REIT là quỹ tín thác bất động sản tạo ra thu nhập liên tục

REIT (Real Estate Investment Trust) hoặc quỹ trúst để đầu tư vào bất động sản là công cụ đầu tư ngày càng phổ biến trên thị trường chứng khoán Thái Lan. Từ năm 2018, REIT đã bắt đầu giao dịch và trở thành lựa chọn chính cho nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập đều đặn. Tuy nhiên, lợi ích của REIT ở từng thời điểm có thể khác nhau, điều này phụ thuộc vào các yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập và giá trị của quỹ trúst đó.

REIT là hình thức đầu tư nào

Quỹ trúst để đầu tư vào bất động sản là “hệ thống huy động vốn” mà quản lý quỹ sẽ tập hợp vốn từ việc bán đơn vị quỹ cho các nhà đầu tư khác nhau. Sau đó, số tiền này được quản lý để vận hành các tài sản có khả năng tạo ra thu nhập, như khách sạn, kho bãi, trung tâm thương mại, đất đai hoặc thậm chí mạng lưới truyền thông.

REIT là quỹ trúst có đặc điểm đặc biệt là các khoản thu nhập từ cho thuê và lợi ích khác sẽ được trả lại cho người nắm giữ đơn vị quỹ dưới dạng cổ tức, giúp nhà đầu tư có dòng tiền khá đều đặn quanh năm. Ngoài ra, REIT còn hoạt động dưới sự giám sát của các cơ quan nhà nước liên quan nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Tại sao nên đầu tư vào REIT

Đối với chủ sở hữu tài sản

Những người sở hữu tài sản tạo ra thu nhập có thể đưa tài sản đó vào quỹ trúst để huy động vốn thêm từ việc bán đơn vị quỹ cho các nhà đầu tư. Cách này giúp chủ sở hữu có thể dùng số tiền huy động được để phát triển các dự án mới một cách tối đa.

Đối với nhà đầu tư

REIT là kênh tiếp cận thị trường bất động sản mà không cần phải bỏ ra số tiền lớn. Có thể bắt đầu bằng việc mua ít đơn vị quỹ. Ngoài ra, còn có các chuyên gia quản lý và vận hành quỹ chuyên nghiệp, cùng với việc phân phối lợi ích minh bạch dưới sự giám sát của các cơ quan nhà nước.

REIT và Property Fund khác nhau như thế nào

REIT là sự phát triển tiếp theo của Property Fund (กองทุนอสังหาริมทรัพย์), đã được cải tiến để linh hoạt hơn và phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế. Cả hai đều có điểm khác biệt chính ở 3 khía cạnh:

Về cấu trúc và quản lý

Property Fund là quỹ tập hợp không cần có giấy phép chứng khoán, trong khi REIT được thành lập dưới dạng quỹ trúst dưới sự quản lý của คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์((กลต.)) và phải được phê duyệt bởi ตลท. ((ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย))

Về khả năng đầu tư

Property Fund hạn chế trong việc đầu tư, chỉ được phép đầu tư vào danh mục trong danh sáchบวก (Positive List) của คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์( và cấm đầu tư ra nước ngoài. Trong khi đó, REIT linh hoạt hơn, có thể đầu tư vào tài sản nước ngoài và phát triển bất động sản đến 10% tổng giá trị tài sản.

Về phát hành đơn vị và quản lý

Property Fund phát hành đơn vị theo cách tương tự quỹ mở thông thường, không cần duy trì trạng thái free float hay tổ chức họp nhà đầu tư. Ngược lại, REIT có cấu trúc quản lý giống công ty niêm yết, yêu cầu có ít nhất 15% nhà đầu tư nhỏ lẻ và họp nhà đầu tư hàng năm.

Hiện tại, các Property Fund cũ tại Thái Lan không còn phát hành mới nữa do tất cả đã chuyển sang dạng REIT. Ngoài ra, REIT còn có thể bao gồm cả Infrastructure Fund )กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน###.

REIT chia thành mấy loại

( Phân loại theo quyền đối với bất động sản

Loại Freehold )กรรมสิทธิ์แท้(

Quỹ trúst sở hữu thực sự bất động sản, có thể thu nhập từ cho thuê và các lợi ích khác phát sinh từ tài sản đó. Vì là chủ sở hữu thực sự, đơn vị quỹ có khả năng tăng giá theo giá trị gia tăng của bất động sản, như xây dựng thêm trên đất, làm tăng giá trị đơn vị quỹ.

Loại Leasehold )สิทธิการเช่า###

Quỹ trúst không sở hữu bất động sản mà có quyền sử dụng theo hợp đồng thuê từ chủ sở hữu. Quỹ quản lý để tạo thu nhập và trả cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi hết hợp đồng thuê, quỹ mất quyền sử dụng, dẫn đến giá trị đơn vị giảm dần theo thời gian, đến khi hết hợp đồng thì giá trị giảm về 0 vì không thể trả lợi nhuận nữa.

( Phân loại theo phương thức đầu tư

Đầu tư trực tiếp )Direct Investment(

Quỹ trúst trực tiếp sở hữu quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản.

Đầu tư gián tiếp )Indirect Investment###

Quỹ trúst nắm cổ phần trong các công ty khác, và các công ty này lại đầu tư vào bất động sản.

