Ý nghĩa của 'Sự tầm thường' định nghĩa thị trường nhà ở ngày nay — Tại sao hầu hết người mua đang mắc phải $500K sai lầm

Con đường đến sự trung bình tài chính nghĩa là trì trệ, bỏ lỡ cơ hội và hối tiếc qua nhiều thế hệ — được lát bằng một quyết định tồi tệ đúng vào thời điểm sai. Đối với phần lớn mọi người, việc mua nhà trong thị trường ngày nay chính là quyết định đó. Nếu bạn không giàu có độc lập, lựa chọn hợp lý rõ ràng là: thuê nhà ngay bây giờ, chờ đợi sự điều chỉnh, và bảo toàn vốn của bạn cho khi thị trường thực sự hợp lý.

Tôi đã theo dõi mọi chu kỳ nhà ở lớn trong hai thập kỷ — chứng kiến đỉnh bong bóng năm 2006, sống sót qua sự sụp đổ thảm khốc năm 2008, chịu đựng đỉnh cao cuồng loạn năm 2020. Những gì tôi thấy bây giờ không phải là sự ổn định. Đó là một thị trường trong trạng thái treo lơ lửng, bị thao túng chống lại những người mua không có dự trữ tiền mặt.

Thị trường Không Phục Hồi — Nó Đóng Băng Hoàn Toàn

Dữ liệu kể một câu chuyện mà truyền thông chính thống từ chối thừa nhận. Báo cáo mới nhất của Redfin tiết lộ một thống kê rùng rợn: 36.8% số người bán nhiều hơn số người mua đang hoạt động trên thị trường. Đây không phải là một sự rút lui bình thường. Đây là cầu giảm xuống mức thấp nhất kể từ các lệnh phong tỏa do đại dịch năm 2020.

Đây là cái bẫy khiến hầu hết mọi người mắc phải: hầu hết chủ nhà hiện tại đã khóa vay với lãi suất khoảng 3%. Trong khi đó, lãi suất cố định 30 năm mới ở mức gần 6.5%. Hãy làm phép tính. Không ai có lãi suất 3% có thể bán mà không làm giảm đáng kể khoản thanh toán hàng tháng của họ. Không ai muốn mua mà có thể chi trả cho mức lãi suất mới này. Thị trường đã trở nên thực sự thiếu thanh khoản.

Khi bạn mua vào một thị trường thiếu thanh khoản, bạn không nhận được mức giá công bằng. Bạn đang trả giá cao nhất cho một tài sản chưa được thử thách bởi khối lượng thực hoặc khám phá giá thực sự. Bạn về cơ bản đang trả quá nhiều cho thứ có khả năng giảm giá trị khi thị trường cuối cùng cũng ấm lên.

Tại Sao Bạn Không Thể Trốn Thoát Khỏi Sự Trung Bình Tài Chính Qua Việc Sở Hữu Nhà Ở Ngay Bây Giờ

Ý nghĩa trung bình của việc sở hữu nhà ngày nay rất đơn giản: rủi ro tối đa, lợi ích tối thiểu, trong khi vẫn phải trả lãi 6.5% trên một tài sản giảm giá trị. Nếu bạn vay với tỷ lệ 5-1 trên một căn nhà mà giá đi ngang trong nhiều năm, bạn không xây dựng vốn — bạn đang mất tiền vào ngân hàng.

Hầu hết người mua không nghĩ đến kịch bản này. Họ xem sở hữu nhà là con đường đến sự giàu có. Những gì họ bỏ lỡ là việc sở hữu nhà trong những điều kiện đặc biệt này không phải là một khoản đầu tư. Nó là một khoản nợ mang hình dáng giấc mơ Mỹ.

Khoản thanh toán hàng tháng cộng với thuế nhà, bảo hiểm và bảo trì sẽ tiêu tốn thu nhập có thể được đầu tư ở nơi khác. Trong khi đó, chính căn nhà không tăng giá trị. Bạn đã tự khóa mình vào đúng thứ mà bạn muốn thoát khỏi: sự trung bình tài chính, được trang trí như cuộc sống trưởng thành có trách nhiệm.

Sự Thay Đổi Thực Sự: Khi Những Người Bán Buộc Phải Bán Cuối Cùng Sẽ Xuất Hiện

Sự điều chỉnh thị trường không xảy ra khi mọi người cảm thấy thoải mái. Nó xảy ra khi cảm giác thoải mái cạn kiệt. Hãy chờ đến cuối năm 2026 và sang năm 2027. Đó là lúc nhóm “chỉ chờ đợi qua” gặp phải thực tế:

• Các thủ tục ly hôn cuối cùng kết thúc, buộc phải chia tài sản
• Mất việc tăng tốc trong suy thoái kinh tế
• Yêu cầu di chuyển mâu thuẫn với lãi suất vay 6.5%
• Nghỉ hưu trở thành bắt buộc, không còn tùy chọn
• Áp lực dòng tiền tích tụ kích hoạt cuộc gọi ký quỹ trên các khoản vay thế chấp bằng vốn chủ sở hữu

Những người bán buộc không đàm phán. Những người bán buộc tràn ngập thị trường cùng một lúc. Đó là lúc khám phá giá thực sự xảy ra. Đó là lúc thị trường đóng băng cuối cùng cũng tan băng, và vốn kiên nhẫn được đền đáp.

Mua Thông Minh, Không Tuyệt Vọng: Chiến Lược Duy Nhất Hiệu Quả

Nếu bạn nhất định phải mua trước khi cửa sổ đó mở ra, hãy hành động như một nhà đầu tư chuyên nghiệp, không phải như một người tiêu dùng:

Lập kế hoạch cho một giảm thu nhập 20%. Xây dựng khả năng mua của bạn dựa trên bi quan, không phải lạc quan. Nếu giảm 20% lương sẽ khiến bạn không thể thanh toán, căn nhà đó quá đắt.

Giữ tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) của bạn ở mức bảo thủ. Duy trì ít nhất 30-40% dự phòng vốn chủ sở hữu. Vốn âm phá hủy khả năng linh hoạt của bạn — khả năng bán, cho thuê hoặc bỏ đi nếu hoàn cảnh thay đổi.

Chỉ mua nếu bạn có thể sống sót qua 10 năm giá đi ngang hoặc giảm. Nếu kịch bản đó khiến bạn mất ngủ, bạn không thể đủ khả năng mua căn nhà này, bất kể thu nhập hiện tại của bạn ra sao.

Sự khác biệt giữa việc xây dựng sự giàu có qua bất động sản và rơi vào trung bình tài chính là sự kiên nhẫn. Những người mua chiến thắng không phải là người đi trước. Họ là những người hành động khi tất cả những người khác buộc phải làm vậy.