Thuê nhà năm 1990 là bao nhiêu và đã đi đâu kể từ đó?

Khi thị trường thuê nhà bắt đầu tăng trưởng mạnh mẽ, ít ai dự đoán được những khó khăn tài chính mà các gia đình trung lưu sẽ phải đối mặt hàng thập kỷ sau đó. Vào năm 1990, mức thuê trung bình hàng tháng cho một căn hộ chưa nội thất trên toàn nước Mỹ chỉ khoảng 600 đô la. Đến quý 1 năm 2023, căn hộ tương tự đó đã có giá 1.837 đô la—tăng 206% trong khoảng ba thập kỷ. Quỹ đạo này phản ánh một thực tế kinh tế đáng lo ngại: giá thuê đã tăng nhanh hơn cả lương và lạm phát, tạo ra cuộc khủng hoảng khả năng chi trả cho hàng triệu người Mỹ tìm kiếm nơi ở ổn định.

Hiểu rõ phạm vi của vấn đề này đòi hỏi không chỉ xem xét các con số mà còn cả tác động nhân sinh đằng sau chúng. Khi thuê nhà ngày càng phổ biến hơn trong giới trung lưu, ngày càng nhiều người lao động phải đối mặt với gánh nặng chi phí nhà ở chiếm tỷ lệ không cân xứng trong thu nhập của họ.

Định nghĩa giới trung lưu trong nền kinh tế ngày nay

Theo khảo sát của Gallup năm 2022, gần 73% người Mỹ xác định là trung lưu hoặc lao động trung lưu. Tuy nhiên, tiêu chí để thuộc nhóm này đã trở nên phức tạp hơn. Một nghiên cứu của Washington Post đã thiết lập các tiêu chuẩn cho nhận diện trung lưu:

• An toàn công việc, tiết kiệm đều đặn và dự trữ tài chính khẩn cấp
• Sở hữu nhà và khả năng đi nghỉ
• Tiếp cận bảo hiểm y tế và nghỉ ốm có lương
• Khả năng chi trả các khoản chi tiêu hàng tháng và có cuộc sống về hưu thoải mái

Cục Thống kê Lao động Mỹ báo cáo rằng năm 2023, thu nhập trung bình hàng năm đạt khoảng 59.540 đô la—tương đương khoảng 1.145 đô la mỗi tuần. Người có thu nhập thấp hơn trung bình đạt trung bình 39.693 đô la mỗi năm, trong khi người có thu nhập cao hơn đạt khoảng 119.080 đô la. Ngược lại, năm 1993, thu nhập trung bình của hộ gia đình chỉ là 31.241 đô la. Các nhà kinh tế thường cho rằng người Mỹ cần khoảng 120.000 đô la thu nhập hàng năm để sống thoải mái trong giới trung lưu và đủ điều kiện vay mua nhà. Tuy nhiên, ở nhiều khu vực có chi phí cao, con số này vẫn chưa đủ, đặc biệt đối với các hộ gia đình có trẻ nhỏ hoặc nợ tồn đọng.

Ba thập kỷ tăng giá thuê nhà

Câu chuyện lạm phát trở nên rõ ràng hơn khi xem xét các con số thực tế. Một căn hộ thuê 1.000 đô la năm 1994 sẽ có giá khoảng 2.690 đô la mỗi tháng vào năm 2024 cho cùng diện tích—tăng 169% về chi phí thuê thuần túy. Trong vòng 30 năm, lạm phát chung trung bình hàng năm là 2,50%, nhưng lạm phát giá thuê riêng biệt lại tăng trung bình 3,35% mỗi năm, cho thấy thị trường nhà ở đã tăng giá vượt xa các xu hướng kinh tế chung.

