REITs卷土重來：投資者應該選擇哪家零售巨頭？

Question

## 爲什麼REIT再次引起投資者的關注房地產投資信托(REITs)已經度過了難關。在經歷了2022-2023年的疫情和利率上升後，專注於零售的REITs正在顯示出令人印象深刻的復蘇。在2025年前九個月，該行業的平均回報率爲6.9%，這表明投資者信心恢復。其吸引力很簡單：房地產投資信托基金（REITs）必須按照法律將至少90%的應稅收入分配爲紅利。對於以收入爲重點的投資者來說，這種結構性優勢很難忽視，尤其是在紅利收益率徘徘於5.7%-5.9%時。但並非所有的房地產投資信托基金都是一樣的。在比較**Realty Income (NYSE: O)**和**NNN REIT (NYSE: NNN)**這兩家零售房地產投資信托基金的重量級選手時，選擇變得更加微妙。## 規模因素：房地產收入的龐大投資組合與NNN的專注策略**房地產收入**運營着超過15,540個物業，約80%的收入來自零售租戶。其租戶名單如同零售明星榜單：Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart。雜貨店(佔投資組合的11%)，便利店(佔10%)，構成了其基礎，同時家居改善和美元零售商的曝光也豐富了投資組合。**NNN REIT**採取了一種精簡的方法，管理着近3,700處集中在美國零售的物業。其投資組合涵蓋便利店、汽車服務、餐廳和家庭娛樂場所。入住率講述了故事：房地產收入的入住率爲98.7%，而NNN REIT在第三季度保持97.5%。兩者都很強，但房地產收入的規模提供了穩定的護城河。## 分析數字：股息覆蓋率和增長潛力這裏是指標重要的地方:**房地產收入的表現：**- 每股AFFO：$1.09 (同比增長2.9%)- 預計2025年AFFO: 每股4.25-4.27美元- 年化分紅：每股$3.23- 股息收益率：5.7%- 租約續籤率：+3.5%**NNN REIT 的表現：**- 季度AFFO：每股$0.86，(高於$0.84)- 預計AFFO：每股$3.41-$3.45- 最近的股息增加：+3.4%至每股$0.60- 股息收益率: 5.9%- 股息增長記錄：連續36年增加兩者在股息安全性方面都非常可靠——它們的AFFO預測輕鬆覆蓋分配。區別在於增長軌跡。房地產收入的龐大規模使得增加顯著增長變得更加困難；向一個超過15,000個物業的投資組合中增加物業投資需要大量的資本投入才能產生影響。NNN REIT由於規模較小，擁有更多的空間進行有意義的物業收購，從而推動擴張。## 股息忠誠測試：三十年的承諾房地產收入自1994年上市以來一直在提高股息——超過三十年的持續增長。最近的提升：十月份從每股$0.269提高到$0.2695，每月支付(。NNN REIT 以連續 36 年的分紅增長來匹配這一承諾，包括在 8 月份將每股分紅提高至 0.60 美元。這種一致性很重要。它表明管理層對租戶質量和現金產生的信心，即使零售面臨逆風。## 真實的緊張關係：多樣化與增長**房地產收入的優勢：** 大規模的物業類型和租戶行業多樣化降低了特定風險。工業物業)15% 的投資組合(，加上博彩和其他類別，爲抵御零售週期性提供了緩衝。**房地產收入的局限性：** 這種規模使得爆炸性增長不太可能。重視穩健複利的耐心資本對此感到吸引；渴望增長的投資者可能會覺得這不夠令人印象深刻。**NNN REIT的優勢：** 較小的規模意味着針對性的房地產投資仍然可以顯著加速增長。每項新收購對回報的影響更大。**NNN REIT的局限性：** 對美國零售物業的更窄關注意味着多樣化較少。經濟衰退影響零售可能會產生過大的影響。## 哪種REIT適合您的投資理念？這兩家公司通過與抗衰退的企業合作，證明了它們能夠在充滿挑戰的零售環境中蓬勃發展。兩者都擁有相似的收益特徵和堡壘級的股息安全性。這個決定取決於你的風險回報偏好：- **選擇房地產收入** 如果您優先考慮穩定性、可預測性以及在物業類型和地理上的最大多樣化。接受增長將是漸進而非飛速的。- **選擇NNN REIT** 如果您相信較小的規模能夠釋放出更優越的增長潛力，並且您對更集中於零售的投資主題感到舒適。額外的股息收益優勢)5.9% vs. 5.7%(使交易更加誘人。個人而言？增長的選擇性使得NNN REIT更具吸引力——但前提是你能承受更低的多樣化。對於厭惡風險的收益投資者來說，Realty Income的15,000多個物業護城河佔據優勢。底線：這兩只房地產投資信托基金都經歷了零售末日的論調，並變得更加堅強。你的選擇取決於你是要建立一個收入堡壘)房地產收入(，還是尋求適度的增長與股息保障)NNN REIT(。