Де купити будинок за менше ніж $100K: Посібник 2023 року з най доступніших ринків Америки

У 2023 році питання про те, чи все ще можливо придбати житло менше ніж за 100 000 доларів, став дедалі актуальнішим для покупців з обмеженим бюджетом. За даними Національної асоціації ріелторів (NAR), медіанна ціна на житло сягнула 371 200 доларів у першому кварталі того року. Дані Бюро перепису населення та Міністерства житлового будівництва і міського розвитку малювали ще більш похмурі картини, показуючи медіанні ціни близько 437 000 доларів. Щоб зрозуміти, де ще можна знайти доступне житло, потрібно дивитися за межі основних ринків і досліджувати регіони, де 100 тисяч доларів все ще можуть працювати.

Реальність бюджету: чому важливо знаходити житло менше ніж за 100 000 доларів

Останній раз медіанні ціни на житло в США опускалися нижче за цю позначку у першому кварталі 1987 року — майже чотири десятиліття тому. Цей історичний контекст підкреслює, наскільки ускладнився пошук. Однак, незважаючи на загальні тенденції ринку, окремі географічні райони все ще пропонують реальні можливості для покупців, готових досліджувати менш традиційні напрямки.

На жаль, більшість житла у цьому ціновому діапазоні потребує ретельної оцінки. Збиті нерухомості є майже на кожному ринку, але знайти справді гідний будинок у поважному районі за менше ніж 100 000 доларів вимагає стратегічних досліджень і місцевого досвіду. Хороша новина: варіанти все ж існують.

Де шукати можливості: географічні гарячі точки

Коли шукаєш, де ще можна придбати будинок за менше ніж 100 тисяч доларів, Іллінойс виділяється як найкращий регіон. У 2023 році сім із двадцяти найбільших міст із найнижчими медіанними цінами на житло знаходилися саме в цьому штаті. Міста, такі як Декатур, Піорія, Рок-Айленд, Спрінгфілд, Рокфорд, Чампейн-Урбана та Канкей, стабільно пропонували найбільш реальні шанси знайти житло в цьому ціновому діапазоні. Ще поруч, через кордон, — Довент, Айова.

За межами Середнього Заходу, альтернативи є у Нью-Йорку, Пенсильванії та Огайо — хоча зазвичай з меншим вибором і більшою конкуренцією. Ці східні ринки зазвичай мають менше пропозицій у діапазоні менше ніж 100 тисяч доларів порівняно з іллінойськими містами.

Акрон, Огайо: найбільший ринок для бюджетних покупців

Для тих, хто шукає велике місто з більшою кількістю варіантів, Акрон є найвагомішим. З населенням близько 189 000 мешканців, у 2023 році тут було продано 774 будинки в ціновому діапазоні від 40 000 до 100 000 доларів за півріччя. За даними NAR того часу, медіанна ціна становила 173 000 доларів, що робить її доступною для багатьох покупців.

Типовий будинок у цьому ціновому сегменті коливався від косметично застарілого до повністю оновленого. Бунгало та будинки у колоніальному стилі домінували на ринку, більшість з них пропонували щонайменше 1000 квадратних футів житлової площі. Знайти кілька ванних кімнат у межах бюджету було складно, хоча тихі вулиці та добре доглянуті райони існували у різних частинах міста.

Привабливість Акрона виходить за межі доступності: 40-мильна пішохідно-велосипедна траса, Огайський балет, команда малих ліг бейсболу, два університети та значна зайнятість у полімерній промисловості забезпечують стиль життя і економічну стабільність. Рівень злочинності залежить від вибору району, тому місцеві дослідження є обов’язковими.

Східні можливості: Бінгемтон, Ері та стратегічні міркування

Бінгемтон, Нью-Йорк пропонує більш вибагливий ринок. За шість місяців у 2023 році було продано лише 62 будинки у ціновому діапазоні, але ті, що були доступні, часто мали чарівну стару архітектуру у привабливих районах. Медіанна ціна склала 142 000 доларів того року. Будинки зазвичай мали паркетні підлоги, підвали, тераси або нещодавно оновлені електричні системи. Недоліки: обмежена кількість ванних кімнат, можливо, потрібен внутрішній ремонт, низькі стелі в деяких будівлях. Зимові умови тут складні — близько 200 похмурих днів на рік і значний сніг.

