Скільки коштувала оренда у 1990 році і куди вона зникла з тих пір?

Коли ринок оренди вперше почав стрімко зростати, мало хто передбачав фінансові труднощі, з якими зіштовхнуться сім’ї середнього класу через десятиліття. У 1990 році середня місячна оренда незамінної квартири по всій США становила лише 600 доларів. Перенесімося до першого кварталу 2023 року — та сама квартира коштувала б 1837 доларів, що є вражаючим зростанням на 206% за приблизно три десятиліття. Ця траєкторія відкриває тривожну економічну реальність: ціни на оренду зросли набагато швидше за заробітки та інфляцію, створюючи кризу доступності житла для мільйонів американців, які шукають стабільне житло.

Розуміння масштабу цієї проблеми вимагає аналізу не лише цифр, а й людського впливу за ними. Оскільки оренда стає все більш поширеною серед середнього класу, все більше працівників виявляються під тиском витрат на житло, які споживають значну частину їхнього доходу.

Визначення середнього класу в сучасній економіці

Згідно з опитуванням Gallup 2022 року, майже 73% американців ідентифікують себе як середній або робітничий клас. Однак критерії належності до цієї групи стали більш складними. Дослідження Washington Post встановило такі орієнтири для визначення середнього класу:

• стабільна робота, регулярні заощадження та резерви на випадок надзвичайних ситуацій
• володіння житлом і можливість брати відпустки
• доступ до медичного страхування та оплачуваних лікарняних
• здатність покривати щомісячні витрати та комфортно виходити на пенсію

Бюро статистики праці США повідомило, що у 2023 році медіанний річний дохід склав приблизно 59 540 доларів — близько 1145 доларів на тиждень. Нижчий дохід отримували в середньому 39 693 долари на рік, тоді як вищий — близько 119 080 доларів. Для порівняння, у 1993 році медіанний дохід домогосподарства становив лише 31 241 долар. Економісти зазвичай вважають, що американцям потрібно приблизно 120 000 доларів на рік, щоб жити комфортно як представникам середнього класу і отримати схвалення для іпотеки. Однак у багатьох регіонах з високими витратами навіть ця значна сума виявляється недостатньою, особливо для сімей з дітьми або з існуючими боргами.

Три десятиліття зростання цін на оренду

Історія інфляції стає яснішою, коли дивитися на конкретні цифри. Квартира, яка в 1994 році коштувала 1000 доларів, у 2024 році за аналогічний простір коштувала б приблизно 2690 доларів — тобто зросла на 169% лише за орендну плату. За цей 30-річний період загальна інфляція в середньому становила 2,50% на рік, але інфляція орендної плати зросла на 3,35% щороку, що свідчить про те, що ринки житла зросли швидше за загальну економіку.

Згідно з актуальними даними, середня місячна оренда квартири площею 69,9 квадратних футів у США становить 1517 доларів, що на 0,6% більше ніж минулого року. Однак ця середня цифра приховує значні регіональні відмінності. Найбільше зростання орендної плати зафіксовано у Північній Дакоті — 5,2% (медіана 890 доларів), за ним ідуть Вермонт — 4,9% (1732 долари) та Міссісіпі — 4,7% (939 доларів). Навпаки, найнижчі ставки оренди зберігаються у Західній Вірджинії (845 доларів, зростання 1,3%), Оклахомі (850 доларів, зростання 2,8%) та Арканзасі (870 доларів, зростання 2,8%).

Чому зростання заробітків не може наздогнати зростання орендної плати

Основний дисбаланс між доходами та витратами на житло — одна з найгостріших проблем для сімей із середнім доходом. У 1996 році мінімальна федеральна ставка становила 4,25 долара за годину, а середня тижнева зарплата американця — 536 доларів у 1995 році. Тоді середня місячна оренда становила близько 374 доларів. З тих пір зарплати зростали поступово, тоді як ціни на оренду у більшості мегаполісів зростали вибуховими темпами.

Особливо гостро ця різниця проявилася між 2019 і 2023 роками. За цей період у 44 з 50 найбільших американських мегаполісів доходи сімей зросли на 20,2%, тоді як витрати на оренду — на 30,4% — тобто оренда зросла у 1,5 рази швидше за доходи. Найяскравіше ця криза проявляється у Флориді: з 2019 року орендні ставки зросли на 50%, тоді як зарплати мешканців штату — лише на 15,3%, що створює найсильніший у країні розрив між заробітком і орендою.

