Thuê nhà thời những năm 1990 so với ngày nay: Một bài toán khó của tầng lớp trung lưu

Khủng hoảng khả năng chi trả đang ảnh hưởng đến người thuê nhà Mỹ ngày nay đứng trước sự tương phản rõ rệt với bối cảnh thuê nhà của ba thập kỷ trước. Năm 1990, những người có mức lương trung lưu có thể thuê một căn hộ không nội thất với khoảng 600 đô la mỗi tháng, trong khi đến quý đầu tiên của năm 2023, căn hộ đó đã có giá 1.837 đô la — một sự biến đổi đã định hình lại cách người Mỹ nghĩ về chi phí nhà ở. Hiểu rõ mức thuê nhà trong những năm 90 cung cấp bối cảnh quan trọng để nắm bắt áp lực kinh tế ngày nay đối với tầng lớp trung lưu.

Hiểu về mức thu nhập trung lưu ngày xưa và hiện tại

Trước khi xem xét giá thuê, cần xác định rõ ai là thành phần của tầng lớp trung lưu. Theo khảo sát của Gallup năm 2022, khoảng 73% người Mỹ tự nhận mình là trung lưu hoặc lao động phổ thông. Khảo sát của Washington Post xác định các tiêu chí chính của tầng lớp trung lưu: an toàn công việc với khoản tiết kiệm đều đặn, sở hữu nhà và thói quen đi nghỉ, bảo hiểm y tế toàn diện kèm nghỉ ốm có trả lương, và khả năng quản lý các khoản chi tiêu hàng tháng một cách thoải mái đồng thời lên kế hoạch cho nghỉ hưu.

Vào giữa những năm 1990, thu nhập trung bình của hộ gia đình là 31.241 đô la vào năm 1993. Đến năm 2023, Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ báo cáo thu nhập trung bình hàng năm đã tăng lên khoảng 59.540 đô la. Tuy nhiên, các cố vấn tài chính cho rằng người Mỹ cần kiếm khoảng 120.000 đô la mỗi năm để thực sự sống thoải mái trong tầng lớp trung lưu và đủ điều kiện mua nhà — một ngưỡng cho thấy mục tiêu đã thay đổi đáng kể kể từ những năm 1990.

Các tính toán về thu nhập cho thấy sự tăng trưởng khiêm tốn về số tiền tuyệt đối, nhưng khi điều chỉnh theo chi phí sinh hoạt, lợi thế về sức mua đã biến mất. Mức lương trung bình hàng tuần là 536 đô la vào năm 1995, so với khoảng 1.145 đô la mỗi tuần vào năm 2023 — tăng 114%. Tuy nhiên, mức tăng này còn kém xa so với những gì đã xảy ra với chi phí thuê nhà.

Sự tăng vọt giá thuê trong 30 năm

Lạm phát thuê nhà đã vượt xa lạm phát chung trong suốt thời gian này. Năm 1994, một căn hộ thuê 1.000 đô la sẽ có giá 2.690,32 đô la mỗi tháng vào năm 2024 cho cùng diện tích — tăng 169% trong ba thập kỷ. Trong cùng khoảng thời gian đó, lạm phát chung trung bình là 2,50% mỗi năm, nhưng lạm phát thuê nhà trung bình là 3,35% mỗi năm, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn.

Dữ liệu thuê nhà hiện tại năm 2024 cho thấy mức thuê trung bình cho một căn hộ 699 foot vuông trên toàn nước Mỹ là 1.517 đô la mỗi tháng, với các biến động theo vùng miền kể những câu chuyện quan trọng. North Dakota dẫn đầu với 890 đô la mỗi tháng nhưng đã tăng 5,2% so với năm trước. Vermont trung bình 1.732 đô la với mức tăng 4,9% hàng năm. Mississippi xếp cuối trong nhóm tăng cao hơn với 939 đô la, tăng 4,7%. Ngược lại, West Virginia có mức thuê thấp nhất là 845 đô la với mức tăng nhỏ 1,3%, Oklahoma là 850 đô la với 2,8%, và Arkansas là 870 đô la cũng tăng 2,8% mỗi năm.

Sự chênh lệch địa lý còn rõ rệt hơn khi xem xét các xu hướng dài hạn. Florida đã trải qua sự bùng nổ thuê nhà lớn nhất cả nước, với mức tăng 50% kể từ năm 2019 — nhưng mức lương của người dân Florida chỉ tăng 15,3% trong cùng kỳ, tạo ra khoảng cách thuê-to-wage lớn nhất cả nước.

Tại sao mức lương không theo kịp với sự tăng giá thuê

Trong giai đoạn từ 2019 đến 2023, thu nhập của các hộ gia đình ở 44 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất đã tăng 20,2%, trong khi chi phí thuê nhà tăng vọt 30,4%. Khoảng cách 10 điểm phần trăm này phản ánh một vấn đề hệ thống: khả năng kiếm tiền của người lao động đơn giản là không thể cạnh tranh với sự leo thang của chi phí nhà ở.

