Який рівень співвідношення особистих активів і зобов’язань є розумним?

Особистий рівень заборгованості: що є розумним

Останнім часом популярною стала «лінія розрізу», особливо щодо ризику падіння соціального статусу в США, що пов’язано з низькою заощаджуваністю американських сімей. В середньому американські домогосподарства витрачають близько 80% доходу, а базові витрати для середнього класу високі (податки на нерухомість, медичне страхування, побутові витрати). Якщо сім’я втрачає джерело доходу або стикається з серйозними непередбаченими обставинами, це швидко може призвести до падіння соціального рівня.
У Китаї рівень заощаджень у сімей високий, а базові витрати — низькі, але для сімей з великими іпотечними кредитами, у разі значного зниження цін на нерухомість, деякі вже наблизилися або перейшли у стан негативного активу. У разі втрати роботи це може спричинити розрив у фінансовій ланцюжку, і саме цим пояснюється тривога деяких сімей середнього класу.
Як уникнути ризику падіння соціального статусу? Важливо мати розумний рівень заборгованості. Тому, скільки є розумним рівень особистої заборгованості? Нижче — відповідь Юаньбао:

Загалом рекомендується тримати рівень заборгованості в межах 30%–50%, не більше 60%.

1. Формула та значення
   Особистий рівень заборгованості = (загальна сума боргів ÷ загальна сума активів) × 100%
   Де:
   Загальні борги — включають іпотеку, автокредити, кредитні картки, споживчі кредити, онлайн-кредити тощо.
   Загальні активи — включають готівку, банківські депозити, нерухомість (за поточною ринковою оцінкою), транспортні засоби (за ринковою вартістю), акції, фонди та інвестиційні активи.
   Цей коефіцієнт дозволяє наочно побачити, скільки активів куплено за рахунок позик.

2. Значення у різних діапазонах
   1, менше 30%: дуже стабільний фінансовий стан
   Малий рівень боргів, висока стійкість до ризиків, але можливо недоцільно використовувати низькопроцентний кредит (наприклад, іпотеку) для збільшення активів або доходів.
   2, 30%–50%: оптимальний діапазон для більшості людей і сімей, що дозволяє помірно брати кредити для покращення життя (купівля житла, авто), не створюючи надмірного тиску на грошовий потік.
   3, 50%–70%: високий рівень боргів, потрібно контролювати навантаження по погашенню і аналізувати структуру боргів (чи переважають високопроцентні споживчі кредити, онлайн-кредити), щоб уникнути труднощів при коливаннях доходів.
   4, понад 70%: зона високого ризику, слабка фінансова гнучкість, при зниженні доходів або падінні активів легко потрапити у стан «неспроможності погасити борги» або ризик прострочення. Банки та інші установи зазвичай вважають такий рівень дуже ризикованим.

3. Коригування під особисту ситуацію
   1, якщо доходи стабільні і є високоякісні активи (наприклад, нерухомість у ключових районах), можна дозволити собі рівень близько 50%;
   2, при високій волатильності доходів і високому рівні боргів (особливо високопроцентних споживчих або онлайн-кредитів), рекомендується тримати рівень не вище 30%;
   3, якщо вже понад 60%, потрібно спершу погасити високопроцентні борги, зменшити непотрібні витрати і намагатися збільшити доходи або активи, поступово знижуючи рівень заборгованості до безпечних меж.
   Рекомендується спочатку порахувати свій рівень за допомогою наведеної формули, враховуючи стабільність доходів і структуру боргів, щоб визначити, чи потрібно щось коригувати.

З урахуванням відповіді Юаньбао, я розробив умовну «жовту» і «червону» лінію для рівня заборгованості при купівлі житла:
1, 50% — жовта лінія, 60% — червона.
Максимальний рівень кредитування для великих покупок — 50%, понад 50% не рекомендується, при перевищенні 60% слід зменшувати позицію.
2, Регулярно оцінюйте рівень заборгованості раз на рік або при важливих рішеннях або непередбачених обставинах.
3, Оцінка вартості активів:
Нерухомість — за 80% ринкової ціни;
Акції, фонди, конвертовані облігації — за ціною брокерського забезпечення, або 70% від ціни акцій, 90% — широкі індекси;
Особисті або приватні позики — за 50%, якщо термін понад рік і не погашений — вважаються дефолтними.

