為何金融專家如 Dave Ramsey 會警告不要投資移動房屋公園

擁有房產仍然是美國積累財富策略的基石，但並非所有房產都能帶來相同的財務成果。儘管傳統的單戶住宅、公寓和公寓樓代表許多美國人通往資產淨值的途徑，移動房屋卻成為嚴肅財務審查的對象。美國最知名的個人理財顧問之一Dave Ramsey，對於在像big run bluffs mobile home park這樣的開發區購買移動房屋，認為這是一個有缺陷的投資策略，而非真正的財富積累機會，曾多次公開表達。

Ramsey強調，核心問題並非階級評判，而是應用於資產行為的簡單算術。根本問題在於不同房產類型隨時間的升值或貶值方式，理解這一點可以幫助潛在房主避免多年的糟糕財務決策。

即時折舊問題

當你購買移動房屋時，你不僅僅是在買一個住所——你是在獲得一個會貶值的資產，從你擁有的那一刻起就開始失去價值。與通常會隨時間升值的傳統房地產不同，移動房屋的走向類似於汽車：它們一開始就開始貶值，並且年年持續下降。

Ramsey的論點在數學上非常有說服力：“當你把錢投資在會貶值的東西上時，你會變得更窮。”這不是市場週期或暫時性低迷的問題，而是移動房屋市場的結構性特徵。希望用購買移動房屋作為進入下一個經濟階層的跳板的人，面臨一個財務悖論——他們使用的資產實際上在反向作用，阻礙他們的財富積累目標。

當你考慮到完整的財務方案時，折舊的速度會加快。房貸還款、維修費用、保險和地租合併成每月的支出負擔，類似於租房，但你同時也在目睹你的主要資產逐漸惡化。這種雙重財務負擔使得擁有移動房屋與租房和傳統房屋擁有不同。

房地產與移動房屋：理解關鍵差異

這裡的區別變得尤為重要：移動房屋本身在傳統投資意義上並不算是真正的房地產。那個會貶值的實體結構與其所在的土地是分開的。

當有人購買移動房屋時，他們通常並不擁有房屋所在的土地。他們是租用或租賃地塊，從移動房屋公園的經營者那裡取得使用權。這種安排意味著房產所有者從土地升值中獲得的利益微乎其微，而土地升值正是傳統房地產財富的積累所在。底層土地——Ramsey生動描述的“那塊泥土”——可能會升值，但這部分升值屬於公園所有者，而非居民。

即使在土地價值快速上升的理想都市地區，這個區別仍然重要。土地可能每年升值3-4%，而移動房屋本身的貶值速度更快。這會產生一種財務進步的錯覺。Ramsey直言不諱地解釋：“那塊土地剛剛救了你，免於你的愚蠢。”看似在建立淨值的，其實只是土地升值掩蓋了結構本身持續的價值損失。

即使擁有移動房屋和土地的情況下，數學依然不利。這種組合不像傳統房地產那樣運作。銀行也認識到這一點，這就是為什麼融資選項較少且利率較高的原因。

租房的理由

鑑於這些結構性缺陷，Ramsey提出一個反直覺的建議：租房者往往比移動房屋買家做出更好的財務決策。租房，雖然看似沒有資產淨值增長，但實際上可以避免移動房屋所有權帶來的每月資金流失。

當你租一個公寓或房子時，每月的付款確保了住房，卻不會貶值你應該在其中建立淨值的資產。你不是在賠錢——你是在付房租。當你為移動房屋支付房貸時，你同時在支付住房費用，並且目睹你的抵押品價值在下降。這是一個複合的財務錯誤。

租房提供了彈性，且不會造成財務惡化。如果情況改變，租戶可以搬遷，無需出售貶值資產或面對房貸“水下”的困境。同時，移動房屋所有者則陷入資產價值持續下降的困境，退出策略有限。

投資框架

真正的洞察在於區分住房與投資。傳統的房屋購買，儘管複雜，但通常會通過房產升值和強制儲蓄（房貸還款）來建立長期財富。而移動房屋則模糊了這條界線——它們像住房一樣運作，卻沒有帶來投資回報。

像big run bluffs mobile home park這樣的移動房屋公園社區，對許多美國人來說確實提供了生活解決方案，但將它們視為投資工具則是一個根本的分類錯誤。移動房屋的所有結構系統性地阻礙了財富積累，而非促進它。

對於考慮這條路徑的人來說，財務計算應轉向租賃選項，如果短期內無法進行傳統房地產所有權。臨時住房而非財務上會破壞財富的永久住房，才是更明智的選擇。正如Ramsey堅持的，數學很簡單——顯然，這種方式比擁有移動房屋更有利。