Bạn nên dành bao nhiêu phần trăm thu nhập của mình cho khoản thanh toán thế chấp? Hướng dẫn thực tế

Khi xem xét việc sở hữu nhà, việc xác định tỷ lệ phần trăm thu nhập nên dành cho khoản thanh toán thế chấp là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất bạn sẽ phải đối mặt. Thu nhập của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà thực tế của bạn, và các nhà cho vay có các hướng dẫn cụ thể để đảm bảo bạn không vay quá mức. Nhưng câu trả lời không phải là một kích cỡ phù hợp với tất cả—các tình huống tài chính khác nhau đòi hỏi các phương pháp tiếp cận khác nhau. Hãy cùng khám phá các khung chính.

Các Mô Hình Chính để Tính Ngân Sách Nhà Ở của Bạn

Hướng Dẫn 28%

Phương pháp đơn giản nhất bắt đầu từ thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Theo mô hình này, không nên dành quá 28% cho khoản thanh toán thế chấp của bạn, bao gồm thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà. Ví dụ, với người thu nhập 7.000 đô la mỗi tháng, điều này tương đương khoảng 1.960 đô la dành cho chi phí nhà ở.

Khung 28/36

Mô hình này mở rộng bức tranh: 28% dành cho khoản vay thế chấp của bạn, trong khi 36% bao gồm tất cả các khoản nợ khác của hộ gia đình. Những khoản này bao gồm số dư thẻ tín dụng, vay xe, tiền utilities và các cam kết tương tự. Sử dụng cùng mức thu nhập 7.000 đô la, bạn sẽ phân bổ 1.960 đô la cho khoản vay nhà và còn lại 2.520 đô la cho các nghĩa vụ tài chính khác.

Phương Pháp 35/45

Đối với những người có tổng nợ cao hơn, phương pháp này cung cấp sự linh hoạt. Bạn có thể giới hạn tất cả các khoản nợ (bao gồm cả khoản vay thế chấp) ở mức 35% tổng thu nhập trước thuế, hoặc giới hạn tổng nợ ở mức 45% thu nhập sau thuế (lương thực nhận). Với thu nhập gross 7.000 đô la, khả năng vay nợ của bạn là 2.450 đô la; nếu thu nhập ròng của bạn là 6.000 đô la, quy tắc 45% cho ra 2.700 đô la.

Mô Hình 25% Thu Nhập Ròng

Phương pháp bảo thủ này dựa trên số tiền sau thuế của bạn thay vì thu nhập gross. Chỉ 25% số tiền bạn thực sự mang về mới nên dành cho khoản vay thế chấp. Nếu thu nhập ròng hàng tháng của bạn là 6.000 đô la, khoản thanh toán nhà của bạn không nên vượt quá 1.500 đô la. Mô hình này phù hợp nhất nếu bạn đang mang nợ hiện tại như vay sinh viên hoặc vay xe và muốn có không gian thở trong ngân sách của mình.

Hiểu Rõ Vị Trí Tài Chính Trước Khi Mua

Trước khi áp dụng bất kỳ công thức nào, bạn cần rõ ràng về các con số của mình:

Tính Thu Nhập Hàng Tháng của Bạn

Thu thập cả số gross và net từ các phiếu lương gần nhất. Nếu thu nhập của bạn biến động theo mùa hoặc qua các nguồn thu phụ, hãy tham khảo các tờ khai thuế mới nhất để có cơ sở chính xác hơn.

Kiểm Tra Nợ Hiện Tại của Bạn

Liệt kê tất cả các khoản nợ của bạn: thẻ tín dụng, vay sinh viên, vay xe, vay cá nhân và các nghĩa vụ khác. Không phải chi tiêu hàng tháng như mua sắm hoặc xăng dầu—chỉ tập trung vào các khoản nợ có khoản thanh toán cố định hàng tháng.

Đánh Giá Khả Năng Thanh Toán Trước Bằng Đầu Tư Ban Đầu

Tiền đặt cọc ban đầu của bạn trực tiếp giảm bớt nghĩa vụ hàng tháng. Thanh toán trước 20% thường loại bỏ phí bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI), giúp giảm chi phí hơn nữa. Khoản tiền đặt cọc lớn hơn đồng nghĩa với khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn.

