À quoi ressemblait le loyer en 1985 et comment il se compare aux coûts de logement d'aujourd'hui

Le marché locatif a connu une transformation sismique au cours des quatre dernières décennies. Le loyer mensuel de 432 dollars que les locataires payaient en 1985 semble presque désuet par rapport aux réalités d’aujourd’hui, mais ce chiffre apparemment modeste raconte une histoire profonde sur l’économie du logement américain et l’érosion de l’accessibilité pour les familles de classe moyenne.

La crise du logement de 1985 et ses origines

Pour comprendre comment nous en sommes arrivés à la crise du logement d’aujourd’hui, il faut revenir aux turbulences des années 1970. Cette décennie a été marquée par une récession qui a fondamentalement perturbé l’équilibre du marché locatif. Selon le Harvard Joint Center for Housing Studies, en 1980, le taux de charge du coût du logement atteignait 35 %, avec plus de la moitié des locataires subissant une pression financière sévère. L’accessibilité relative des années 1960 et du début des années 1970 avait presque totalement disparu.

En 1985, les locataires étaient déjà en difficulté. Le loyer mensuel médian avait augmenté pour atteindre 432 dollars — une hausse de 78 % par rapport aux 243 dollars de loyer mensuel médian en 1980, il y a seulement cinq ans. Il ne s’agissait pas d’un changement progressif, mais d’une accélération rapide qui a pris de court de nombreux ménages.

Suivi des augmentations de loyers depuis 1985

La trajectoire depuis 1985 révèle une spirale ascendante implacable. Selon iPropertyManagement, les prix moyens des loyers ont augmenté d’environ 9 % par an depuis 1980, un taux de croissance qui dépasse systématiquement l’inflation et la hausse des salaires de manière significative.

Concrètement, cette trajectoire devient encore plus frappante. Le loyer mensuel de 432 dollars en 1985 est passé à 1388 dollars en août 2022. Cela représente une augmentation de 221 % en moins de quarante ans. Pour donner une perspective, un loyer mensuel de 1955 dollars aurait à peu près la même capacité d’achat que ce que payaient les locataires en 1985, mais les loyers du marché ont continué à grimper bien au-delà de ce seuil.

Pour contextualiser l’époque évoquée, considérez le coût des courses dans les années 1980 : les consommateurs payaient environ 1,59 dollar pour un gallon de lait à 2 % dans l’Iowa (1987), environ 0,39 dollar la livre de pommes dans le Wyoming (1986), et 1,39 dollar la livre de viande hachée à New York (1980). Ces coûts de base illustrent comment le coût de la vie a évolué, avec le logement qui occupe désormais une part de plus en plus importante du budget familial, contrairement à ce qu’il était en 1985.

Quand les salaires ne suivent pas la hausse des loyers

L’aspect le plus préoccupant de cette histoire du logement apparaît lorsqu’on compare la trajectoire des loyers à celle de la croissance des revenus. Selon Consumer Affairs, en ajustant à l’inflation de 2022, le revenu annuel moyen aux États-Unis en 1980 était de 29 300 dollars. Au quatrième trimestre de 2023, le salaire moyen national atteignait 59 384 dollars, selon USA Today. Bien que le revenu nominal ait presque doublé, cette croissance ne suit pas l’augmentation des loyers.

Un locataire gagnant l’équivalent ajusté à l’inflation du revenu moyen de 1980 paierait environ 20 % de son salaire annuel en rentant selon les prix de 1985. Aujourd’hui, même avec des salaires nominaux presque doublés, les locataires consacrent une part beaucoup plus importante de leurs revenus au logement. Les chiffres ne jouent pas en leur faveur.

La charge pour les locataires modernes

En 2022, la situation est devenue critique. TIME rapportait que la moitié de tous les locataires américains étaient en situation de surcharge de coûts, dépensant plus de 30 % de leurs revenus pour le logement — le seuil qui indique un logement inabordable. Pire encore, plus de 12 millions de personnes consacraient au moins 50 % de leur salaire au loyer, laissant peu de ressources pour la nourriture, la santé, le transport et l’épargne.

Le contraste est saisissant : en 1985, lorsque le loyer était de 432 dollars par mois, un travailleur gagnant le revenu médian pouvait consacrer un pourcentage raisonnable de ses gains au logement. Aujourd’hui, malgré des revenus nominaux nettement plus élevés, les locataires se trouvent dans une situation beaucoup plus précaire. La référence de 1985, bien que difficile pour beaucoup à l’époque, représente une réalité économique fondamentalement différente de celle que vivent les locataires contemporains. Le logement est passé d’une dépense gérable à un poste budgétaire de plus en plus dominant, menaçant la stabilité financière et la mobilité ascendante de millions de Américains de classe moyenne.