Mua Nhà Dưới 100.000 USD Ở Đâu: Hướng Dẫn Thị Trường Nhà Giá Rẻ Nhất Nước Mỹ Năm 2023

Trong năm 2023, câu hỏi liệu bạn còn có thể mua nhà với giá dưới 100.000 đô la hay không ngày càng trở nên quan trọng đối với những người mua có ngân sách hạn chế. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), giá trung bình của một căn nhà đã tăng lên 371.200 đô la trong quý đầu tiên của năm đó. Dữ liệu từ Cục Thống kê Dân số và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị còn cho thấy bức tranh còn ảm đạm hơn, với mức giá trung bình khoảng 437.000 đô la. Hiểu rõ nơi vẫn còn những khu vực có giá phải chăng đòi hỏi phải nhìn xa hơn thị trường chính thống và khám phá các vùng miền nơi 100.000 đô la vẫn có thể mua được.

Thực tế ngân sách: Tại sao việc tìm nhà dưới 100.000 đô la lại quan trọng

Lần cuối cùng giá trung bình của nhà ở Hoa Kỳ giảm xuống dưới ngưỡng 100.000 đô la là vào quý đầu tiên của năm 1987—gần bốn thập kỷ trước. Bối cảnh lịch sử này nhấn mạnh rằng việc tìm kiếm đã trở nên khó khăn như thế nào. Tuy nhiên, bất chấp xu hướng chung của thị trường, vẫn có những khu vực địa lý nhất định mang lại cơ hội thực tế cho người mua sẵn sàng khám phá các điểm đến ít truyền thống hơn.

Thật không may, phần lớn các căn nhà trong phạm vi giá này đều cần phải đánh giá cẩn thận. Các bất động sản gặp khó khăn có mặt ở gần như mọi thị trường, nhưng để tìm được một căn nhà thực sự tốt trong khu phố đáng tin cậy với giá dưới 100.000 đô la đòi hỏi nghiên cứu chiến lược và kiến thức địa phương. Tin vui là vẫn có những lựa chọn khả thi.

Những nơi có cơ hội: Các điểm nóng về địa lý

Khi tìm kiếm nơi bạn vẫn có thể mua nhà dưới 100.000 đô la, Illinois nổi bật như một khu vực đáng chú ý. Trong năm 2023, bảy trong số hai mươi khu vực đô thị có giá trung bình nhà thấp nhất của cả nước nằm trong bang này. Các thành phố như Decatur, Peoria, Rock Island, Springfield, Rockford, Champaign-Urbana và Kankakee liên tục cung cấp khả năng thực tế nhất để tìm nhà trong phạm vi giá này. Chỉ cách biên giới, Davenport, Iowa cũng là một lựa chọn khác.

Ngoài Trung Tây, còn có các lựa chọn ở New York, Pennsylvania và Ohio—mặc dù thường ít lựa chọn hơn và cạnh tranh gay gắt hơn. Các thị trường phía đông này thường có ít hàng tồn kho trong phạm vi dưới 100.000 đô la hơn so với các cộng đồng Illinois.

Akron, Ohio: Thị trường lớn nhất dành cho người mua ngân sách

Đối với những ai muốn tìm một thành phố lớn hơn với nhiều lựa chọn hơn, Akron là một trong những lựa chọn đáng kể nhất. Với dân số gần 189.000 người, thành phố này đã cung cấp 774 căn nhà trong khoảng giá từ 40.000 đến 100.000 đô la trong vòng sáu tháng năm 2023. Theo dữ liệu của NAR từ thời điểm đó, giá trung bình của nhà là 173.000 đô la, phù hợp với khả năng của nhiều người mua.

Những căn nhà điển hình ở Akron trong phạm vi giá này dao động từ nhà cũ kỹ về mặt thẩm mỹ đến nhà đã được cải tạo hoàn chỉnh. Các kiểu nhà bungalow và kiểu cổ điển kiểu thuộc địa chiếm đa số, hầu hết đều có diện tích tối thiểu 1.000 bộ vuông. Việc tìm nhiều phòng tắm trong ngân sách gặp khó khăn, mặc dù các con phố yên tĩnh và khu phố được duy trì tốt tồn tại khắp các khu vực của thành phố.

