REIT est un fonds de placement immobilier qui génère des revenus de manière continue

REIT (Real Estate Investment Trust) ou fiducie de placement immobilier est un outil d’investissement de plus en plus populaire sur le marché boursier thaïlandais. Il a commencé à être négocié depuis 2018 et est devenu une option principale pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers. Cependant, les bénéfices des REIT varient selon les périodes, en raison de divers facteurs influençant la génération de revenus et la valeur du fonds.

Qu’est-ce qu’un REIT ?

Un fonds de placement immobilier est un « système de collecte de capitaux » où le gestionnaire du fonds rassemble des fonds en vendant des unités d’investissement à divers investisseurs. Ensuite, ces fonds sont utilisés pour gérer des actifs générant des revenus, tels que hôtels, entrepôts, centres commerciaux, terrains ou même réseaux de communication.

Un REIT possède des caractéristiques particulières : les revenus issus de la location et autres bénéfices sont distribués aux détenteurs d’unités sous forme de dividendes, permettant aux investisseurs de percevoir un flux de trésorerie relativement constant tout au long de l’année. De plus, les REIT sont régulés par des autorités publiques pour protéger les investisseurs.

Pourquoi investir dans un REIT ?

Pour les propriétaires d’actifs

Les détenteurs d’actifs générant des revenus peuvent intégrer ces actifs dans un fonds pour lever des fonds supplémentaires en vendant des unités à d’autres investisseurs. Ainsi, ils peuvent utiliser les fonds levés pour développer de nouveaux projets.

Pour les investisseurs

Les REIT offrent une entrée dans le marché immobilier sans nécessiter un capital énorme. On peut commencer avec l’achat de quelques unités. De plus, une gestion professionnelle est assurée par des gestionnaires expérimentés, avec une transparence dans la répartition des bénéfices, sous contrôle des autorités publiques.

Différences entre REIT et Property Fund

Le REIT est une évolution du (Fonds immobilier), qui a été amélioré pour plus de flexibilité et conforme aux standards internationaux. Les deux options diffèrent principalement sur trois points :

Structure et régulation

Le Property Fund est un fonds commun de placement qui ne nécessite pas de certificat de dépôt de titres. Le REIT, lui, est constitué en tant que fiducie sous la supervision de la SEC (Securities and Exchange Commission), et doit obtenir l’approbation de la Bourse de Thaïlande (SET).

Capacité d’investissement

Le Property Fund a des restrictions d’investissement, ne pouvant investir que dans une liste positive (Positive List) définie par la SEC, et interdit d’investir à l’étranger. Le REIT est plus flexible : il peut investir dans des actifs étrangers et peut développer jusqu’à 10 % de la valeur totale des actifs.

Distribution et gestion

Le Property Fund émet des unités de manière similaire à un fonds commun classique, sans obligation de maintenir un flottant libre ou d’organiser des assemblées. En revanche, le REIT est une structure gérée comme une société cotée, avec au moins 15 % d’unités détenues par des investisseurs individuels, et doit tenir une assemblée annuelle.

En Thaïlande, les Property Funds anciens ne sont plus émis, car tous ont été convertis en REIT. De plus, un REIT peut également inclure un (Fonds d’infrastructure).

Combien de types de REIT existe-t-il ?

Selon le droit immobilier

Type Freehold (Propriété pleine)

Le fonds détient réellement l’actif immobilier, capable de générer des revenus locatifs et autres bénéfices. En tant que propriétaire réel, la valeur des unités peut augmenter avec la valorisation de l’actif, par exemple par des constructions supplémentaires sur le terrain, ce qui augmente la valeur des unités.

Type Leasehold (Droit de bail)

Le fonds ne possède pas l’actif, mais détient un droit d’usage selon un contrat de bail. Il gère l’actif pour générer des revenus, qui sont distribués aux détenteurs d’unités. À l’expiration du bail, le fonds perd son droit d’usage, ce qui réduit la valeur des unités au fil du temps, jusqu’à zéro à la fin du contrat, car il ne peut plus distribuer de revenus.

Selon la méthode d’investissement

Investissement direct (Direct Investment)

Le fonds détient directement la propriété ou le droit d’usage de l’actif immobilier.

Investissement indirect (Indirect Investment)

Le fonds détient des parts dans une autre société, qui elle-même investit dans l’immobilier.

Selon le type d’immobilier

REIT retail (Retail REIT)

Gère des revenus issus de centres commerciaux, magasins, outlets, et autres lieux de vente.

