Wanke mengeluarkan suara! Utang dolar turun ke 44 sen, krisis properti di Cina kembali meledak.

Bloomberg melaporkan pada 26 November bahwa pasar real estat China bersiap menghadapi kemungkinan krisis yang lebih serius dari China Vanke Co., Ltd. Vanke pernah menjadi pengembang terbesar di China, dan kini menjadi indikator untuk mengukur upaya sulit China dalam menahan krisis real estat. Harga transaksi obligasi dolar yang jatuh tempo pada 2027 minggu ini jatuh di bawah 44 sen, yang merupakan “tingkat krisis” dan merupakan level terendah sejak Januari tahun ini.

Obligasi Dolar Wanke anjlok ke 44 sen dalam situasi sulit

(Sumber: Bloomberg)

Minggu ini, Vanke mengalami penurunan besar di pasar kredit, dengan obligasi dolar yang jatuh tempo pada tahun 2027 mencatat penurunan rekor sebesar 12 sen pada 25 November, dan terus turun pada 26 November, dengan harga transaksi terbaru jatuh di bawah 44 sen, mencapai “tingkat kesulitan” terendah sejak Januari tahun ini. Obligasi domestik Vanke juga turun, menunjukkan bahwa kepercayaan investor terhadap perusahaan properti terkemuka China yang pernah ada ini sedang runtuh secara menyeluruh.

Harga dalam kesulitan biasanya merujuk pada harga obligasi yang turun di bawah 50 sen dari nilai nominal, tingkat ini menunjukkan bahwa pasar menganggap risiko gagal bayar sangat tinggi. Harga 44 sen menunjukkan bahwa para investor memperkirakan bahwa Vanke, bahkan jika tidak sepenuhnya gagal bayar, mungkin akan melakukan restrukturisasi utang besar-besaran, dan para kreditur akan menghadapi kerugian besar. Obligasi yang jatuh tempo pada tahun 2027 masih memiliki waktu sekitar dua tahun sebelum jatuh tempo, tetapi harganya sudah turun ke tingkat yang sangat rendah, mencerminkan pandangan pasar yang sangat pesimis terhadap likuiditas jangka pendek Vanke dan kemampuan membayar utang di tengah jangka menengah.

Selama sebulan terakhir, obligasi tersebut telah turun lebih dari 40%, penurunan seperti ini sangat jarang terjadi di pasar obligasi peringkat investasi, biasanya hanya muncul ketika perusahaan menghadapi kebangkrutan atau peristiwa default yang signifikan. Kekhawatiran tentang ledakan Vanke sedang beralih dari kemungkinan menjadi peristiwa dengan probabilitas tinggi, dan ini akan menghasilkan reaksi berantai di seluruh pasar real estate China.

Timeline Kejatuhan Obligasi Vanke

Awal November: Harga obligasi dolar AS pada tahun 2027 sekitar 70 sen, pasar masih memiliki harapan.

Pertengahan November: Mantan ketua Xin Jie mengundurkan diri, Shenzhen Metro mengeluarkan sinyal pengetatan pinjaman, obligasi mulai turun dengan cepat.

25 November: Turun 12 sen dalam satu hari, mencetak rekor penurunan.

26 November: Terus turun di bawah 44 sen, mencapai level kesulitan

Mengapa 4,2 miliar dolar AS tidak bisa menyelamatkan Vanke

Vanke, yang berkantor pusat di kota selatan Shenzhen, telah lama dianggap sebagai tolok ukur penting untuk mengamati sikap pemerintah terhadap industri real estat China. Pemegang saham terbesarnya, Shenzhen Metro Group Co., Ltd. yang dimiliki negara, telah memberikan pinjaman pemegang saham sekitar 30 miliar yuan (sekitar 4,2 miliar dolar AS) kepada pengembang yang mengalami kesulitan likuiditas ini—sumber dana kunci ini membantu Vanke membayar utang dan menghindari gagal bayar hingga tahun ini.

