Comment était le loyer dans les années 1990 par rapport à aujourd'hui : un dilemme pour la classe moyenne

La crise de l’accessibilité au logement qui frappe aujourd’hui les locataires américains contraste fortement avec le paysage locatif il y a trois décennies. En 1990, les salariés de classe moyenne pouvaient obtenir un appartement non meublé pour environ 600 dollars par mois, alors qu’au premier trimestre de 2023, ce même appartement atteignait 1 837 dollars — une transformation qui a fondamentalement modifié la perception des coûts du logement chez les Américains. Comprendre combien coûtait un loyer dans les années 90 offre un contexte crucial pour saisir la pression économique actuelle sur la classe moyenne.

Comprendre les niveaux de revenus de la classe moyenne alors et aujourd’hui

Avant d’examiner les prix des loyers, il est important de définir qui compose la classe moyenne. Selon un sondage Gallup de 2022, environ 73 % des Américains se considéraient comme appartenant à la classe moyenne ou ouvrière. L’enquête du Washington Post identifie des marqueurs clés du statut de classe moyenne : sécurité d’emploi avec des économies régulières, propriété immobilière et habitudes de vacances, assurance santé complète avec congé maladie payé, et la capacité à gérer confortablement les factures mensuelles tout en planifiant la retraite.

Au milieu des années 1990, le revenu médian des ménages s’élevait à 31 241 dollars en 1993. En 2023, le Bureau américain des statistiques du travail rapportait que le revenu annuel médian avait augmenté pour atteindre environ 59 540 dollars. Cependant, les conseillers financiers suggèrent que pour vivre réellement confortablement en tant que classe moyenne et pouvoir acheter une maison, il faut gagner environ 120 000 dollars par an — un seuil qui montre à quel point les objectifs ont été déplacés depuis les années 90.

Les calculs de revenus montrent une croissance modeste en dollars bruts, mais une fois ajustés en fonction des dépenses de vie, l’avantage en pouvoir d’achat s’est évaporé. Le salaire hebdomadaire moyen était de 536 dollars en 1995, contre environ 1 145 dollars par semaine en 2023 — une augmentation de 114 %. Cependant, cette croissance salariale est faible comparée à l’évolution des coûts de location.

La hausse spectaculaire des prix de location sur 30 ans

L’inflation locative a largement dépassé l’inflation générale durant cette période. En 1994, un appartement loué 1 000 dollars coûterait 2 690,32 dollars par mois en 2024 pour une superficie équivalente — soit une augmentation de 169 % sur trois décennies. Pendant la même période, l’inflation globale moyenne était de 2,50 % par an, mais l’inflation locative moyenne atteignait 3,35 % par an, créant un écart qui s’amplifie considérablement.

Les données actuelles de 2024 indiquent que le loyer moyen pour un appartement de 65 m² (699 pieds carrés) aux États-Unis est de 1 517 dollars par mois, avec des variations régionales racontant des histoires importantes. La Dakota du Nord affiche un loyer moyen de 890 dollars par mois, avec une hausse de 5,2 % par rapport à l’année précédente. Le Vermont affiche une moyenne de 1 732 dollars, avec une augmentation annuelle de 4,9 %. Le Mississippi se situe à 939 dollars, avec une croissance de 4,7 %. À l’inverse, la Virginie-Occidentale propose les loyers les plus bas à 845 dollars, avec une croissance minimale de 1,3 %, l’Oklahoma à 850 dollars avec 2,8 %, et l’Arkansas à 870 dollars, également en hausse de 2,8 % par an.

Les disparités géographiques deviennent encore plus marquées lorsqu’on examine les tendances à long terme. La Floride a connu la croissance locative la plus spectaculaire du pays, avec une augmentation de 50 % depuis 2019 — alors que les salaires en Floride n’ont augmenté que de 15,3 % sur la même période, créant le plus grand écart entre loyer et salaire du pays.