Sức hấp dẫn của Akron không chỉ nằm ở khả năng chi trả: có một tuyến đường đi bộ và đạp xe dài 25 dặm, Nhà hát Ohio Ballet, một đội bóng chày hạng nhỏ, hai trường đại học và ngành công nghiệp polymer phát triển mạnh mang lại sự ổn định về lối sống và kinh tế. Tỷ lệ tội phạm phụ thuộc nhiều vào việc chọn khu phố, do đó nghiên cứu địa phương là rất cần thiết.

Các lựa chọn phía đông: Binghamton, Erie và các cân nhắc chiến lược

Binghamton, New York cung cấp một thị trường chọn lọc hơn. Chỉ có 62 căn nhà trong phạm vi mục tiêu đã được bán trong vòng sáu tháng năm 2023, nhưng những căn còn lại thường có kiến trúc cổ đẹp mắt trong các khu phố hấp dẫn. Giá trung bình ghi nhận là 142.000 đô la trong năm đó. Các căn nhà thường có sàn gỗ cứng, tầng hầm, sân hiên hoặc hệ thống điện đã được cập nhật gần đây. Những điểm đánh đổi gồm: cấu hình phòng tắm hạn chế, cần nâng cấp nội thất, trần thấp trong một số căn.

Điều kiện mùa đông ở đây khá thử thách, với khoảng 200 ngày mây mù mỗi năm và lượng tuyết lớn.

Chỉ cách New York và Philadelphia khoảng ba giờ lái xe, Binghamton còn có Trường Đại học Binghamton, một trong những trường công lập hàng đầu của quốc gia. Tuy nhiên, tỷ lệ tội phạm bạo lực và tội phạm tài sản vượt mức trung bình quốc gia, và mùa đông thử thách sự kiên trì của những người mới đến quen với khí hậu ôn hòa hơn.

Erie, Pennsylvania mang đến các cơ hội khác. Trong cùng khoảng thời gian sáu tháng, có 178 căn nhà trong phạm vi giá từ 40.000 đến 100.000 đô la đã được giao dịch, mang lại nhiều lựa chọn hơn so với Binghamton. Giá trung bình đạt 155.000 đô la. Ở mức cao hơn, các căn nhà brick hai tầng rộng khoảng 1.500 bộ vuông, có 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm xuất hiện thường xuyên. Các lựa chọn giá thấp hơn thường là các căn nhà cũ nhỏ hơn, có một phòng tắm, diện tích đất hạn chế và chỉ có chỗ đậu xe trên đường.

Nằm ven hồ Erie, Erie có các bãi biển cát, 45 công viên công cộng và các tiện ích văn hóa như Dàn nhạc Erie Philharmonic. Khu Palmer còn có nhiều nhà máy bia và nhà máy chưng cất. Tuy nhiên, cư dân phải đối mặt với khoảng 100 inch tuyết rơi mỗi năm, và tỷ lệ tội phạm, dù thấp hơn một số nơi, vẫn cao hơn mức trung bình quốc gia.

Ưu thế của Illinois: Decatur và Springfield

Decatur, Illinois là khu vực đô thị lớn nhất có giá phải chăng nhất vào đầu năm 2023, với giá trung bình 110.000 đô la. Trong vòng sáu tháng, một phần ba trong số 221 căn nhà bán dưới 100.000 đô la có diện tích tối thiểu 1.250 bộ vuông. Nhiều căn có thêm không gian dưới tầng hầm, mặc dù phần lớn chỉ có một phòng tắm. Đánh giá trường học không đồng đều giữa các quận.

