Dịch vụ quản lý bất động sản có sai sót, yêu cầu bồi thường vi phạm hợp đồng không được chấp nhận

Trong khu dân cư, việc trang bị dịch vụ quản lý bất động sản nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, công ty quản lý cung cấp dịch vụ, cư dân trong khu dân cư trả tiền cho dịch vụ quản lý, do đó dịch vụ quản lý cũng trở thành tiêu chuẩn trong sinh hoạt hàng ngày. Tuy nhiên, khi dịch vụ quản lý có sai sót, công ty quản lý có thể yêu cầu cư dân thanh toán khoản phí quản lý còn nợ và yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng có được chấp thuận hay không? Tòa án nhân dân quận Gǎngnán, thành phố Guìgǎng đã thụ lý vụ tranh chấp hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản, theo đó, phán quyết rằng dịch vụ của công ty quản lý có sai sót, yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng không được chấp thuận.

Thông tin vụ việc cơ bản

Nguyên đơn là Công ty dịch vụ quản lý bất động sản của thành phố Guìgǎng, là nhà cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho một khu dân cư, cung cấp các dịch vụ vệ sinh, bảo dưỡng cây xanh, vận hành và bảo trì hàng ngày, thu phí dịch vụ quản lý từ cư dân và người sử dụng bất động sản trong khu. Nguyên đơn đã ký hợp đồng ủy thác dịch vụ quản lý bất động sản với Ban quản trị cư dân của khu vào tháng 10 năm 2016, trong đó quy định thời hạn dịch vụ, phí dịch vụ, phí trễ hạn và các điều khoản khác. Đến tháng 12 năm 2023, nguyên đơn rút khỏi quản lý khu dân cư này, không còn cung cấp dịch vụ quản lý nữa, nhưng trong thời gian cung cấp dịch vụ, bị cáo Liang Mǒu Mǒu còn nợ nguyên đơn khoản phí quản lý từ tháng 11 năm 2021 đến tháng 12 năm 2023. Nguyên đơn đã nhiều lần đòi nợ nhưng không thành, đã khởi kiện ra tòa, yêu cầu bị cáo Liang Mǒu Mǒu thanh toán khoản phí còn nợ và tiền phạt vi phạm hợp đồng.

Xét xử của tòa án

Tòa án cho rằng, hợp đồng ủy thác dịch vụ quản lý bất động sản giữa nguyên đơn và Ban quản trị cư dân là thể hiện ý chí thực sự của các bên, nội dung không vi phạm pháp luật, quy định bắt buộc của pháp luật hành chính, hợp lệ. Các bên đều phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. Căn cứ theo Điều 1 của “Giải thích về việc áp dụng pháp luật cụ thể trong xét xử các vụ tranh chấp về dịch vụ quản lý bất động sản” của Tòa án nhân dân tối cao, hợp đồng ủy thác dịch vụ quản lý bất động sản ký kết vào tháng 10 năm 2016 giữa nguyên đơn và Ban quản trị cư dân có hiệu lực ràng buộc đối với cư dân trong khu, trong đó bị cáo Liang Mǒu Mǒu là cư dân của khu, hợp đồng này cũng có hiệu lực ràng buộc đối với bị cáo. Nguyên đơn thực hiện quản lý và cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho khu dân cư, bị cáo Liang Mǒu Mǒu thực tế đã hưởng thụ dịch vụ này, do đó yêu cầu của nguyên đơn về việc bị cáo Liang Mǒu Mǒu thanh toán khoản phí quản lý còn nợ là có căn cứ pháp luật, tòa án ủng hộ.

Về yêu cầu của nguyên đơn đòi bị cáo Liang Mǒu Mǒu thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng, tòa án trong quá trình xét xử xác định rằng, nguyên đơn khi cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho khu dân cư có tồn tại các sai sót như quản lý xe điện không tốt, trật tự đỗ xe không được duy trì tốt, vệ sinh không đạt yêu cầu, do đó tòa không ủng hộ yêu cầu này của nguyên đơn.

Tòa án theo pháp luật tuyên án, bị cáo Liang Mǒu Mǒu phải thanh toán khoản phí quản lý còn nợ cho nguyên đơn.

Lời nhắc của thẩm phán

Các công ty quản lý bất động sản khi thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành cơ bản, mà còn cần hướng tới quản lý tinh tế, phù hợp về chất lượng và giá trị, thực sự nâng cao chất lượng dịch vụ, như vậy mới có thể củng cố nền tảng thực hiện hợp đồng, được cư dân công nhận, giảm thiểu rủi ro pháp lý. Hy vọng các công ty quản lý bất động sản có thể lấy các sai sót phản ánh trong vụ án này làm cơ hội để cải thiện, chủ động tối ưu hóa quy trình dịch vụ, tăng cường giao tiếp phản hồi với cư dân, dùng chất lượng dịch vụ rõ ràng, cảm nhận được và đáng tin cậy để lấy lòng cư dân, từ đó giảm thiểu tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính mình.

Điều luật pháp lý

“Luật Dân sự Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa”

Điều 939: Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản sơ bộ do đơn vị xây dựng theo pháp luật ký kết với người cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản, cũng như hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản do ban quản trị cư dân và đại hội cư dân theo pháp luật bầu chọn ký kết, đều có giá trị ràng buộc pháp lý đối với cư dân.

Điều 944: Cư dân phải thanh toán phí dịch vụ quản lý bất động sản theo thỏa thuận. Khi người cung cấp dịch vụ đã cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận và quy định liên quan, cư dân không thể từ chối thanh toán phí quản lý bất động sản với lý do chưa nhận hoặc không cần nhận dịch vụ đó.

Trong trường hợp cư dân vi phạm thỏa thuận, chậm thanh toán phí quản lý bất động sản, người cung cấp dịch vụ có thể yêu cầu cư dân thanh toán trong thời hạn hợp lý; nếu quá hạn mà vẫn không thanh toán, người cung cấp dịch vụ có thể khởi kiện hoặc yêu cầu trọng tài.

Người cung cấp dịch vụ không được thực hiện các biện pháp như ngừng cung cấp điện, nước, nhiệt, khí đốt để thúc ép thanh toán phí quản lý.

Điều 948: Sau khi hết hạn hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản, nếu cư dân không quyết định gia hạn hoặc thuê người quản lý mới theo pháp luật, người cung cấp dịch vụ vẫn tiếp tục cung cấp dịch vụ, hợp đồng vẫn còn hiệu lực, nhưng thời hạn không cố định. Các bên có thể bất cứ lúc nào chấm dứt hợp đồng dịch vụ không cố định, nhưng phải thông báo bằng văn bản trước 60 ngày.

Nguồn: Tòa án nhân dân quận Gǎngnán, thành phố Guìgǎng, Tòa án cao cấp tỉnh Quảng Tây, Tòa án cao cấp tỉnh Sơn Đông

【Nguồn: Tòa án trung cấp thành phố Dương Châu】