Les meilleures actions à dividendes croissants à acheter lors des changements de marché

Si vous recherchez un revenu durable et une construction de richesse à long terme, les actions versant des dividendes méritent une attention sérieuse. Cependant, toutes les actions à dividendes ne se valent pas. Les véritables gagnants sont celles qui ont augmenté leurs paiements de manière constante année après année, démontrant à la fois une solidité financière et la confiance de la direction. Trois entreprises exceptionnelles se démarquent comme des actions à acheter dès maintenant pour les investisseurs recherchant un revenu fiable avec un potentiel de croissance significatif : Realty Income (NYSE : O), Mid-America Apartment Communities (NYSE : MAA) et Rexford Industrial Realty (NYSE : REXR). Ces trois sociétés sont des sociétés d’investissement immobilier (REIT) qui ont construit des antécédents impressionnants d’augmentation des dividendes tout en maintenant des bilans solides comme des forteresses.

Trois chemins différents vers la croissance des dividendes

Ce qui rend ces trois entreprises attrayantes, c’est qu’elles représentent des stratégies différentes mais tout aussi valides pour offrir un revenu en croissance. Realty Income a été le coureur de marathon, augmentant méthodiquement son dividende mensuel 133 fois depuis sa mise en bourse en 1994 — dont 113 trimestres consécutifs d’augmentation. Sa croissance annuelle composée de 4,2 % sur trois décennies témoigne d’une constance inégalée. De son côté, Mid-America Apartment Communities a prolongé une série de 16 années d’augmentations consécutives de dividendes, avec une croissance annuelle composée de 7 % au cours de la dernière décennie. Rexford Industrial Realty a adopté une stratégie axée sur l’acquisition et le développement, réalisant une croissance annuelle composée impressionnante de 15 % sur seulement les cinq dernières années. Chaque approche reflète un profil de risque-rendement différent pour les chercheurs de revenu.

Les capacités de génération de revenu

L’analyse du contexte actuel des rendements permet d’expliquer pourquoi ces actions restent attrayantes. Realty Income offre actuellement un rendement de 5,7 %, soutenu par un ratio de distribution conservateur de 75 % des fonds provenant des opérations ajustés — ce qui signifie qu’elle conserve une part importante de liquidités pour la réinves­tissement et la croissance. Mid-America Apartment Communities propose un rendement de 4,5 %, tout en maintenant un faible ratio de distribution qui préserve sa flexibilité financière. Rexford Industrial Realty complète le trio avec un rendement de 4,2 %. À eux seuls, ces rendements rendent chaque action attrayante, mais ce qui les distingue, c’est la durabilité de ces flux de revenus, soutenus par des fondamentaux immobiliers en croissance plutôt que par des politiques de distribution insoutenables.

La solidité financière et la dynamique de développement

Chaque entreprise démontre la stabilité financière nécessaire pour acheter et conserver ces actions indéfiniment. Realty Income possède l’un des bilans les plus solides du secteur des REIT et a déployé près de 97 milliards de dollars en opportunités d’investissement potentielles jusqu’au troisième trimestre, en sélectionnant soigneusement les meilleures affaires plutôt que de poursuivre le volume. Mid-America Apartment Communities dispose actuellement de sept communautés en développement actif représentant près de 800 millions de dollars de capitaux déployés, avec des acquisitions de terrains supplémentaires à Kansas City et en Arizona, positionnant la société pour de futurs projets. Rexford Industrial Realty, spécialisée dans les propriétés industrielles du sud de la Californie, dispose d’un potentiel de croissance intégré à ses baux existants, qui s’ajustent à un taux moyen annuel de 3,7 % et devraient ajouter environ 105 millions de dollars de revenu net d’exploitation annuel lors de leur réinitialisation. Les projets de développement et de repositionnement ajoutent encore 70 millions de dollars de revenus projetés, avec un potentiel supplémentaire de 20 millions de dollars provenant de la croissance des loyers du marché.

L’avantage de la croissance intégrée

Ce qui distingue ces trois sociétés des payeurs de dividendes ordinaires, c’est la croissance substantielle déjà intégrée dans leurs opérations. Realty Income opère dans divers types de propriétés — commerce de détail, industriel, jeux, et autres — sécurisées par des baux nets à long terme aux États-Unis et en Europe, avec 14 trillions de dollars de biens immobiliers adaptés à l’expansion. Mid-America Apartment Communities a démontré sa capacité à déployer efficacement du capital dans le développement et les acquisitions tout en maintenant des indicateurs financiers de qualité investissement. La croissance des loyers et le pipeline de réaménagement de Rexford suggèrent que la croissance des dividendes pourrait s’accélérer davantage, avec des chiffres de la direction indiquant une augmentation de 28 % du revenu net d’exploitation actuel avant toute acquisition à effet positif. Cette combinaison de rendement actuel, de croissance historique et de potentiel de développement futur en fait des actions à acheter pour les investisseurs souhaitant un revenu en croissance, pas des distributions stagnantes.

Pourquoi l’histoire valide cette stratégie

Le cas d’investissement dépasse les conditions actuelles. Historiquement, les actions versant des dividendes ont offert des rendements totaux nettement supérieurs à ceux des actions sans dividendes, et les meilleurs résultats proviennent des sociétés en croissance de dividendes. Au cours des 20 dernières années, Mid-America Apartment Communities a délivré un rendement total annuel composé de 9,6 %, tandis que Realty Income a atteint un rendement total annualisé moyen de 13,7 % sur trois décennies. Ces rendements ne sont pas spectaculaires, mais ils représentent le type de construction de richesse fiable qui survit aux cycles de marché. L’histoire montre que les entreprises prêtes à augmenter leurs dividendes en période de crise — Mid-America n’a jamais suspendu ni réduit ses paiements en plus de 30 ans en tant qu’entreprise publique — ont tendance à surpasser le marché sur le long terme.

La conclusion pour les investisseurs à long terme

Pour les investisseurs construisant un portefeuille d’actions à acheter et à conserver dans différents environnements de marché, ces trois REIT offrent une combinaison convaincante : une capacité éprouvée de croissance des dividendes, une forte flexibilité financière, des pipelines de développement substantiels, et une croissance intégrée des revenus issus des opérations existantes. Elles représentent différentes stratégies — cohérence, croissance disciplinée, expansion par acquisitions — mais toutes ont délivré des résultats mesurables. Les entreprises qui augmentent leurs dividendes de façon régulière ont historiquement été parmi les meilleures performeuses du marché, et ces trois sociétés semblent bien placées pour poursuivre leur trajectoire. Cette combinaison de revenu actuel, de potentiel de croissance et de stabilité financière en fait des choix logiques pour tout investisseur sérieux en quête de revenus.