万科暴雷倒数！Долларовые облигации упали до 44 центов, кризис китайской недвижимости снова вспыхнул.

По данным Bloomberg от 26 ноября, китайский рынок недвижимости готовится к возможному более серьезному кризису, связанному с China Vanke Co., Ltd. Vanke когда-то была крупнейшим застройщиком в Китае и теперь стала индикатором сложной ситуации в секторе недвижимости в стране. Торговая цена его долларовых облигаций с погашением в 2027 году на этой неделе упала ниже 44 центов, достигнув самого низкого уровня с января этого года.

Крах долларовых облигаций Vanke до 44 центов

! Риск грозы Ванке

(Источник: Bloomberg)

На этой неделе 万科 резко упал на кредитном рынке, его долларовые облигации с погашением в 2027 году 25 ноября упали на рекордные 12 центов, а 26 ноября продолжили падение, последняя цена сделки опустилась ниже 44 центов, что является «критической ценой» и наименьшим уровнем с января этого года. Внутренние облигации 万科 также упали, что показывает, что у инвесторов полностью рушится доверие к этой некогда ведущей компании в сфере недвижимости Китая.

Уровень кризиса обычно означает, что цена облигаций упала ниже 50 центов от номинала, что указывает на то, что рынок считает риск дефолта крайне высоким. Цена в 44 цента показывает, что инвесторы ожидают, что Ванькэ, даже если и не полностью дефолтирует, может провести масштабную реструктуризацию долга, и кредиторы столкнутся с огромными убытками. Облигации с погашением в 2027 году имеют примерно два года до срока погашения, но цена уже упала до таких низких уровней, что отражает крайний пессимизм рынка относительно краткосрочной ликвидности Ванькэ и способности погашать долги в среднесрочной перспективе.

За последний месяц облигации упали более чем на 40%, что является крайне редким падением на рынке облигаций инвестиционного уровня, как правило, такое происходит только в том случае, если компания сталкивается с банкротством или значительными дефолтами. Опасения по поводу краха Vanke переходят от вероятности к высоковероятному событию, и это окажет цепную реакцию на весь рынок недвижимости в Китае.

Временная шкала崩盤万科债券

Начало ноября: цена долларовых облигаций в 2027 году составляет около 70 центов, на рынке все еще есть надежда.

Середина ноября: бывший председатель Синь Цзе подал в отставку, метро Шэньчжэнь подало сигнал о tightening займа, облигации начали ускоренное падение.

25 ноября: однодневное падение на 12 центов, рекордное падение

26 ноября: продолжает падение до ниже 44 центов, достигая уровня кризиса

Почему 4,2 миллиарда долларов не спасли Vanke

Группа Ванькэ, расположенная в южном городе Шэньчжэнь, долгое время рассматривается как важный ориентир для наблюдения за позицией правительства по отношению к китайской房地产ной отрасли. Ее крупнейший акционер, государственная компания Shenzhen Metro Group Co., Ltd., уже предоставила этому испытывающему нехватку наличности застройщику около 300 миллиардов юаней (примерно 42 миллиарда долларов США) в виде акционерного займа — этот ключевой источник финансирования помог Ванькэ в этом году погасить облигации и избежать дефолта.

Однако эта “жизненная линия” с прошлого месяца вызывает значительные сомнения. В то время бывший председатель Синь Цзе подал в отставку, а крупный акционер с государственным капитальным фоном также дал сигнал о tightening условий кредитования для Ванькэ. Отставка Синь Цзе сама по себе является серьезным предупреждением; как долгосрочный руководитель, его уход может означать потерю уверенности в перспективах компании или значительные разногласия с крупным акционером в стратегии спасения.

Ужесточение условий займа метро Шэньчжэнь также напрямую ударило по рыночной уверенности. В качестве акционера с государственным капиталом метро Шэньчжэнь на протяжении более года продолжало предоставлять ликвидностную поддержку компании Ванькэ, и рынок в целом считает, что это представляет собой скрытую гарантию местного правительства. Однако, когда этот самый важный поддерживающий партнер начинает колебаться, это означает, что даже государственный капитал начинает сомневаться в целесообразности дальнейшей помощи. Этот сдвиг в отношении разрушил ожидания «государственной поддержки», и инвесторы естественно выбирают голосовать ногами.

Согласно расчетам Bloomberg, около 134 миллиардов юаней в местных облигациях истекут или перейдут в период обратного выкупа до конца июня следующего года. Этот объем значительно превышает неиспользованный кредитный лимит, который Vanke может получить от Группы метро Шэньчжэнь согласно последнему соглашению. Простая арифметика может прояснить ситуацию: даже если метро Шэньчжэнь готово продолжать поддержку, средства, которые они могут предоставить, не смогут покрыть объем долгов, которые истекают. Этот разрыв ликвидности является основной причиной постоянно растущих рисков дефолта Vanke.