Знаходячись всього за три години їзди від Нью-Йорка та Філадельфії, Бінгемтон також має університет Бінгемтон, один із найкращих державних закладів країни. Однак рівень злочинності, особливо насильницький і майновий, перевищує національні середні показники, а зими випробовують витривалість новачків, звиклих до м’якших кліматичних умов.

Ері, Пенсильванія пропонує інші можливості. За той самий період у шість місяців тут було продано 178 будинків у ціновому діапазоні від 40 000 до 100 000 доларів. Медіанна ціна склала 155 000 доларів. На верхньому ціновому рівні — двопововерхові цегляні будинки площею 1500 квадратних футів, з чотирма спальнями і двома ванними. Менш дорогі варіанти зазвичай були меншими, старими, з однією ванною, обмеженим простором і паркуванням лише на вулиці.

Розташоване на березі озера Ері, місто пропонує піщані пляжі, 45 громадських парків і культурні заклади, зокрема Ерійську філармонію. Район Палмер має кілька пивоварень і дистилерій. Однак мешканці стикаються з приблизно 100-дюймовим снігопадом на рік, а рівень злочинності, хоча й нижчий за деякі регіони, все одно вище за національні середні.

Переваги Іллінойсу: Декатур і Спрінгфілд

Декатур, Іллінойс був у 2023 році найдоступнішим великим мегаринком країни, з медіанною ціною 110 000 доларів. За шість місяців третина з 221 проданого будинку коштувала менше ніж 100 000 доларів і мала щонайменше 1250 квадратних футів. Багато з них мали додатковий підземний простір, хоча більшість — з однією ванною. Оцінки шкіл були різними по районах.

Мешканці міста з 70 000 жителів користуються добре доглянутими вулиццями, що підтверджується даними Google Street View і Zillow. Багато будинків мають чудову оригінальну дерев’яну обробку і частковий ремонт. Рівень злочинності перевищує середні показники за насильницькими та майновими злочинами, що є важливим фактором. Але тут активно проходять фермерські ринки, музичні фестивалі, тенісні турніри, походи, каное і культурні заходи. Чикаго, Сент-Луїс і Індіанаполіс — все в межах трьох годин їзди.

Спрінгфілд, Іллінойс, столиця штату, посів сьоме місце серед найдешевших мегаринків у 2023 році з медіанною ціною 148 000 доларів. Однак багато будинків продавалися за менше ніж 100 000 доларів: у період у шість місяців було продано 278 об’єктів у ціновому діапазоні від 40 000 до 100 000 доларів. Типовий будинок мав дві спальні, одну ванну, горизонтальні сайдинги і невеликий передній портик, хоча іноді зустрічалися цегляні будівлі та двоповерхові будинки у стилі крафтсмана.

Місто з 113 000 мешканців славиться історією Авраама Лінкольна — його дім і президентська бібліотека є важливими культурними символами. Тут також є 2500 акрів парків, легендарний мотель Route 66, живі виступи, виноградники, пивоварні, бейсбол у лізі Prospect і безліч фермерських ринків. Як і у Декатурі, рівень злочинності вище за середні показники, а райони суттєво різняться за характером і безпекою. Знаходячись всього за 40 миль від Декатура, Спрінгфілд має схожу близькість до більших мегаринків.

Стратегічні підходи до пошуку будинку за 100 тисяч доларів

Найімовірніше, на продажу залишаються ті будинки, що довго перебувають на ринку — з проблемами, які початкові покупці ігнорували. Щоб зрозуміти, що реально пропонує ринок, слід аналізувати продані об’єкти за останні шість місяців або рік, а не поточний інвентар. Такий підхід допомагає сформувати реальні очікування щодо розміру, стану, віку, стилю і обмежень.

