞大规模使得增加显著增长变得更加困难；向一个超过15,000个物业的投资组合中增加物业投资需要大量的资本投入才能产生影响。NNN REIT由于规模较小，拥有更多的空间进行有意义的物业收购，从而推动扩张。

股息忠诚测试：三十年的承诺

房地产收入自1994年上市以来一直在提高股息——超过三十年的持续增长。最近的提升：十月份从每股$0.269提高到$0.2695，每月支付(。

NNN REIT 以连续 36 年的分红增长来匹配这一承诺，包括在 8 月份将每股分红提高至 0.60 美元。

这种一致性很重要。它表明管理层对租户质量和现金产生的信心，即使零售面临逆风。

真实的紧张关系：多样化与增长

房地产收入的优势： 大规模的物业类型和租户行业多样化降低了特定风险。工业物业)15% 的投资组合(，加上博彩和其他类别，为抵御零售周期性提供了缓冲。

房地产收入的局限性： 这种规模使得爆炸性增长不太可能。重视稳健复利的耐心资本对此感到吸引；渴望增长的投资者可能会觉得这不够令人印象深刻。

NNN REIT的优势： 较小的规模意味着针对性的房地产投资仍然可以显著加速增长。每项新收购对回报的影响更大。

NNN REIT的局限性： 对美国零售物业的更窄关注意味着多样化较少。经济衰退影响零售可能会产生过大的影响。

哪种REIT适合您的投资理念？

这两家公司通过与抗衰退的企业合作，证明了它们能够在充满挑战的零售环境中蓬勃发展。两者都拥有相似的收益特征和堡垒级的股息安全性。

这个决定取决于你的风险回报偏好：

• 选择房地产收入 如果您优先考虑稳定性、可预测性以及在物业类型和地理上的最大多样化。接受增长将是渐进而非飞速的。

• 选择NNN REIT 如果您相信较小的规模能够释放出更优越的增长潜力，并且您对更集中于零售的投资主题感到舒适。额外的股息收益优势)5.9% vs. 5.7%(使交易更加诱人。

个人而言？增长的选择性使得NNN REIT更具吸引力——但前提是你能承受更低的多样化。对于厌恶风险的收益投资者来说，Realty Income的15,000多个物业护城河占据优势。

底线：这两只房地产投资信托基金都经历了零售末日的论调，并变得更加坚强。你的选择取决于你是要建立一个收入堡垒)房地产收入(，还是寻求适度的增长与股息保障)NNN REIT(。