Namun, “garis hidup” ini telah dipertanyakan sejak bulan lalu. Saat itu, mantan ketua Xin Jie mengundurkan diri, sementara pemegang saham besar yang memiliki latar belakang BUMN juga mengeluarkan sinyal tentang pengetatan syarat pinjaman oleh Vanke. Pengunduran diri Xin Jie sendiri merupakan sinyal peringatan yang signifikan; sebagai pemimpin jangka panjang, kepergiannya mungkin berarti kehilangan kepercayaan terhadap prospek perusahaan, atau terdapat perbedaan pendapat yang signifikan dengan pemegang saham besar terkait strategi penyelamatan.

Kondisi pinjaman yang lebih ketat di Shenzhen Metro secara langsung telah memukul kepercayaan pasar. Sebagai pemegang saham besar dengan latar belakang aset negara, Shenzhen Metro telah terus memberikan dukungan likuiditas kepada Vanke selama lebih dari setahun terakhir, dan pasar umumnya percaya bahwa ini mencerminkan jaminan implisit dari pemerintah daerah. Namun, ketika pendukung terpenting ini mulai ragu, itu berarti bahkan aset negara mulai mempertanyakan keabsahan untuk terus memberikan bantuan. Perubahan sikap ini membuat harapan “jaminan pemerintah” hancur, dan investor secara alami memilih untuk memberikan suara dengan kaki mereka.

Menurut perhitungan Bloomberg, sekitar 13,4 miliar yuan RMB obligasi domestik akan jatuh tempo atau memasuki periode penawaran kembali sebelum akhir Juni tahun depan. Skala ini jauh lebih tinggi daripada jumlah pinjaman yang belum digunakan yang dapat diperoleh Vanke berdasarkan kesepakatan terbaru dari Grup Metro Shenzhen. Perhitungan sederhana dapat menjelaskan masalahnya: bahkan jika Metro Shenzhen bersedia untuk terus memberikan dukungan, dana yang dapat mereka sediakan tidak akan dapat menutupi skala utang yang akan jatuh tempo. Kekurangan likuiditas ini adalah alasan fundamental mengapa risiko ledakan Vanke terus meningkat.

12 Desember jatuh tempo utang ganda menjadi titik hidup mati Vanke

Vanke akan menghadapi ujian mendesak bulan depan, karena dua utang domestik akan jatuh tempo: satu obligasi sebesar 2 miliar yuan Renminbi dan satu obligasi sebesar 3,7 miliar yuan Renminbi, yang akan jatuh tempo pada 15 Desember dan 28 Desember, secara berturut-turut. Kedua utang ini berjumlah total 5,7 miliar yuan Renminbi, meskipun bukan yang terbesar dalam struktur utang besar Vanke, makna simbolisnya jauh melampaui jumlah itu sendiri.

Pertengahan hingga akhir bulan Desember adalah periode kritis sebelum Tahun Baru Imlek di Tiongkok, di mana likuiditas pasar biasanya cukup ketat. Jika Vanke tidak dapat melakukan pembayaran dengan lancar pada saat itu, hal ini dapat memicu reaksi berantai yang mempengaruhi kepercayaan terhadap utang lainnya yang akan jatuh tempo. Yang lebih penting, cara penanganan kedua utang ini akan menjadi preseden untuk utang sebesar 13,4 miliar yuan yang jatuh tempo sebelum bulan Juni tahun depan.

Jika perusahaan mengajukan perpanjangan untuk kedua obligasi ini, mungkin akan menghadapi tantangan yang semakin besar dalam mendapatkan dukungan yang cukup dari para kreditor. Menurut prospektus penerbitan obligasi, setiap rencana perpanjangan memerlukan suara setidaknya 90% pemegang obligasi untuk disetujui. Ambang ini sangat sulit dicapai dalam lingkungan pasar saat ini, karena harga obligasi telah turun ke tingkat krisis, banyak pemegang obligasi mungkin lebih cenderung untuk melakukan gugatan langsung atau eksekusi paksa, daripada menerima rencana perpanjangan.