Dữ liệu hiện tại cho thấy mức thuê trung bình hàng tháng cho một căn hộ 699 foot vuông ở Mỹ là 1.517 đô la, tăng 0,6% so với năm trước. Tuy nhiên, mức trung bình này che giấu sự biến động lớn theo vùng miền. North Dakota dẫn đầu với mức tăng thuê cao nhất là 5,2% mỗi năm (trung bình 890 đô la), tiếp theo là Vermont với 4,9% (1.732 đô la) và Mississippi với 4,7% (939 đô la). Ngược lại, West Virginia (845 đô la, tăng 1,3%), Oklahoma (850 đô la, tăng 2,8%) và Arkansas (870 đô la, tăng 2,8%) duy trì mức thuê thấp nhất toàn quốc.

Tại sao tăng trưởng lương không thể theo kịp tăng giá thuê

Sự không phù hợp cơ bản giữa thu nhập và chi phí nhà ở là một trong những thách thức cấp bách nhất đối với các hộ gia đình trung lưu. Năm 1996, mức lương tối thiểu liên bang là 4,25 đô la mỗi giờ, với mức lương trung bình hàng tuần của người Mỹ là 536 đô la vào năm 1995. Cùng thời điểm đó, mức thuê trung bình hàng tháng khoảng 374 đô la. Trong khi lương đã tăng dần theo thời gian, thì giá thuê đã tăng mạnh ở hầu hết các khu vực đô thị.

Sự chênh lệch này trở nên rõ rệt hơn đặc biệt từ năm 2019 đến 2023. Trong giai đoạn bốn năm này, tại 44 trong số 50 đô thị lớn nhất của Mỹ, thu nhập hộ gia đình tăng 20,2%, trong khi chi phí thuê nhà tăng 30,4%—tăng nhanh hơn 50% so với mức tăng của thu nhập. Florida là ví dụ rõ rệt nhất của cuộc khủng hoảng này: giá thuê đã tăng 50% kể từ năm 2019, trong khi thu nhập của cư dân Florida chỉ tăng 15,3%, tạo ra khoảng cách thuê-to-wage nghiêm trọng nhất cả nước.

Tính đến năm 2022, khoảng 22,4 triệu người thuê nhà chi tiêu hơn 30% thu nhập gia đình cho thuê và tiện ích. Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard năm 2022, nhiều người thuê dành từ 60% đến 70% thu nhập của họ cho chi phí nhà ở. Áp lực tài chính này buộc họ phải đưa ra các lựa chọn khó khăn: giảm chi tiêu giải trí, cắt giảm mua sắm thực phẩm hoặc tìm kiếm các hình thức nhà ở thay thế như nhà di động đôi (650 đô la mỗi tháng) hoặc chia sẻ phòng để tồn tại về mặt tài chính.

Sức hấp dẫn của truyền hình thập niên 90 so với thực tế kinh tế ngày nay

Văn hóa đại chúng cung cấp một góc nhìn sáng rõ về sự biến đổi này. Trong bộ phim truyền hình nổi tiếng cuối thập niên 1990 “Sex and the City,” nhân vật Carrie Bradshaw kiếm khoảng 60.000 đến 70.000 đô la mỗi năm làm biên tập viên tạp chí trong khi vẫn thuê một căn hộ studio ở West Village, New York với giá khoảng 1.000 đô la mỗi tháng. Ngày nay, một căn hộ studio tương tự trong cùng khu vực có giá từ 3.000 đến 4.000 đô la mỗi tháng. Với mức lương đã điều chỉnh theo lạm phát là 64.000 đô la, Carrie sẽ gặp khó khăn trong việc chi trả căn hộ biểu tượng của mình và có thể phải chia sẻ phòng để giảm chi phí nhà ở.

