Яким був орендний ринок у 1990-х порівняно з сьогоднішнім часом: дилема для середнього класу

Криза доступності, яка сьогодні охоплює американських орендарів, різко контрастує з ситуацією тридцять років тому. У 1990 році представники середнього класу з робітничими доходами могли орендувати незабезпечену квартиру приблизно за 600 доларів на місяць, тоді як у першому кварталі 2023 року ця сама квартира коштувала 1837 доларів — трансформація, яка кардинально змінила уявлення американців про витрати на житло. Розуміння того, скільки коштувала оренда у 90-х, дає важливий контекст для усвідомлення сучасного економічного тиску на середній клас.

Розуміння рівнів доходів середнього класу тоді і зараз

Перед аналізом цін на оренду важливо визначити, хто належить до середнього класу. За даними опитування Gallup 2022 року, приблизно 73% американців ідентифікували себе як середній або робітничий клас. Опитування The Washington Post визначило ключові ознаки статусу середнього класу: стабільність роботи з регулярними заощадженнями, володіння житлом і звички щодо відпусток, комплексне медичне страхування з оплачуваними лікарняними, а також здатність комфортно справлятися з місячними витратами і планувати вихід на пенсію.

У середині 1990-х середній дохід домогосподарства становив 31 241 долар у 1993 році. Швидко рухаючись уперед до 2023 року, Бюро статистики праці США повідомило, що середній річний дохід зріс приблизно до 59 540 доларів. Однак фінансові радники стверджують, що американцям потрібно заробляти близько 120 000 доларів на рік, щоб справді жити комфортно як представнику середнього класу і мати право на купівлю житла — поріг, який показує, наскільки сильно змінилися орієнтири з 90-х.

Обчислення доходів демонструють скромне зростання у номінальних сумі, але з урахуванням витрат на життя купівельна спроможність зменшилася. Середня тижнева зарплата становила 536 доларів у 1995 році і приблизно 1145 доларів у 2023 — зростання на 114%. Однак цей приріст значно поступається зростанню цін на оренду.

Вражаючий стрибок цін на оренду за 30 років

Інфляція оренди значно випередила загальну інфляцію за цей період. У 1994 році квартира, оренда якої становила 1000 доларів, у 2024 році коштувала б 2690,32 доларів на місяць за аналогічну площу — зростання на 169% за три десятиліття. За цей час інфляція в цілому в середньому становила 2,50% на рік, тоді як інфляція оренди — 3,35% щороку, що створює значний розрив, який посилюється з часом.

Дані за 2024 рік показують, що середня оренда квартири площею 699 квадратних футів по всій країні становить 1517 доларів на місяць, причому регіональні відмінності розповідають важливі історії. У Північній Дакоті середня оренда — 890 доларів, зростання за рік — 5,2%. В штаті Вермонт — 1732 долари, зростання — 4,9%. Міссісіпі — 939 доларів, зростання — 4,7%. Навпаки, у Західній Вірджинії оренда — 845 доларів із мінімальним зростанням 1,3%, у Оклахомі — 850 доларів із 2,8%, у Арканзасі — 870 доларів, зростання — 2,8% щороку.

Географічні розбіжності стають ще більш очевидними при аналізі довгострокових тенденцій. Флорида зазнала найбільшого стрибка орендних цін у країні — з 2019 року оренда зросла на 50%, тоді як зарплати у штаті збільшилися лише на 15,3%, що створює найбільший у країні розрив між доходами і витратами на житло.

Чому заробітки не встигають за зростанням орендних цін

Між 2019 і 2023 роками доходи домогосподарств у 44 з 50 найбільших мегаполісів зросли на 20,2%, тоді як витрати на оренду — на 30,4%. Цей 10-відсотковий розрив ілюструє системну проблему: заробітна плата просто не може конкурувати з зростанням цін на житло.

Криза досягла критичних масштабів у плані бюджету домогосподарств. За даними звіту Гарвардського спільного центру з досліджень житлового фонду 2022 року, приблизно половина орендарів витрачає понад 30% свого доходу на оренду і комунальні послуги. У важких випадках орендарі витрачають 60–70% доходу лише на житло, змушені скорочувати витрати на їжу, транспорт, розваги та створювати резерви на випадок надзвичайних ситуацій. Деякі орендарі йдуть на крайні заходи: переїжджають у двоповерхові трейлери за приблизно 650 доларів на місяць або беруть у сусідів спільну квартиру, щоб розділити витрати.

Пандемія прискорила проблеми доступності житла. У 2022 році близько 22,4 мільйонів орендарів витрачали понад 30% доходу на оренду і комунальні послуги. Хоча у 2024 році ринок оренди почав стабілізуватися, кількість виселень, бездомних і попит на програми допомоги з орендою продовжують зростати — свідчення того, що шкода для доступності триває довго після уповільнення зростання цін.

Приклади з реального життя: популярні телешоу демонструють зміни у реальності оренди

Поп-культура дає яскраві уявлення про те, наскільки кардинально змінилися економіка оренди. У телесеріалі кінця 1990-х “Секс і місто” героїня Кері Брэдшоу заробляла приблизно 60–70 тисяч доларів на рік як колумністка журналу, при цьому знімала квартиру-студію у Вест-Віллідж у Нью-Йорку за близько 1000 доларів на місяць. Сьогодні така сама квартира в тому ж районі коштує від 3000 до 4000 доларів на місяць. За її зарплати у 64 тисячі доларів, їй довелося б мати сусіда, щоб дозволити собі таке ж скромне житло.

Комедійний серіал “Living Single” показує ще більш радикальний приклад. Три сусіди — редактор журналу, покупець у роздріб і адміністратор — у 1997 році заробляли разом 131 тисячу доларів і ділили трьохкімнатну квартиру у Брукліні за 900–1400 доларів на місяць, що становило приблизно 13% їхнього спільного доходу. Якби ці професії існували сьогодні з пропорційним підвищенням зарплат, їхній сумарний дохід міг би сягати 193 тисяч доларів у 2021 році, але оренда такої ж квартири у Брукліні становила б близько 3900 доларів на місяць — приблизно 24% їхнього доходу, що на 85% більше відносно витрат на житло.

Ці приклади з розважальної сфери підкреслюють глибоку зміну: навіть професійні працівники із пристойними зарплатами тепер мають значно менший вибір житла порівняно з кілька десятиліть тому.

Вирішення проблеми доступності житла

Для представників середнього класу, які борються з оплатою оренди, існує кілька практичних підходів. Створення і підтримка високого кредитного рейтингу відкриває шлях до швидшого отримання іпотеки, зменшуючи залежність від ринку оренди. Переселення у регіони з нижчою вартістю життя може одразу знизити і орендну плату, і інші витрати. Хоча ідеальної фінансової ідеальності досягти важко, невеликі discretionary витрати на особисте благополуччя — замість цілковитої оптимізації бюджету — допомагають уникнути вигорання і зберегти психологічну стійкість у періоди економічного стресу.

Зміни на ринку оренди з 1990-х років відображають ширші економічні зсуви, що виходять за межі простого зростання цін. Середній клас стикається з кардинально зміненим ландшафтом, де потенціал заробітку зупинився у порівнянні з зростанням цін на житло, що робить орендний ринок 90-х майже недосяжним за сучасними мірками.