Ambang batas suara 90% adalah pengaturan standar di pasar obligasi China, yang bertujuan untuk melindungi kepentingan kreditor. Namun, pada saat krisis, ambang batas yang tinggi ini justru dapat menjadi penghalang untuk restrukturisasi. Jika Vanke tidak dapat memperoleh dukungan yang cukup untuk melanjutkan perpanjangan, mereka akan terpaksa melunasi dengan uang tunai atau mengumumkan wanprestasi teknis. Dengan kondisi likuiditas saat ini, yang pertama hampir tidak mungkin, sedangkan yang kedua akan memicu klausul wanprestasi silang, menyebabkan percepatan jatuh tempo utang lainnya.

Kebijakan penyelamatan pasar real estat Tiongkok dianggap kurang kuat

Bloomberg指出, dilema Vanke menyoroti tantangan yang lebih luas yang dihadapi oleh pembuat kebijakan Cina: di satu sisi, mereka harus berusaha untuk menghidupkan kembali pasar perumahan yang terganggu akibat pelanggaran kontrak oleh pengembang, sementara di sisi lain, mereka harus menghindari terjebak dalam bantuan untuk perusahaan properti tunggal. Sumber yang mengetahui situasi tersebut mengatakan minggu lalu bahwa Cina sedang mempertimbangkan untuk meluncurkan langkah-langkah baru untuk menstabilkan pasar perumahan, seperti subsidi biaya bunga untuk hipotek yang baru diberikan. Bagi investor, jika langkah-langkah ini dapat direalisasikan, itu akan sangat tepat waktu: meskipun telah ada serangkaian kebijakan pelonggaran yang diperkenalkan dalam setahun terakhir, penjualan rumah baru masih terus menurun.

Masalah pasar real estat di China telah berubah dari krisis perusahaan individu menjadi risiko sistemik. Selama tiga tahun terakhir, banyak pengembang besar seperti Evergrande dan Country Garden terjerat dalam krisis utang, dan seluruh sistem kredit industri hampir runtuh. Meskipun pemerintah telah mengeluarkan serangkaian langkah seperti mengurangi rasio uang muka, menurunkan suku bunga hipotek, dan melonggarkan kebijakan pembatasan pembelian, kelemahan di sisi permintaan tetap berlanjut. Penurunan penjualan rumah baru yang terus-menerus menunjukkan bahwa pasar real estat China menghadapi bukan hanya masalah likuiditas, tetapi juga ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mendalam.

Sambil berusaha mengurangi dampak masalah utang, pihak berwenang juga melakukan pemeriksaan yang lebih ketat terhadap peminjam. Menurut laporan media Tiongkok, otoritas regulasi keuangan sedang meningkatkan pemeriksaan terhadap pelanggaran di pasar obligasi, dengan fokus pada masalah kurangnya pengungkapan informasi yang terkait dengan default utang, terutama di sektor real estat. Meskipun penguatan regulasi ini dapat membantu meningkatkan transparansi pasar, dalam lingkungan krisis saat ini, hal ini juga dapat mempercepat pengungkapan perusahaan-perusahaan bermasalah.

Jika Wan Ke benar-benar mengalami keruntuhan, dampaknya akan jauh melampaui perusahaan itu sendiri. Sebagai mantan pengembang terbesar di China dan perusahaan dengan latar belakang negara, jatuhnya Wan Ke akan sepenuhnya menghancurkan harapan pasar akan “dukungan negara”. Keruntuhan garis pertahanan psikologis ini mungkin memicu reaksi berantai dari perusahaan-perusahaan properti dengan latar belakang negara lainnya, karena para investor akan mengevaluasi kembali semua perusahaan yang dianggap “didukung pemerintah”. Krisis properti di China mungkin masuk ke tahap yang lebih parah.