新世界集团崩塌：香港的房地产信仰全面毁灭了吗

香港，一个全球房价最昂贵的前五大城市，正见证最具代表性的地产皇朝「新世界发展集团」陷入空前危机。从光辉岁月到深陷债务泥沼，集团最近再度完成 882亿 再融资，然而企业的危机依然存在。新世界面临的不只是单一企业的困局，更可能象征着香港人普遍的「房地产信仰」正全面崩塌。以下为综合整理报导。

从大力扩张到亏损连连，新世界从第三代掌门人手上翻船

过去十年，新世界在第三代掌门人郑志刚主导下大举转型，他将艺术文创文化引入商业地产开发专案，创办 K11 品牌，投资虚拟资产 Azuki NFT、元宇宙游戏、零售百货、保险、医疗甚至香氛开发，包山包海什么生意都做，他的豪华愿景一度获得市场青睐，也让新世界公司股价攀升。然而好景不常，自从 2019 年香港人走上街头抗议反国安法开始，到疫情封城、大陆内地经济放缓等多重因素下，新世界的营运环境急转直下。高负债杠杆策略迅速转为企业风险，截至 2024 年底，新世界的债务与股东权益比高达 95 %，远超同行。(来源：Bloomberg)

2024 财年，新世界财报显示历来最大亏损，亏损近 200 亿港币 （来源：大公报），这是集团自 1970 年成立以来首次出现年度亏损，象征着地产王朝正式走向衰败。

新世界变卖资产再融资展开自救

为自救，新世界启动多轮去杠杆计划。于出售资产方面，公司已先后出售愉景新城商场、启德体育园 75 % 权益、数个工厦项目，合共套现超过 77亿港币，这些资金为集团注入部分现金流。

再融资方面，2025年初，新世界成功再融资约 178 亿港币贷款，暂时稳住短期偿债压力。(来源：明报与大公报）；集团最近再度完成 882 亿再融资 (来源：香港经济日报），然而，分析师指出，若房市持续低迷，资产出售难度将进一步提升，变现速度和金额可能无法如预期。

企业传承危机

除了财务危机，新世界还面临找不到接班人窘境。原本被视为第三代接班人的郑志刚于 2024 年卸下执行长一职，其父郑家纯重新掌权。这一举动打破外界对家族顺利传承的期待，也反映内部对郑志刚主导的扩张策略出现分歧。

与此同时，其妹妹郑志雯已负责家族的珠宝与酒店业务，包括纽约凯雷酒店与巴黎克里雍饭店，被外界视为潜在接班人。在企业仍陷于债务压力与经营风险的情况下，谁将最终接掌新世界，目前尚无定论。

房地产信仰破灭？香港地产业的警讯

新世界的危机，可能只是冰山一角。过去数十年，香港经济高度依赖地产，形成一套强势、集中由富豪世家主导的市场结构，地产商透过土地储备与政策关系创造巨额财富，进一步加强产业集中度。但当今的现实是人口增长停滞、大陆内地移民潮涌现、资金外流、利率高企，让房地产不再是稳赚不赔的神话。

根据瑞银 2024 年报告，亚洲近五成的家族企业将在五年内进行世代交接，涉及逾 1兆美元的资产，新世界的困局成为典型范例，让其他亚洲富豪家族反思如何能保住家产，同时让接班人领导家族企业。

新世界是否揭开香港房产黄昏序章？

新世界的危机不仅是企业的警讯，更可能是香港房地产即将全面崩塌的警钟。过去华人认为有地私有财的核心经济思维正受到考验，而传统华人家族企业的传承模式也将进入转型期。

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