На 2022 рік близько 22,4 мільйонів орендарів витрачали понад 30% свого доходу на оренду та комунальні послуги. За даними дослідження Harvard Joint Center for Housing Studies 2022 року, багато орендарів витрачають на житло від 60% до 70% свого доходу. Це змушує їх робити важкі вибори: зменшувати витрати на розваги, скорочувати покупки продуктів або шукати альтернативне житло — наприклад, двоповерхові трейлери за 650 доларів на місяць або спільне проживання, щоб вижити економічно.

Гламур '90-х проти сучасної економічної реальності

Поп-культура пропонує яскравий погляд на цю трансформацію. У популярному серіалі кінця 1990-х “Секс і місто” головна героїня Керрі Бредшоу заробляла приблизно 60–70 тисяч доларів на рік як колумністка журналу, при цьому орендувала студію у Вест-Вілліджі в Нью-Йорку за приблизно 1000 доларів на місяць. Сьогодні аналогічна студія в тому ж районі коштує від 3000 до 4000 доларів на місяць. Заробляючи ту саму інфляцію скориговану зарплату у 64 000 доларів, Керрі навряд чи могла б дозволити собі цю квартиру і, ймовірно, була б змушена мати сусіда по кімнаті, щоб впоратися з витратами.

Комедійний серіал “Living Single” показав схожу ситуацію. Три сусіди — редактор журналу, роздрібний покупець і адміністратор — у 1997 році ділили трьохкімнатну квартиру у Брукліні, заробляючи разом 131 000 доларів на рік. Їхня оренда коливалася від 900 до 1400 доларів на місяць, що становило лише 13% їхнього спільного доходу. У 2021 році, з урахуванням інфляції, їхній сумарний дохід становив близько 193 000 доларів, а аналогічна трьохкімнатна квартира у Брукліні коштувала б приблизно 3900 доларів на місяць — тобто майже 24% їхнього доходу, що на 85% більше, ніж у 1997 році, і свідчить про зростання частки доходу, витраченого на житло.

Географічні розбіжності та крайні випадки

За межами національних середніх показників окремі регіони демонструють особливо різкі історії. Штати з найшвидшим зростанням цін на оренду — Північна Дакота, Вермонт і Міссісіпі — свідчать, що навіть традиційно доступні регіони втрачають цю перевагу. Водночас штати з нижчими витратами, такі як Західна Вірджинія, Оклахома та Арканзас, все ще пропонують порівняльні ціни, хоча й тут спостерігається зростання.

Різниця між зростанням доходів і орендних цін значно варіює залежно від регіону. Деякі мегаполіси демонструють більш збалансоване зростання, тоді як інші — наприклад, Флорида та великі прибережні міста — зазнають значного зниження купівельної спроможності орендарів, що веде до фінансової нестабільності або нестачі житла.

Шляхи полегшення у дорогому ринку житла

Для середньостатистичних працівників, що орієнтуються у цьому середовищі, існує кілька стратегій, які можуть допомогти зменшити фінансовий тиск:

• Підтримуйте кредитний рейтинг: збереження високого кредитного балу сприяє швидшому переходу до власного житла, що може зменшити довгострокові витрати порівняно з постійною орендою.

• Стратегічно оцінюйте переїзд: переїзд у регіони з нижчими витратами може суттєво знизити щомісячну орендну плату і розширити можливості бюджету, хоча сам переїзд має свої витрати і особливості.

• Дозвольте собі фінансову гнучкість: усвідомлюйте, що ідеальна фінансова оптимізація може бути недосяжною. За можливості, спрямовуйте невеликі ресурси на підвищення якості життя, а не лише на фінансовий прогрес, щоб уникнути вигорання і зберегти психологічний баланс.

• Використовуйте програми допомоги з орендою: різні державні та місцеві ініціативи пропонують підтримку орендарям із високими витратами, хоча доступність і обізнаність про них залишаються нерівномірними.

Криза доступності житла — це не лише особисте фінансове питання, а й структурна економічна проблема, яка накопичувалася понад три десятиліття. Від медіанної оренди у 600 доларів у 1990 році до нинішніх високих цін — цей шлях показує, що стабільність середнього класу все більше залежить від факторів, які стають дедалі менш контрольованими індивідуально — географії, рівня освіти, часу купівлі житла. Усвідомлення цього контексту допомагає зрозуміти економічний тиск, що нині відчувають орендарі, і підкреслює необхідність системних змін у політиці житлового сектору.