Khủng hoảng đã đến mức nghiêm trọng trong việc lập ngân sách gia đình. Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard năm 2022, khoảng một nửa số hộ thuê nhà chi hơn 30% thu nhập của họ cho tiền thuê và tiện ích. Trong những trường hợp nghiêm trọng, người thuê nhà dành 60 đến 70% thu nhập chỉ để trả tiền nhà, buộc họ phải cắt giảm chi tiêu tùy ý cho thực phẩm, vận chuyển, giải trí và tiết kiệm khẩn cấp. Một số người thuê đã phải thực hiện các biện pháp cực đoan: chuyển vào nhà di động đôi với khoảng 650 đô la mỗi tháng hoặc thuê chung phòng để chia sẻ chi phí.

Pandemic đã thúc đẩy các thách thức về khả năng chi trả nhà ở. Đến năm 2022, khoảng 22,4 triệu người thuê nhà chi hơn 30% thu nhập gia đình cho tiền thuê và tiện ích. Dù thị trường thuê nhà đã có dấu hiệu điều chỉnh trong năm 2024, các vụ đuổi nhà, vô gia cư và nhu cầu trợ giúp thuê nhà vẫn tiếp tục tăng — chứng cứ cho thấy thiệt hại về khả năng chi trả vẫn tồn tại lâu sau khi tốc độ tăng giá chậm lại.

Ví dụ thực tế: Các chương trình truyền hình phổ biến phản ánh sự thay đổi trong thực tế thuê nhà

Văn hóa đại chúng cung cấp những hình ảnh rõ nét về cách mà kinh tế thuê nhà đã thay đổi một cách căn bản. Trong bộ phim truyền hình “Sex and the City” cuối những năm 1990, nhân vật Carrie Bradshaw kiếm khoảng 60.000 đến 70.000 đô la mỗi năm với vai trò biên tập viên tạp chí, trong khi vẫn thuê một căn hộ studio ở West Village, New York với khoảng 1.000 đô la mỗi tháng. Ngày nay, căn hộ tương tự trong khu vực đó có giá từ 3.000 đến 4.000 đô la mỗi tháng. Với mức lương không đổi khoảng 64.000 đô la, Carrie sẽ cần có bạn cùng phòng chỉ để có thể trang trải cuộc sống đơn giản đó.

Chương trình hài “Living Single” đưa ra ví dụ còn cực đoan hơn. Ba người cùng thuê — một biên tập viên tạp chí, một nhân viên mua hàng bán lẻ, và một trợ lý hành chính — kiếm tổng cộng 131.000 đô la năm 1997 trong khi chia sẻ một căn hộ ba phòng ở Brooklyn với giá thuê từ 900 đến 1.400 đô la mỗi tháng, chiếm khoảng 13% tổng thu nhập hộ gia đình. Nếu các nghề nghiệp đó tồn tại ngày nay với mức tăng lương tương ứng, tổng thu nhập của họ có thể đạt 193.000 đô la vào năm 2021, nhưng căn hộ Brooklyn đó sẽ có giá thuê khoảng 3.900 đô la mỗi tháng — chiếm khoảng 24% thu nhập của họ, tăng 85% gánh nặng chi phí nhà ở so với trước.

Những ví dụ trong giải trí này nhấn mạnh một sự chuyển đổi sâu sắc: ngay cả những người lao động chuyên nghiệp có mức lương đáng kể cũng phải đối mặt với khả năng lựa chọn nhà ở giảm đi rõ rệt so với các thế hệ trước.

Giải pháp cho áp lực khả năng chi trả nhà ở

Đối với những người trung lưu gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê, có một số cách thực tế có thể giúp giảm bớt gánh nặng. Xây dựng và duy trì điểm tín dụng xuất sắc giúp mở ra cơ hội sở hữu nhà sớm hơn, giảm phụ thuộc vào thị trường thuê nhà. Di chuyển đến các khu vực có chi phí sinh hoạt thấp hơn có thể ngay lập tức giảm chi phí thuê và các khoản chi tiêu khác trong gia đình. Ngoài ra, dù không thể hoàn hảo về tài chính, việc dành một khoản nhỏ cho chi tiêu tùy ý để chăm sóc bản thân — thay vì chỉ tập trung tối đa vào tối ưu tài chính — giúp tránh kiệt sức và duy trì sức khỏe tinh thần trong những giai đoạn căng thẳng về kinh tế.

Sự biến đổi của thị trường thuê nhà kể từ những năm 1990 phản ánh những chuyển biến kinh tế rộng lớn hơn vượt ra ngoài việc tăng giá đơn thuần. Tầng lớp trung lưu đang đối mặt với một bối cảnh hoàn toàn thay đổi, nơi khả năng kiếm tiền đã bị đình trệ so với nhu cầu nhà ở, khiến cho thị trường thuê nhà của những năm 90 dường như gần như không thể tin nổi về mức độ khả thi so với tiêu chuẩn ngày nay.