Tại sao các REIT Trung tâm Dữ liệu mang lại góc nhìn khác về định giá cổ phiếu AI

Sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo đã tạo ra những cơ hội đầu tư chưa từng có, nhưng nhiều cổ phiếu AI đã tăng giá đến mức thách thức cả những nhà đầu tư lạc quan nhất. Trong khi các nhà sản xuất chip và công ty phần mềm thu hút sự chú ý, thì một phần của câu đố hạ tầng AI thường bị bỏ qua lại có mức định giá hợp lý hơn nhiều. Các trung tâm dữ liệu—hạ tầng vật lý giúp AI hoạt động—đại diện cho một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư lo ngại về mức định giá của các cổ phiếu AI truyền thống.

Nền tảng hạ tầng đằng sau mọi hoạt động AI

Khi bạn tương tác với ChatGPT hoặc triển khai các ứng dụng AI doanh nghiệp, quá trình xử lý tính toán diễn ra ở đâu đó rõ ràng. Các trung tâm dữ liệu cung cấp hạ tầng thiết yếu này—các cơ sở an toàn, điều hòa khí hậu chứa máy chủ, thiết bị mạng và hệ thống lưu trữ phục vụ điện toán đám mây và các dịch vụ AI tạo sinh.

Equinix (NASDAQ: EQIX), quỹ đầu tư bất động sản trung tâm dữ liệu lớn nhất thế giới, vận hành 273 cơ sở trên toàn cầu phục vụ hơn 10.000 khách hàng. Danh sách khách hàng giống như một thư mục ngành công nghiệp công nghệ: Nvidia, Adobe, và hơn 60% các công ty trong Fortune 500 phụ thuộc vào hạ tầng của Equinix. Khác với các cổ phiếu AI truyền thống tập trung vào phần mềm hoặc chip, Equinix kiếm lợi từ bất động sản vật lý và yêu cầu kết nối giúp AI khả thi về mặt kinh tế ở quy mô lớn.

Hiểu mô hình REIT cho đầu tư trung tâm dữ liệu

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) được cấu trúc đặc biệt để giữ và quản lý các tài sản bất động sản thương mại trong khi phân phối phần lớn thu nhập cho cổ đông. Đối với trung tâm dữ liệu, mô hình này rất phù hợp vì nó phù hợp với nhu cầu dài hạn, dự đoán được từ các nhà vận hành quy mô lớn, nhà cung cấp đám mây và khách hàng doanh nghiệp triển khai AI.

Cấu trúc REIT cũng mang lại lợi thế rõ rệt so với việc sở hữu các nhà sản xuất chip AI hoặc nhà phát triển phần mềm. Thay vì đặt cược vào một công nghệ duy nhất chiếm lĩnh thị trường, các REIT trung tâm dữ liệu hưởng lợi từ việc áp dụng phổ biến—mọi mô hình AI, mọi triển khai, mọi sáng kiến AI doanh nghiệp đều cần có khả năng trung tâm dữ liệu ở đâu đó.

Cơ hội thị trường: Từ 236 tỷ USD lên hơn 1 nghìn tỷ USD

Quy mô đầu tư vào hạ tầng AI thật đáng kinh ngạc. Năm 2025, chi tiêu toàn cầu cho hạ tầng trung tâm dữ liệu AI đạt 236 tỷ USD, thể hiện sự tăng trưởng bùng nổ so với vài năm trước đó. Các nhà phân tích dự báo con số này sẽ vượt quá 1 nghìn tỷ USD mỗi năm vào năm 2030—gấp hơn bốn lần mức hiện tại.

Đây không phải là tăng trưởng mang tính đầu cơ. Kết quả quý gần đây của Equinix cho thấy sự tiến triển rõ rệt: các đơn đặt hàng (chỉ số hàng đầu về doanh thu tương lai) tăng 25% để đạt mức cao nhất mọi thời đại. Với 60 dự án mở rộng trung tâm dữ liệu lớn đã bắt đầu và khoảng 7 tỷ USD thanh khoản sẵn có, công ty có cả kế hoạch triển khai và khả năng tài chính để tận dụng cơ hội mở rộng này.