( Phân loại theo loại hình kinh doanh bất động sản

REIT bán lẻ )Retail REIT(

Quản lý doanh thu từ trung tâm thương mại, trung tâm bán lẻ, quà tặng, outlet và các nơi mua bán khác.

REIT nhà ở )Residential REIT(

Quản lý doanh thu từ khách sạn, căn hộ, chung cư, ký túc xá và các công trình để ở.

REIT dịch vụ y tế )Healthcare REIT(

Quản lý doanh thu từ bệnh viện, phòng khám và trung tâm chăm sóc người cao tuổi.

REIT văn phòng )Office REIT(

Quản lý doanh thu từ các tòa nhà văn phòng.

REIT hạ tầng )Infrastructure REIT###

Quản lý doanh thu từ mạng lưới truyền thông, đường ống năng lượng và các công trình hạ tầng khác.

Giá trị của REIT phụ thuộc vào điều gì

Giá trị quỹ trúst gồm hai phần chính: giá trị của bất động sản mà quỹ sở hữu và dòng tiền dự kiến có thể thu được trong dài hạn.

Yếu tố liên quan đến giá trị bất động sản

Hình thức quyền của quỹ trúst quyết định xu hướng giá trị. Ví dụ, Leasehold REIT có giá trị tài sản giảm dần theo thời gian. Ngoài ra, tình hình kinh tế địa phương, đầu tư xây dựng, tiện ích công cộng và vị trí địa lý đều ảnh hưởng đến tăng hoặc giảm giá bất động sản.

Yếu tố liên quan đến dòng tiền dự kiến thu được

Tình hình kinh tế đóng vai trò quan trọng. Ví dụ, nếu số lượng người thuê văn phòng tăng, Office REIT sẽ thu nhiều hơn và trả cổ tức cao hơn. Ngược lại, nếu có sự kiện làm giảm lượng khách du lịch, REIT đầu tư khách sạn sẽ thu ít hơn, dẫn đến cổ tức giảm theo.

Ưu điểm và hạn chế của đầu tư vào REIT

( Ưu điểm của đầu tư vào REIT

Thanh khoản cao

REIT là công cụ dễ mua bán trên thị trường SET )ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย###, nhà đầu tư có thể vào ra nhanh chóng.

Phân tán rủi ro

Thêm đơn vị quỹ REIT vào danh mục giúp phân tán rủi ro. Ngoài ra, có thể chọn các loại REIT khác nhau để cân đối danh mục.

Minh bạch

Quỹ trúst bất động sản được quản lý bởi cơ quan nhà nước, việc đăng ký, chào bán và công khai thông tin hoạt động đều phải qua kiểm tra chặt chẽ.

Thu nhập khá đều đặn

REIT được thiết kế để tạo dòng tiền đều đặn, nhà đầu tư sẽ nhận cổ tức liên tục trong năm.

( Hạn chế của đầu tư vào REIT

Gánh nặng thuế

Thu nhập từ cổ tức của REIT phải chịu thuế 10% tại nguồn hoặc tính vào thu nhập cá nhân hàng năm theo biểu thuế cá nhân. Đối với người có thu nhập cao, thuế có thể cao hơn 10%.

Nhạy cảm với lãi suất

REIT chịu ảnh hưởng của biến động lãi suất. Khi lãi suất tăng, nhà đầu tư có thể chuyển sang các lựa chọn khác như tài sản cố định, làm giá REIT giảm.

Các ưu điểm và hạn chế này là điều nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định đầu tư, để phù hợp với mục tiêu và khả năng tài chính của bản thân.

Ví dụ về REIT đang giao dịch tại Thái Lan

CPNREIT: Quỹ cho thuê đất

CPNREIT là Leasehold REIT, sở hữu các tài sản của trung tâm thương mại Central, tòa nhà văn phòng và khách sạn Hilton Pattaya, với tỷ suất cổ tức khoảng 8.35% theo giá hiện tại 9.85 บาท.

IMPACT: Quỹ bất động sản IMPACT เมืองทอง

IMPACT là Freehold REIT, sở hữu đất đai, tòa nhà và trung tâm hội nghị tại IMPACT เมืองทอง, với tỷ suất cổ tức 4.69% theo giá hiện tại 12.80 บาท.

WHART: Quỹ bất động sản WHA

WHART là quỹ hỗn hợp giữa Freehold và Leasehold, quản lý kho chứa hàng, với tỷ suất cổ tức 7.63% theo giá đóng cửa 9.50 บาท.

JASIF: Quỹ hạ tầng Jasmin

JASIF là quỹ hạ tầng Freehold, sở hữu sợi quang 1,680,500 km, thu nhập từ cho thuê của TTTBB, với tỷ suất cổ tức 13.73% theo giá hiện tại 6.70 บาท.

Tóm lại: REIT là lựa chọn cho thu nhập đều đặn

Quỹ trúst để đầu tư bất động sản )REIT là lựa chọn phù hợp cho những ai muốn có thu nhập đều đặn cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm, nhờ cổ tức được quản lý từ cho thuê và lợi ích khác từ bất động sản.

Tuy nhiên, đầu tư vào REIT là quyết định cần xem xét nhiều mặt, như ưu điểm là thanh khoản cao, phân tán rủi ro, và hạn chế như gánh nặng thuế, nhạy cảm lãi suất. Nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ các quỹ trúst và đánh giá phù hợp với mục tiêu đầu tư, tình hình tài chính của mình để đạt được lợi nhuận như mong đợi.