Xem Xét Tình Trạng Tín Dụng của Bạn

Các nhà cho vay thưởng điểm tín dụng cao bằng lãi suất thấp hơn. Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng lớn đến khả năng bạn đủ điều kiện với các điều khoản ưu đãi. Điểm cao hơn thường có nghĩa là lãi suất thấp hơn, từ đó giảm trực tiếp khoản thanh toán hàng tháng.

Cách Các Nhà Cho Vay Đánh Giá Khả Năng Vay của Bạn

Các nhà cho vay dựa nhiều vào tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) để xác định số tiền họ sẽ chấp thuận. DTI của bạn được tính bằng cách chia tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng cho thu nhập gross hàng tháng của bạn. Ví dụ: nếu bạn thu nhập 7.000 đô la mỗi tháng và có một $400 khoản vay xe, $200 khoản vay sinh viên, $500 khoản thanh toán thẻ tín dụng, và khoản vay thế chấp hiện tại 1.700 đô la, tổng cộng là 2.800 đô la. Điều này tương đương với tỷ lệ DTI là 40%.

Các nhà cho vay thường thích DTI nằm trong khoảng 36% đến 43%, mặc dù một số chấp nhận tỷ lệ cao hơn. DTI thấp hơn giúp tăng khả năng được chấp thuận. Vì các tiêu chuẩn của các nhà cho vay khác nhau, việc so sánh để tìm các điều khoản cạnh tranh là hợp lý.

Các Chiến Lược Giảm Gánh Nặng Thanh Toán Thế Chấp Hàng Tháng của Bạn

Nếu các tính toán của bạn cho thấy bạn đang quá tải, có một số lựa chọn giúp:

Chọn Mua Nhà Có Giá Rẻ Hơn

Chỉ vì một nhà cho vay chấp thuận bạn vay một khoản nhất định không có nghĩa là bạn phải sử dụng hết. Chọn một ngôi nhà ít tốn kém hơn sẽ giảm trực tiếp nghĩa vụ hàng tháng của bạn.

Tăng Tiền Đặt Cọc

Tiết kiệm tích cực để đặt cọc nhiều hơn giúp giảm số tiền vay và do đó giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Điều này cũng nâng cao vị thế vốn chủ sở hữu của bạn ngay lập tức.

Tìm Kiếm Lãi Suất Tốt Hơn

Làm việc để giảm DTI và nâng cao điểm tín dụng của bạn trước khi nộp đơn vay thế chấp. Trả hết các khoản dư nợ thẻ tín dụng, vay xe hoặc vay sinh viên hiện có. DTI thấp hơn và điểm tín dụng cao hơn đều cải thiện khả năng thương lượng lãi suất, có thể tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay.

Các Chi Phí Ẩn của Việc Sở Hữu Nhà

Khoản thanh toán thế chấp chỉ là một phần trong chi phí thực sự của việc sở hữu nhà. Dự trù ngân sách cho:

Bảo Trì và Sửa Chữa

Mái nhà cần thay thế, hệ thống ống nước hỏng, thiết bị hỏng hóc. Dành quỹ cho bảo trì định kỳ và sửa chữa bất ngờ.

Bảo Dưỡng Cảnh Quan

Trừ khi cộng đồng của bạn cung cấp dịch vụ bảo trì, bạn sẽ chịu trách nhiệm chăm sóc sân cỏ, cắt tỉa hàng rào và cảnh quan. Điều này có thể có nghĩa là thuê dịch vụ hoặc đầu tư vào thiết bị.

Cải Tiến và Nâng Cấp

Từ các cập nhật nhỏ như phần cứng tủ đến các công trình lớn như mái mới hoặc cửa gara, các cải tiến liên tục là phần của việc sở hữu nhà. Báo cáo kiểm tra trước khi mua giúp xác định những gì cần chú ý, cung cấp lợi thế đàm phán về giá mua.

Hiểu tỷ lệ phần trăm thu nhập nên dành cho thế chấp không chỉ là để đáp ứng yêu cầu của nhà cho vay—mà còn để xây dựng một kế hoạch tài chính bền vững lâu dài. Chọn mô hình phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn, để lại đủ không gian thở cho các chi phí khác của cuộc sống và các chi phí bất ngờ.