REIT résidentiel (Residential REIT)

Gère des revenus provenant d’hôtels, condominiums, appartements, résidences étudiantes, et autres logements.

REIT santé (Healthcare REIT)

Gère des revenus d’hôpitaux, cliniques, centres pour personnes âgées.

REIT bureaux (Office REIT)

Gère des revenus d’immeubles de bureaux.

REIT infrastructure (Infrastructure REIT)

Gère des revenus liés aux réseaux de communication, pipelines, et autres infrastructures.

Sur quoi repose la valeur d’un REIT ?

La valeur d’un fonds repose principalement sur deux éléments : la valeur des actifs immobiliers détenus par le fonds, et le flux de revenus attendu à long terme.

Facteurs liés à la valeur des actifs

Le type de droit du fonds influence la tendance de la valeur. Par exemple, un Leasehold REIT voit sa valeur diminuer avec le temps. La situation économique locale, les investissements en construction, les infrastructures, et l’emplacement jouent également un rôle dans l’appréciation ou la dépréciation des biens.

Facteurs liés au flux de revenus attendu

L’état de l’économie est crucial. Par exemple, une augmentation des locataires pour un Office REIT entraînera une hausse des revenus et des dividendes. À l’inverse, une baisse du tourisme impactera négativement un REIT hôtelier, réduisant ses revenus et ses dividendes.

Avantages et limites de l’investissement en REIT

Avantages

Haute liquidité

Les REIT sont facilement négociables sur le marché SET (Bourse de Thaïlande). Les investisseurs peuvent entrer ou sortir rapidement.

Diversification

L’ajout d’unités REIT dans un portefeuille permet de réduire le risque global. Il est aussi possible de choisir différents types de REIT pour équilibrer le portefeuille.

Transparence

Les fonds immobiliers sont régulés par une autorité publique. La cotation, l’offre publique, et la divulgation des informations sont strictes.

Revenus réguliers

Les REIT sont conçus pour générer un flux de trésorerie constant, permettant aux investisseurs de percevoir des dividendes réguliers.

Inconvénients

Fiscalité

Les revenus de dividendes issus des REIT sont soumis à une retenue à la source de 10 %, ou intégrés dans le revenu annuel soumis à l’impôt personnel, ce qui peut être plus élevé pour les hauts revenus.

Sensibilité aux taux d’intérêt

Les REIT sont influencés par l’évolution des taux d’intérêt. Une hausse des taux peut rendre d’autres investissements à rendement fixe plus attractifs, ce qui peut faire baisser le prix des REIT.

Ces avantages et limites doivent être soigneusement étudiés par l’investisseur pour s’assurer que l’investissement correspond à ses objectifs et à sa situation financière.

Exemples de REIT négociés en Thaïlande

CPNREIT : fiducie pour le droit de bail foncier

CPNREIT est un Leasehold REIT qui détient des actifs tels que le centre commercial Central, des immeubles de bureaux, et l’hôtel Hilton Pattaya. Le rendement en dividendes est d’environ 8,35 % par an, basé sur un prix actuel de 9,85 bahts.

IMPACT : fonds immobilier Impact Muang Thong

IMPACT est un Freehold REIT détenant des terrains, des bâtiments, et un centre de congrès à Impact Muang Thong. Le rendement actuel est de 4,69 % par an, avec un prix de 12,80 bahts.

WHART : fonds immobilier WHA

WHART est un fonds mixte, combinant Freehold et Leasehold, gérant des entrepôts. Le rendement est de 7,63 % par an, avec un prix de clôture de 9,50 bahts.

JASIF : fonds d’infrastructure Jasmin

JASIF est un fonds d’infrastructure Freehold, détenant 1 680 500 km de fibre optique, avec des revenus issus de la location à TTTBB. Le rendement est de 13,73 % par an, avec un prix actuel de 6,70 bahts.

En résumé : le REIT, une option pour des revenus réguliers

Le fonds de placement immobilier (REIT) est une option d’investissement adaptée à ceux qui recherchent des revenus réguliers supérieurs aux intérêts d’un dépôt à terme, grâce aux dividendes issus de la location et autres bénéfices immobiliers.

Cependant, investir dans un REIT nécessite une réflexion approfondie : avantages comme la liquidité et la diversification, mais aussi limites telles que la fiscalité et la sensibilité aux taux d’intérêt. Il est essentiel d’étudier chaque fonds en détail et d’évaluer sa compatibilité avec ses objectifs et sa situation financière pour obtenir des rendements conformes aux attentes.