Pourquoi les salaires n’ont pas suivi la hausse des loyers

Entre 2019 et 2023, les revenus des ménages dans 44 des 50 plus grandes zones métropolitaines ont augmenté de 20,2 %, tandis que les coûts de location ont explosé de 30,4 %. Cet écart de 10 points illustre un problème systémique : le pouvoir d’achat des travailleurs ne peut tout simplement pas suivre l’augmentation des coûts du logement.

La crise a atteint des proportions critiques en matière de gestion budgétaire des ménages. Selon un rapport du Harvard Joint Center for Housing Studies de 2022, environ la moitié de tous les ménages locataires dépensent plus de 30 % de leurs revenus en loyer et services publics. Dans les cas extrêmes, certains consacrent 60 à 70 % de leurs revenus uniquement au logement, ce qui les oblige à réduire leurs dépenses discrétionnaires en nourriture, transport, divertissement et épargne d’urgence. Certains locataires ont recours à des mesures extrêmes : emménager dans des caravanes doubles pour environ 650 dollars par mois ou partager un logement avec des colocataires pour répartir les coûts.

La pandémie a accéléré les défis liés à l’accessibilité au logement. En 2022, environ 22,4 millions de locataires dépensaient plus de 30 % de leurs revenus en loyer et services publics. Même si le marché locatif montre des signes de modération en 2024, les expulsions, l’itinérance et la demande d’aides au logement continuent d’augmenter — preuve que les dégâts sur l’accessibilité persistent longtemps après le ralentissement de la croissance des prix.

Exemples concrets : des séries télévisées populaires illustrent le changement de réalité locative

La culture populaire offre des instantanés éclairants sur la façon dont l’économie locative a radicalement changé. Dans la série télévisée des années 1990 « Sex and the City », le personnage de Carrie Bradshaw gagnait environ 60 000 à 70 000 dollars par an en tant que chroniqueuse pour un magazine, tout en louant un studio dans le West Village à New York pour environ 1 000 dollars par mois. Aujourd’hui, un appartement identique dans ce quartier coûte entre 3 000 et 4 000 dollars par mois. Avec son salaire inchangé d’environ 64 000 dollars, Carrie aurait besoin d’un colocataire simplement pour pouvoir se permettre cette modeste situation de vie.

La sitcom « Living Single » présente un exemple encore plus extrême. Trois colocataires — une rédactrice de magazine, un acheteur dans le commerce de détail et une assistante administrative — gagnaient un total de 131 000 dollars en 1997 en partageant un appartement de trois chambres à Brooklyn pour 900 à 1 400 dollars par mois, ce qui représentait environ 13 % de leur revenu collectif. Si ces mêmes professions existaient aujourd’hui avec des augmentations proportionnelles, leurs salaires combinés pourraient atteindre 193 000 dollars en 2021, mais cet appartement à Brooklyn coûterait environ 3 900 dollars par mois — représentant environ 24 % de leur revenu, soit une augmentation relative de 85 % de la charge du logement.

Ces exemples issus du monde du divertissement soulignent un changement profond : même les travailleurs professionnels gagnant des salaires respectables font face à une réduction drastique de leurs options de logement par rapport à leurs homologues d’il y a quelques décennies.

Aborder la crise de l’accessibilité au logement

Pour les salariés de la classe moyenne confrontés à des difficultés de paiement du loyer, plusieurs approches pratiques peuvent apporter un soulagement. Construire et maintenir un excellent score de crédit ouvre des voies vers l’accession à la propriété plus rapidement, réduisant la dépendance au marché locatif. La relocalisation géographique vers des régions à coût de vie plus faible peut immédiatement réduire à la fois le loyer et d’autres dépenses domestiques. De plus, bien que la perfection financière soit irréaliste, consacrer de petites dépenses discrétionnaires au bien-être personnel — plutôt que de se concentrer uniquement sur l’optimisation financière — aide à prévenir l’épuisement et à maintenir la résilience psychologique en période de stress économique.

La transformation du marché locatif depuis les années 1990 reflète des changements économiques plus larges qui dépassent la simple augmentation des prix. La classe moyenne fait face à un paysage fondamentalement modifié où le potentiel de revenu s’est stagné par rapport aux demandes du logement, rendant presque impossibles les loyers abordables d’autrefois.