Dân số khoảng 70.000 người, cư dân ở đây được hưởng lợi từ các con phố dân cư được duy trì tốt, như có thể thấy qua Google Street View và danh sách Zillow. Nhiều căn nhà còn giữ được các nét gỗ nguyên bản đẹp mắt và đã qua cải tạo một phần. Tỷ lệ tội phạm vượt mức trung bình quốc gia về cả tội phạm bạo lực lẫn tội phạm tài sản, là một yếu tố cần xem xét. Tuy nhiên, cộng đồng sôi động với chợ nông sản, lễ hội âm nhạc, giải quần vợt chuyên nghiệp, đi bộ đường dài, chèo thuyền kayak và các sự kiện văn hóa. Các thành phố lớn như Chicago, St. Louis và Indianapolis đều trong vòng ba giờ lái xe.

Springfield, Illinois, thủ phủ của bang, đứng thứ bảy trong danh sách các khu vực đô thị có giá rẻ nhất năm 2023, với giá trung bình 148.000 đô la. Tuy nhiên, có nhiều căn nhà bán dưới 100.000 đô la: trong vòng sáu tháng, 278 căn trong phạm vi 40.000 đến 100.000 đô la đã được giao dịch. Các căn điển hình có hai phòng ngủ, một phòng tắm, mái siding ngang và hiên nhỏ phía trước, trong khi các căn brick và nhà kiểu craftsman hai tầng cũng xuất hiện.

Với dân số khoảng 113.000 người, Springfield tự hào về di sản lịch sử của Tổng thống Lincoln—nhà và thư viện tổng thống là trung tâm của bản sắc văn hóa. Nhưng cư dân còn tận hưởng 2.500 mẫu đất công viên, rạp chiếu phim Route 66 nổi tiếng, các buổi biểu diễn trực tiếp, vườn nho, nhà máy bia, bóng chày Prospect League và vô số chợ nông sản. Giống như Decatur, tỷ lệ tội phạm vượt mức trung bình quốc gia, và các khu phố có đặc điểm và mức độ an toàn khác nhau. Nằm cách Decatur chỉ 40 dặm về phía tây, Springfield có vị trí gần các đô thị lớn tương tự.

Các phương pháp chiến lược để tìm nhà 100.000 đô la của bạn

Những căn nhà có khả năng còn được niêm yết trên thị trường hàng ngày nhất chính là những căn còn tồn kho lâu, có những thách thức mà người mua ban đầu bỏ qua. Để hiểu rõ thị trường thực sự cung cấp gì, hãy xem các danh sách đã bán trong vòng sáu tháng đến một năm thay vì chỉ xem hàng tồn kho hiện tại. Cách tiếp cận này giúp bạn đặt ra kỳ vọng thực tế về kích thước, tình trạng, tuổi đời, phong cách và các hạn chế tiềm năng.

Những vấn đề phổ biến cần lưu ý

Khi duyệt hàng chục danh sách trong phân khúc dưới 100.000 đô la, một số vấn đề lặp lại thường gặp:

• Thiệt hại do nước và rò rỉ mái nhà
• Vị trí không thuận lợi (trạm xăng, ngã tư lớn, gần nghĩa trang)
• Vấn đề tội phạm trong khu phố
• Các cuộc cải tạo sơ sài hoặc không chuyên nghiệp, có thể báo hiệu vấn đề cấu trúc sâu hơn
• Các dự án cải tạo bỏ dở do chủ cũ gặp khó khăn
• Nhiều bất động sản bỏ hoang rải rác trong khu phố
• Đánh giá trường học thấp và hạn chế về lựa chọn giáo dục

Tầm quan trọng của kiến thức địa phương

Chuyển nhanh và có chiến lược giúp phân biệt người mua thành công với những người bỏ lỡ cơ hội. Làm việc với một đại lý bất động sản có kiến thức địa phương giúp bạn tiếp cận các bất động sản ngoài thị trường—những căn có thể bán trước khi xuất hiện trên các trang web lớn. Nếu chờ đợi một căn nhà đăng trực tuyến, có thể nó đã trong quá trình giao dịch.

Một đại lý có kinh nghiệm giúp bạn hiểu rõ các đặc điểm của khu phố, nhận diện các cơ hội mới nổi và hướng dẫn đàm phán. Họ biết các quận học có thể cải thiện, các khu vực ổn định và các căn nhà có tiềm năng thực sự dù vẻ ngoài có thể hơi cũ kỹ.