Приклад:

1. Рішення щодо купівлі житла для середнього класу (оцінка)
   Місто першої лінії, сім’я з доходом 35 тисяч, один дитина, оренда житла (орендна плата 7 тисяч), річний дохід 35 тисяч, витрати 20 тисяч, готівка 100 тисяч, батьки можуть підтримати до 100 тисяч, планують купити житло.
   Три роки тому — купівля за 500 тисяч (порівняно з орендою), початковий внесок 150 тисяч, щомісячний платіж 1,7 тисяч, річна виплата 20 тисяч, додаткові витрати 33 тисячі, очікуваний ріст доходів і цін на нерухомість.
   Обчислюємо, чи варто було купувати тоді:
   З урахуванням підтримки батьків 100 тисяч, загальні активи — 500×0.8 + 50 = 450 тисяч (якщо нерухомість оцінюється у 550 тисяч), загальні борги — 350 тисяч, рівень боргів — 350/450 ≈ 78% (якщо оцінювати нерухомість у 63%).
   Не рекомендується купувати.
   Поточна ситуація:
   Якщо зарплата зросте трохи, ціна нерухомості — 350 тисяч, борги — 320 тисяч, щомісячний платіж — 1,45 тисяч, річний дохід — 40 тисяч, витрати — 15 тисяч, готівка — 65 тисяч, рівень боргів — 320/345 ≈ 92% (за ринковою оцінкою — 77%), ситуація ще гірша;
   Якщо зарплата знизиться — ціна нерухомості — 350 тисяч, борги — 320 тисяч, щомісячний платіж — 1,45 тисяч, дохід — 30 тисяч, витрати — 12 тисяч, готівка — 50 тисяч, борг — 320/330 ≈ 97%, ситуація ще гірша;
   важко уявити ситуацію при втраті роботи.

За жовтою лінією 50%, максимальна ціна нерухомості, яку можна купити тоді — 333 тисячі з початковим внеском 200 тисяч, що відповідає 50% рівню боргів (133/ (333×0.8) = 50%), при оцінці нерухомості за ринковою вартістю — максимум 400 тисяч.

2. Чи можна для консервативних сімей використовувати червону лінію 50/60?
   Сім’я з активами: чисті фіксовані активи 100 тисяч, готівка 100 тисяч, планує залучати фінансування.
   Якщо купувати широкий індекс (за ринковою оцінкою), при 50% — максимум 200 тисяч кредиту, з готівкою — у 3 рази більше кредиту, що дуже ризиковано; якщо враховувати лише готівку — максимум 100 тисяч, у 2 рази більше — теж високий ризик.
   Отже, червона лінія 50/60 не підходить для низькоризикових інвестицій.

З цього можна зробити висновок, що червона лінія 50/60 вже досить високий рівень кредитування. Для споживчих цілей, якщо є підтримка грошового потоку, можна розглядати купівлю житла з рівнем 50%, але для інвестицій — це високий ризик. Добре, що при підтримці грошового потоку нерухомість зазвичай не «лопне».

3. Стратегії безпечної купівлі нерухомості

Купуйте нерухомість за повну оплату, а частину кредиту — використовуйте для низькоризикових інвестицій. Коли інвестиції подвояться, погасіть кредит. При великих обсягах капіталу і відсутності низькоризикових можливостей — частково погашайте борги.

Якщо у вас невелика площа і недостатньо коштів для повної оплати, але є стабільний грошовий потік і бажання покращити житлові умови, спершу орендуйте більшу площу, а коли з’являться достатні кошти — купуйте. Недостатність коштів для повної оплати — ознака того, що ви ще не досягли необхідного рівня споживчої здатності.