Tại sao các chuyên gia tài chính như Dave Ramsey cảnh báo về đầu tư vào các khu nhà di động

Sở hữu nhà vẫn là một nền tảng trong chiến lược xây dựng của cải tại Hoa Kỳ, tuy nhiên không phải tất cả các bất động sản đều mang lại kết quả tài chính như nhau. Trong khi nhà đơn lập truyền thống, căn hộ chung cư và chung cư cao tầng là con đường để tích lũy vốn đối với nhiều người Mỹ, nhà di động đã trở thành chủ đề của sự kiểm tra tài chính nghiêm túc. Dave Ramsey, một trong những cố vấn tài chính cá nhân nổi tiếng nhất của Mỹ, đã lên tiếng rõ ràng về lý do tại sao việc mua nhà di động—đặc biệt trong các khu phát triển như big run bluffs mobile home park—được xem là một phương pháp đầu tư sai lầm hơn là một cơ hội xây dựng của cải hợp pháp.

Vấn đề cốt lõi không phải là phán xét về đẳng cấp, Ramsey nhấn mạnh, mà là phép tính đơn giản dựa trên hành vi của tài sản. Vấn đề cơ bản nằm ở cách các loại bất động sản khác nhau tăng hoặc giảm giá trị theo thời gian, và hiểu rõ sự khác biệt này có thể giúp các chủ nhà tiềm năng tránh khỏi nhiều năm quyết định tài chính kém cỏi.

Vấn đề khấu hao ngay lập tức

Khi bạn mua nhà di động, bạn không chỉ đơn thuần mua một nơi ở—bạn đang sở hữu một tài sản giảm giá trị bắt đầu mất giá ngay từ khi bạn nhận quyền sở hữu. Khác với bất động sản truyền thống, thường tăng giá theo thời gian, nhà di động theo quỹ đạo tương tự như ô tô: chúng bắt đầu mất giá ngay lập tức và tiếp tục giảm theo từng năm.

Lập luận của Ramsey rất thuyết phục về mặt toán học: “Khi bạn bỏ tiền vào những thứ giảm giá trị, điều đó khiến bạn nghèo đi.” Đây không phải là vấn đề của chu kỳ thị trường hay suy thoái tạm thời. Đó là đặc điểm cấu trúc của thị trường nhà di động. Ai đó hy vọng dùng việc mua nhà di động như một bước đệm vào tầng lớp kinh tế tiếp theo đang đối mặt với một nghịch lý tài chính—họ đang sử dụng một tài sản hoạt động chống lại mục tiêu tích lũy của cải của mình.

Khấu hao còn tăng tốc khi bạn xem xét toàn bộ gói tài chính. Các khoản thanh toán thế chấp, chi phí bảo trì, bảo hiểm và tiền thuê đất cộng lại tạo ra gánh nặng chi phí hàng tháng tương tự như thuê nhà, ngoại trừ bạn còn chứng kiến tài sản chính của mình xuống cấp cùng lúc. Sự tiêu hao kép này phân biệt sở hữu nhà di động với cả thuê nhà và sở hữu nhà truyền thống.

Bất động sản vs Nhà di động: Hiểu rõ điểm khác biệt chính

Điều quan trọng là ở chỗ: nhà di động về mặt kỹ thuật không phải là bất động sản theo nghĩa đầu tư truyền thống. Cấu trúc vật lý giảm giá trị tách biệt khỏi phần bất động sản thực sự—đất dưới nó.

Khi ai đó mua nhà di động, họ thường không sở hữu đất mà nó nằm trên đó. Họ thuê hoặc thuê dài hạn lô đất từ nhà điều hành khu nhà di động. Thỏa thuận này có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản ít nhận được lợi ích từ việc tăng giá đất, nơi mà của cải truyền thống thường được xây dựng. Đất nền—cái gọi là “mảnh đất” như Ramsey mô tả sinh động—có thể tăng giá trị, nhưng sự tăng giá đó thuộc về chủ sở hữu khu nhà, không phải cư dân.