Tài chính cho việc mua nhà giá rẻ của bạn

Chương trình dành cho người mua nhà lần đầu có thể giúp tăng khả năng chi trả đáng kể. Nhiều ngân hàng cung cấp các khoản vay truyền thống chỉ cần đặt cọc 3%, trong khi vay FHA chấp nhận 3,5%. Các cơ quan tài chính nhà ở của bang thường cung cấp các khoản trợ cấp, vay lãi suất thấp, không lãi hoặc vay có thể tha thứ để hỗ trợ tiền đặt cọc và phí đóng.

Nếu bạn quan tâm đến việc mua nhà cần sửa chữa, khoản vay cải tạo nhà FHA 203(k) kết hợp tài chính mua nhà với quỹ sửa chữa—giúp bạn mua một căn nhà dưới giá thị trường và nâng cấp dần dần.

Các bước chuẩn bị cần thiết trước khi mua nhà

Xác định ngân sách thực sự của bạn. Tính tổng thu nhập hàng năm, trừ đi các khoản chi tiêu thường xuyên, đóng góp hưu trí và mục tiêu tiết kiệm. Số còn lại là phần bạn có thể dành cho trả nợ chính, lãi suất, thuế nhà, bảo hiểm, bảo trì và tiện ích. Đừng quên tính đến phí hội sở, bảo hiểm vay mua nhà tư nhân nếu có, và các khoản bảo hiểm đặc biệt như động đất, lụt hoặc bão tùy theo vị trí.

Nghiên cứu lãi suất vay hiện tại. Lãi suất thay đổi thường xuyên, và các mức lãi suất quảng cáo thường chỉ áp dụng cho những người vay có điều kiện xuất sắc, đặt cọc lớn, điểm tín dụng cao và tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp. Hiểu chung về lãi suất giúp bạn điều chỉnh kỳ vọng.

Sử dụng các công cụ tính vay mua nhà. Các công cụ trực tuyến cho thấy các khoản thanh toán hàng tháng dựa trên giá mua, lãi suất và tỷ lệ đặt cọc khác nhau. Công cụ này giúp bạn hình dung khả năng chi trả thực tế.

Xin phê duyệt trước. Một số ngân hàng cung cấp ước tính nhanh qua mạng, nhưng phê duyệt trước chính thức đòi hỏi xem xét kỹ lưỡng hồ sơ tài chính. Một số còn cung cấp tiền thẩm định trước—tối đa, xác nhận khả năng vay của bạn trước khi tìm nhà cụ thể. Có nhiều đề nghị phê duyệt từ các ngân hàng khác nhau giúp bạn so sánh các đề xuất cạnh tranh.

Lưu ý: một số ngân hàng ngần ngại cho vay các khoản vay nhỏ, nhưng có hàng nghìn nhà cung cấp trên toàn quốc chuyên về phân khúc này.

Hành động quyết đoán khi đã sẵn sàng. Khi đại lý của bạn phát hiện ra một căn nhà sắp mở bán hoặc mới đăng, hãy đặt lịch xem ngay lập tức. Nộp đề nghị mạnh mẽ và nhanh chóng khi đã tìm thấy cơ hội phù hợp. Tuy nhiên, nếu không vội, hãy tránh quyết định hấp tấp—việc bán và chuyển nhà mang lại chi phí và rủi ro lớn.

Quan điểm cuối cùng

Việc tìm ra nơi có thể mua nhà dưới 100.000 đô la trong năm 2023 và những năm tới đòi hỏi sự kiên nhẫn, nghiên cứu chiến lược và kiến thức địa phương. Trong khi thị trường đã thay đổi mạnh mẽ kể từ năm 1987, vẫn còn những vùng tiềm năng dành cho những ai sẵn sàng khám phá các khu vực có giá phải chăng mới nổi và suy nghĩ sáng tạo về vị trí cũng như khả năng cải tạo. Illinois vẫn dẫn đầu về số lượng nhà dưới 100.000 đô la, nhưng Akron, Binghamton và Erie cũng là những lựa chọn hợp lý dành cho người mua có ngân sách hạn chế và sẵn sàng hành động quyết đoán.