Le service de gestion immobilière présente des défauts, la demande de pénalité de retard n'est pas acceptée

Dans le quartier résidentiel, la fourniture de services de gestion immobilière vise à améliorer la qualité de vie. La société de gestion immobilière fournit ces services, et les propriétaires du quartier paient pour ces services, ce qui fait que la gestion immobilière est devenue une norme dans la vie quotidienne du quartier. Cependant, lorsque les services fournis présentent des défauts, la société de gestion immobilière peut-elle obtenir le soutien du tribunal lorsqu’elle demande aux propriétaires de payer des frais impayés ainsi qu’une pénalité de retard ? La Cour populaire du district de Gangnan à Guigang a examiné une affaire de litige contractuel de gestion immobilière et a statué que, en raison de défauts dans les services fournis, la demande de pénalité de retard n’était pas justifiée.

Faits essentiels

Le demandeur, une société de gestion immobilière de Guigang, est le fournisseur de services de gestion pour un certain quartier résidentiel. Il fournit des services de nettoyage, d’entretien paysager, de maintenance quotidienne, etc., et perçoit des frais de gestion auprès des propriétaires et usagers du quartier. En octobre 2016, le demandeur a signé un « Contrat de mandat de gestion immobilière pour le quartier » avec le comité des propriétaires du quartier, précisant la durée du service, les frais, les pénalités de retard, etc. En décembre 2023, le demandeur a cessé de fournir des services de gestion pour ce quartier. Cependant, pendant la période de service, le défendeur, Liang, a omis de payer au demandeur, de novembre 2021 à décembre 2023, les frais de gestion. Après plusieurs tentatives de recouvrement infructueuses, le demandeur a porté l’affaire devant le tribunal, demandant au défendeur de payer les frais impayés ainsi que la pénalité de retard.

Examen par le tribunal

Le tribunal a estimé que le contrat de gestion immobilière signé entre le demandeur et le comité des propriétaires du quartier reflétait la volonté réelle des deux parties et ne violait pas les lois ou règlements administratifs obligatoires, donc il était valable. Les deux parties doivent respecter pleinement leurs obligations conformément au contrat. Conformément à l’article 1 de l’« Interprétation de la Cour populaire suprême sur l’application spécifique des lois dans les affaires de litiges en gestion immobilière », le contrat signé en octobre 2016 entre le demandeur et le comité de gestion du quartier lie également le propriétaire du quartier, Liang, qui est partie au contrat. En bénéficiant des services de gestion, Liang, en tant que propriétaire, doit également être lié par le contrat. Le demandeur, ayant fourni des services de gestion immobilière à ce quartier, a des bases légales pour demander à Liang de payer les frais impayés, ce que le tribunal a reconnu.

Concernant la demande du demandeur de percevoir une pénalité de retard, le tribunal a constaté que lors de la fourniture des services, le demandeur avait commis des défauts tels que une mauvaise gestion des scooters électriques, un ordre de stationnement inadéquat, un nettoyage insuffisant, etc. Par conséquent, le tribunal n’a pas soutenu cette demande.

Le tribunal a donc ordonné à Liang de payer au demandeur les frais de gestion impayés.

Conseil du juge

Lors de l’exécution du contrat de gestion immobilière, la société ne doit pas se limiter à une simple exécution de base, mais doit viser une gestion fine et qualitative, en améliorant réellement la qualité des services. Cela permet de renforcer la base de l’engagement, de gagner la reconnaissance des propriétaires et de réduire les risques juridiques. Il est souhaitable que la société de gestion utilise les défauts constatés dans cette affaire comme une opportunité d’amélioration, en optimisant ses processus, en renforçant la communication avec les propriétaires, et en gagnant leur satisfaction par une qualité de service visible, tangible et crédible. Cela contribuera à réduire fondamentalement les litiges et à protéger ses droits légitimes.

Textes législatifs

« Code civil de la République populaire de Chine »

Article 939 : Le contrat de gestion immobilière conclu par l’entité de construction avec le gestionnaire immobilier, ainsi que le contrat de gestion immobilière conclu par le comité des propriétaires et l’assemblée des propriétaires conformément à la loi, ont force obligatoire pour les propriétaires.

Article 944 : Les propriétaires doivent payer les frais de gestion immobilière conformément au contrat. Si le gestionnaire immobilier a fourni les services conformément au contrat et aux règlements pertinents, le propriétaire ne peut refuser de payer en invoquant qu’il n’a pas accepté ou n’a pas besoin de ces services.

En cas de retard de paiement, le gestionnaire immobilier peut demander au propriétaire de payer dans un délai raisonnable ; si le paiement n’est pas effectué à l’expiration de ce délai, il peut engager une action en justice ou demander une médiation.

Le gestionnaire immobilier ne doit pas recourir à des moyens tels que la coupure d’électricité, d’eau, de chauffage ou de gaz pour exiger le paiement.

Article 948 : Après l’expiration de la période de gestion, si le propriétaire ne décide pas de renouveler ou de désigner un autre gestionnaire, le gestionnaire continue à fournir les services, et le contrat de gestion reste en vigueur, mais pour une durée indéfinie. Les parties peuvent résilier à tout moment le contrat de gestion indéfini, en donnant un préavis écrit de soixante jours à l’autre partie.

Source : Tribunal populaire du district de Gangnan, Guigang, Cour suprême du Guangxi, Cour suprême du Shandong

【Source : Cour intermédiaire de Dongying】