Tại sao Equinix nổi bật giữa các nhà vận hành trung tâm dữ liệu

Quy mô và vị trí chiến lược của Equinix tạo ra lợi thế cấu trúc. Với danh mục các cơ sở đa dạng về địa lý lớn nhất và mối quan hệ khách hàng sâu rộng trong các lĩnh vực công nghệ, tài chính và doanh nghiệp, công ty hưởng lợi từ hiệu ứng mạng lưới. Khách hàng chọn Equinix phần nào vì các đối thủ cạnh tranh—các đối tác kinh doanh tiềm năng và thành viên hệ sinh thái—đã hoạt động tại đó.

Sự tập trung đầu tư vào hạ tầng xử lý AI cho thấy tầm quan trọng trung tâm của Equinix trong hệ sinh thái này. Trong khi còn có các REIT trung tâm dữ liệu khác, thì không ai có được sự đa dạng khách hàng, phạm vi quốc tế hoặc vị trí chiến lược trong hoạt động AI như Equinix.

So sánh định giá: REIT so với cổ phiếu AI truyền thống

Sự khác biệt về định giá thể hiện rõ ràng câu chuyện đầu tư. Equinix giao dịch ở mức khoảng 20 lần lợi nhuận từ hoạt động (FFO), chỉ số định giá tiêu chuẩn để đánh giá cổ phiếu bất động sản. So sánh với các mức định giá cao ngất của nhiều cổ phiếu AI—các công ty phần mềm giao dịch với 40-80 lần lợi nhuận, các nhà sản xuất chip có mức 25-35 lần, và các nền tảng AI tạo sinh ở mức độ đầu cơ cao—thì rõ ràng là có sự chênh lệch lớn.

Sự khác biệt này phản ánh tâm lý thị trường cũng như các yếu tố tài chính. Các nhà đầu tư đã đổ vốn vào các công ty AI rõ ràng hơn trong khi bỏ qua lớp hạ tầng. Đối với các nhà đầu tư hoài nghi về định giá hiện tại của các cổ phiếu AI nhưng muốn có sự tiếp xúc thực sự với đà tăng trưởng của AI, khoảng cách định giá này chính là cơ hội.

Bức tranh nhu cầu cấu trúc

Một số yếu tố cho thấy nhu cầu trung tâm dữ liệu sẽ duy trì vững chắc và dự đoán được. Thứ nhất, sự chuyển dịch sang tính toán AI đòi hỏi nhiều năng lượng và hệ thống làm mát hơn nhiều so với xử lý dữ liệu truyền thống—đẩy mạnh yêu cầu về hạ tầng tinh vi hơn. Thứ hai, sự đa dạng địa lý của các tác vụ AI yêu cầu có mặt ở nhiều khu vực, ủng hộ các nhà vận hành lớn có mạng lưới cơ sở vật chất toàn cầu.

Thứ ba, việc doanh nghiệp áp dụng AI chỉ đang tăng tốc. Khi các công ty chuyển từ các dự án thử nghiệm sang triển khai sản xuất, họ cam kết các hợp đồng dài hạn với các nhà cung cấp hạ tầng. Các hợp đồng này mang lại khả năng dự báo doanh thu mà các công ty phần mềm hoặc phần cứng truyền thống khó có thể đạt được.

Đánh giá luận điểm đầu tư của chính bạn

Đối với các nhà đầu tư đang xem xét cách tiếp cận AI, khung quyết định nên bao gồm các yếu tố định giá, độ bền của nhu cầu và mức độ tự tin của bạn vào các nhà chiến thắng cụ thể trong AI. Hạ tầng trung tâm dữ liệu loại bỏ nhu cầu dự đoán chính xác nền tảng phần mềm AI nào, nhà sản xuất chip nào hoặc ứng dụng doanh nghiệp nào sẽ chiếm ưu thế. Thay vào đó, bạn đang đặt cược vào yêu cầu hạ tầng phổ quát.

Mức định giá hợp lý mà Equinix đang giao dịch—đặc biệt so với các cổ phiếu AI theo phong trào trong các lĩnh vực khác—làm cho REIT này đáng để xem xét nghiêm túc trong danh mục đầu tư tìm kiếm tăng trưởng thời kỳ AI mà không cần phải trả mức định giá cao.