Chương trình hài “Living Single” cũng đưa ra một ví dụ tương tự. Ba người thuê chung—một biên tập viên tạp chí, một nhân viên bán lẻ và một trợ lý hành chính—chia sẻ một căn hộ ba phòng ở Brooklyn năm 1997, với tổng thu nhập khoảng 131.000 đô la mỗi năm. Tiền thuê chung của họ dao động từ 900 đến 1.400 đô la mỗi tháng, chỉ chiếm 13% tổng thu nhập nhóm. Đến năm 2021, với mức lương đã điều chỉnh theo lạm phát khoảng 193.000 đô la, một căn hộ ba phòng tương đương ở Brooklyn sẽ có giá thuê khoảng 3.900 đô la mỗi tháng—chiếm gần 24% thu nhập của họ, tăng 85% tỷ lệ phần trăm thu nhập dành cho nhà ở.

Khác biệt vùng miền và các trường hợp cực đoan

Ngoài các trung bình quốc gia, các khu vực cụ thể cho thấy những câu chuyện đặc biệt rõ nét. Các bang có tốc độ tăng giá thuê nhanh nhất—North Dakota, Vermont và Mississippi—cho thấy rằng ngay cả những khu vực vốn dĩ có giá cả phải chăng cũng đang mất lợi thế đó. Trong khi đó, các bang có chi phí thấp hơn như West Virginia, Oklahoma và Arkansas vẫn còn những mức giá tương đối hợp lý, mặc dù các thị trường này cũng đang chịu áp lực tăng giá.

Sự chênh lệch giữa tăng trưởng lương và tăng trưởng thuê nhà thay đổi đáng kể tùy theo địa phương. Trong khi một số đô thị có mức tăng cân đối hơn, thì các thành phố ven biển lớn như Florida và các trung tâm đô thị lớn khác đã chứng kiến khả năng chi trả của người thuê bị suy giảm đáng kể, đẩy nhiều người vào tình trạng tài chính bấp bênh hoặc mất ổn định nhà ở.

Tìm kiếm giải pháp trong thị trường nhà ở đắt đỏ

Đối với các người lao động trung lưu đang phải đối mặt với thực trạng này, có một số chiến lược có thể giúp giảm bớt gánh nặng:

• Chăm sóc tín dụng: Duy trì điểm tín dụng xuất sắc giúp dễ dàng chuyển sang sở hữu nhà sớm hơn, qua đó giảm chi phí dài hạn so với thuê nhà mãi mãi.
• Đánh giá di chuyển một cách chiến lược: Chuyển đến các khu vực đô thị có chi phí thấp hơn có thể giảm đáng kể khoản chi thuê hàng tháng và kéo dài ngân sách gia đình, mặc dù việc di chuyển cũng có chi phí và các đổi chác về lối sống.
• Cho phép linh hoạt tài chính: Nhận thức rằng đạt được tối ưu tài chính hoàn hảo có thể không thực tế. Nếu có thể, dành một phần nhỏ nguồn lực để nâng cao chất lượng cuộc sống thay vì chỉ tập trung vào tài chính có thể giúp tránh kiệt sức và duy trì tinh thần.
• Tìm kiếm các chương trình hỗ trợ thuê nhà: Các sáng kiến của bang và địa phương cung cấp hỗ trợ cho những người thuê nhà gặp khó khăn về chi phí, mặc dù nhận thức và tiếp cận còn chưa đồng đều.

Khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở không chỉ là vấn đề tài chính cá nhân mà còn là thách thức kinh tế mang tính cấu trúc đã tích tụ hơn ba thập kỷ. Từ mức thuê trung bình 600 đô la năm 1990 đến mức giá cao ngày nay, quỹ đạo này cho thấy sự phụ thuộc ngày càng lớn của sự ổn định tài chính trung lưu vào các yếu tố như vị trí địa lý, trình độ học vấn, thời điểm mua nhà—những yếu tố ngày càng trở nên ngoài tầm kiểm soát của cá nhân. Hiểu rõ bối cảnh này giúp làm rõ áp lực kinh tế mà các người thuê nhà hiện nay đang phải đối mặt và nhấn mạnh tính cấp thiết của việc giải quyết chính sách nhà ở ở cấp độ hệ thống.