Смертельный срок для Vanke: двойное падение долгов в декабре

В следующем месяце Vanke столкнется с неотложным испытанием, поскольку два внутренних долга скоро истекут: один облигация объемом 2 миллиарда юаней, а другой – на 3,7 миллиарда юаней, которые истекают 15 декабря и 28 декабря соответственно. Эти два долга составляют в общей сложности 5,7 миллиарда юаней, хотя в огромной долговой структуре Vanke они не являются крупнейшими, их символическое значение значительно превышает саму сумму.

В середине и конце декабря наступает ключевой период перед китайским лунным Новым годом, и ликвидность на рынке, как правило, довольно напряженная. Если Ванке не сможет успешно выполнить свои обязательства в это время, это может вызвать цепную реакцию и повлиять на доверие к другим долговым обязательствам, срок погашения которых приближается. Более важно, что способ обработки этих двух долгов создаст прецедент для задолженности в 13,4 миллиарда юаней, которая истекает до июня следующего года.

Если компания предложит отсрочку по этим двум облигациям, она может столкнуться с все большими трудностями в получении достаточной поддержки кредиторов. Согласно проспекту эмиссии облигаций, любое предложение об отсрочке должно быть одобрено голосованием не менее чем 90% держателей каждой облигации. Этот порог в текущих рыночных условиях крайне трудно достичь, так как цены на облигации уже упали до уровня кризиса, и многие держатели могут предпочесть прямой иск или принудительное исполнение, а не принять предложение об отсрочке.

90% порог голосования является стандартной установкой на китайском рынке облигаций, направленной на защиту прав кредиторов. Однако в кризисные моменты этот высокий порог может стать препятствием для реорганизации. Если Vanke не сможет получить достаточную поддержку для продления, ей придется погасить задолженность наличными или объявить технический дефолт. С учетом текущей ликвидности, первое практически невозможно, второе приведет к срабатыванию условий кросс-дефолта, что вызовет досрочное погашение других долгов.

Недостаточная сила политики спасения китайской недвижимости вызывает сомнения

Портал Bloomberg отметил, что трудности Vanke подчеркивают более широкий вызов, с которым сталкиваются китайские законодатели: с одной стороны, необходимо стремиться к восстановлению рынка жилья, пострадавшего от рекордных дефолтов застройщиков, а с другой стороны, избегать陷入救助 отдельных компаний. По словам информированных источников, на прошлой неделе Китай рассматривает возможность введения новых мер по стабилизации рынка жилья, таких как субсидирование процентных ставок по вновь выданным ипотечным кредитам. Для инвесторов, если эти меры будут реализованы, это будет весьма своевременно: несмотря на ряд смягчающих мер, введенных за последний год, продажи новых домов продолжают снижаться.

Проблемы китайского рынка недвижимости переросли из кризиса отдельных компаний в системный риск. За последние три года несколько крупных застройщиков, таких как Эвергранд и Country Garden, последовательно столкнулись с долговыми кризисами, и кредитная система всей отрасли почти рухнула. Хотя правительство приняло ряд мер, таких как снижение первоначального взноса, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и смягчение ограничений на покупку, слабость со стороны спроса по-прежнему сохраняется. Постоянное снижение продаж новых домов показывает, что китайский рынок недвижимости сталкивается не только с проблемами ликвидности, но и с глубоким дисбалансом между спросом и предложением.

В то время как власти пытаются снизить воздействие проблем с долгами, они также проводят более строгую проверку заемщиков. Согласно сообщениям китайских СМИ, финансовые регуляторы усиливают проверки нарушений на рынке облигаций, уделяя особое внимание отсутствию раскрытия информации, связанной с дефолтом по долгам, особенно в секторе недвижимости. Хотя такое усиление регулирования способствует повышению прозрачности рынка, в текущей кризисной обстановке это также может ускорить выявление проблемных компаний.

Если Ванке действительно обанкротится, его влияние будет намного больше, чем сама компания. Как когда-то крупнейший застройщик Китая и предприятие с государственной поддержкой, падение Ванке полностью разрушит рыночные ожидания о «государственной поддержке». Этот крах психологической защиты может вызвать цепную реакцию среди других государственных предприятий в сфере недвижимости, так как инвесторы пересмотрят все компании, которые считаются «поддерживаемыми правительством». Кризис недвижимости в Китае может войти в новую, более жесткую стадию.