Загальні проблеми, яких слід очікувати

Переглядаючи десятки оголошень у категорії менше ніж 100 000 доларів, виявилися такі поширені проблеми:

• Водопроникнення і протікання даху
• Небажані місця розташування (заправки, перехрестя, кладовища поруч)
• Проблеми з рівнем злочинності у районі
• Погані або непрофесійні ремонти, що натякають на глибші структурні проблеми
• Заб abandoned ремонтні проекти, що свідчать про труднощі попередніх власників
• Множинні порожні об’єкти у районі
• Низькі рейтинги шкіл і обмежені освітні можливості

Важливість місцевого досвіду

Швидке і стратегічне реагування відрізняє успішних покупців від тих, хто пропускає можливості. Співпраця з досвідченим місцевим агентом дає доступ до нерухомості поза ринком — об’єктів, які можуть продатися ще до появи на великих сайтах. Якщо чекати, поки будинок з’явиться онлайн, він уже може бути під контрактом.

Досвідчений агент допомагає орієнтуватися у районі, знаходити нові можливості і вести переговори. Вони знають, які райони можуть покращитися, де стабілізуються ціни і які об’єкти мають потенціал, навіть якщо зовні виглядають неідеально.

Фінансування доступного придбання житла

Програми для першого внеску значно підвищують доступність. Багато кредиторів пропонують звичайні позики з внеском лише 3%, а FHA — з 3,5%. Державні агентства з житлового фінансування часто надають гранти, позики з низькою відсотковою ставкою, безвідсоткові або прощені позики для допомоги з початковим внеском і витратами на оформлення.

Якщо цікавить купівля будинку для ремонту, FHA 203(k) — це кредит на купівлю з додатковими коштами на реконструкцію, що дозволяє купити об’єкт нижче ринкової вартості і поступово його оновлювати.

Обов’язкові підготовчі кроки перед покупкою

Визначте реальний бюджет. Обчисліть річний дохід і відніміть регулярні витрати, внески до пенсійних фондів і заощадження. Залишок — це сума, яку можна спрямувати на основний борг, відсотки, податки, страхування, обслуговування і комунальні послуги. Не забудьте врахувати внески до об’єднань співвласників, приватне страхування і спеціальні покриття (землетруси, повені, урагани), залежно від регіону.

Досліджуйте поточні ставки іпотеки. Вони змінюються часто, і рекламовані ставки зазвичай застосовуються лише для дуже кваліфікованих позичальників із великим внеском, хорошим кредитним рейтингом і низьким співвідношенням боргу до доходу. Ознайомлення з актуальними ставками допомагає сформувати реалістичні очікування.

Використовуйте калькулятори іпотеки. Онлайн-інструменти показують, як різні ціни, ставки і відсотки впливають на місячні платежі. Це допомагає зрозуміти, що ви можете собі дозволити.

Отримайте попереднє схвалення. Хоча деякі кредитори пропонують швидкі онлайн-оцінки, формальне попереднє схвалення вимагає детального аналізу фінансових документів. Деякі навіть пропонують попередню перевірку — найповніший варіант, що підтверджує вашу здатність отримати фінансування перед пошуком конкретного об’єкта. Попередні схвалення від кількох кредиторів дозволяють порівнювати пропозиції.

Зверніть увагу: деякі кредитори неохоче видають малі іпотеки, але тисячі компаній по всій країні спеціалізуються саме на цьому сегменті.

Дійте швидко, коли будете готові. Коли агент знайде об’єкт, що відповідає вашим критеріям і швидко з’являється на ринку, заплануйте огляд негайно. Подавайте сильні пропозиції швидко, коли знайдете підходящий варіант. Але якщо у вас немає терміновості, не поспішайте з рішенням — продаж і переїзд пов’язані з великими витратами і стресом.

Остаточний погляд

Знайти, де у 2023 році і надалі можна купити будинок менше ніж за 100 000 доларів, вимагає терпіння, стратегічних досліджень і місцевих знань. Хоч ринок зазнав значних змін з 1987 року, можливості залишаються для тих, хто готовий досліджувати нові доступні регіони і творчо підходити до вибору місця і потенціалу ремонту. Іллінойс продовжує лідирувати за кількістю пропозицій у цьому ціновому сегменті, але Акрон, Бінгемтон і Ері також відкривають реальні можливості для покупців з обмеженим бюджетом, готових діяти швидко.