Ngay cả ở các vị trí đô thị hấp dẫn nơi giá đất tăng nhanh hơn, sự khác biệt vẫn quan trọng. Đất có thể tăng giá 3-4% mỗi năm trong khi nhà di động giảm giá với tốc độ cao hơn. Điều này tạo ra ảo tưởng về tiến bộ tài chính. Ramsey giải thích thẳng thắn: “Đất chỉ giúp bạn tránh được sự ngu dốt của chính mình.” Những gì có vẻ như đang xây dựng vốn chủ sở hữu chỉ là sự tăng giá đất che giấu sự phá hủy giá trị liên tục của cấu trúc.

Đối với những người sở hữu cả nhà di động lẫn đất, phép tính vẫn không có lợi. Sự kết hợp này không hoạt động như bất động sản truyền thống. Các ngân hàng nhận thức rõ sự khác biệt này, đó là lý do tại sao các lựa chọn tài chính hạn chế hơn và lãi suất cao hơn so với thế chấp thông thường.

Lựa chọn thuê thay thế

Với những bất lợi về cấu trúc này, Ramsey đề xuất một khuyến nghị ngược lại: những người thuê nhà thường đưa ra quyết định tài chính tốt hơn so với người mua nhà di động. Tình huống thuê, dù có vẻ là vĩnh viễn và không xây dựng vốn chủ sở hữu, thực ra loại bỏ được khoản chi tiêu hàng tháng làm tiêu hao vốn của bạn khi sở hữu nhà di động.

Khi bạn thuê căn hộ hoặc nhà, khoản thanh toán hàng tháng của bạn đảm bảo chỗ ở mà không làm giảm tài sản mà bạn cho là đang tích lũy vốn. Bạn không mất tiền—bạn trả cho chỗ ở. Khi bạn trả tiền thế chấp cho nhà di động, bạn vừa trả cho chỗ ở vừa chứng kiến giá trị tài sản thế chấp của mình giảm sút. Đó là một sai lầm tài chính cộng dồn.

Lựa chọn thuê mang lại sự linh hoạt mà không gây tổn thất tài chính. Nếu hoàn cảnh thay đổi, người thuê có thể di chuyển mà không phải đối mặt với việc bán tài sản giảm giá hoặc gặp phải các khoản vay thế chấp âm. Trong khi đó, chủ nhà di động vẫn bị mắc kẹt trong một tài sản giảm giá trị với các chiến lược thoát hiểm hạn chế.

Khung đầu tư

Điều thực sự sáng suốt là phân biệt giữa nhà ở và đầu tư. Mua nhà truyền thống, dù phức tạp, vẫn có xu hướng xây dựng của cải lâu dài thông qua sự tăng giá của bất động sản và tiết kiệm bắt buộc qua các khoản thanh toán thế chấp. Nhà di động làm mờ ranh giới này một cách nguy hiểm—chúng hoạt động như nhà ở mà không mang lại lợi nhuận đầu tư.

Các cộng đồng nhà di động như big run bluffs mobile home park có thể cung cấp giải pháp sống thực sự cho nhiều người Mỹ, nhưng xem chúng như các phương tiện đầu tư là một sai lầm phân loại căn bản. Cấu trúc sở hữu nhà di động một cách có hệ thống ngăn cản việc tích lũy của cải chứ không giúp thúc đẩy nó.

Đối với những người xem xét con đường này, phép tính tài chính nên chuyển hướng sang các lựa chọn thuê nếu việc sở hữu qua bất động sản truyền thống chưa khả thi ngay lập tức. Nhà tạm thời không gây tổn thất của cải còn hơn là nhà ở vĩnh viễn đảm bảo sự xuống cấp tài chính. Phép tính, như Ramsey khẳng định, rất đơn giản—và rõ ràng ủng hộ một cách tiếp cận khác hơn là sở hữu nhà di động.