Послуги з управління нерухомістю мають недоліки, позов про штраф за порушення договору не підтримується

У межах житлового комплексу забезпечення обслуговування управлінням нерухомістю сприяє підвищенню якості проживання: управлінська компанія надає послуги, а мешканці сплачують за них, тому обслуговування нерухомості стало стандартною складовою життя в ЖК. Однак, якщо якість наданих послуг має недоліки, чи може управлінська компанія, яка подає позов про стягнення заборгованої плати за обслуговування та штрафу за порушення договору, отримати підтримку суду? Народний суд району Ганнань міста Гуйган розглянув справу про спор щодо договору обслуговування нерухомості та ухвалив, що послуги управлінської компанії були неналежними, і позов про штраф не підтримується.

Основний факт справи

Позивач, управлінська компанія міста Гуйган, є постачальником послуг з обслуговування нерухомості в певному ЖК, надає послуги з прибирання, озеленення, щоденного обслуговування та управління, а також збирає плату за управління від мешканців та користувачів нерухомості. У жовтні 2016 року позивач уклав з правлінням житлового комплексу договір доручення обслуговування нерухомості, у якому визначено терміни, плату та штрафи за прострочення. У грудні 2023 року позивач припинив обслуговування ЖК, але протягом періоду надання послуг відповідач, Лян, заборгував управлінській компанії плату за період з листопада 2021 року по грудень 2023 року. Позивач кілька разів намагався стягнути борг, але безуспішно, і подав до суду з вимогою стягнути заборгованість та штраф.

Розгляд суду

Суд дійшов висновку, що укладений договір між управлінською компанією та правлінням ЖК є дійсним, оскільки відображає реальні наміри сторін і не порушує законодавство. Обидві сторони зобов’язані виконувати свої зобов’язання відповідно до договору. Відповідно до статті 1 «Пояснення Верховного суду щодо застосування законодавства у справах про спори з обслуговування нерухомості», укладений у жовтні 2016 року договір є обов’язковим для мешканців ЖК, зокрема для відповідача Ляна, який є власником. Оскільки управлінська компанія надавала послуги, а відповідач фактично їх користувався, позов про стягнення заборгованості є обґрунтованим і підтримується судом.

Щодо вимоги управлінської компанії про стягнення штрафу за порушення договору, суд встановив, що під час надання послуг були виявлені недоліки, зокрема неправильне управління електросамокатами, порушення порядку паркування, недбале прибирання, тому вимоги про штраф не підтримуються.

Суд ухвалив рішення зобов’язати відповідача Ляна сплатити заборгованість за обслуговування нерухомості.

Порада судді

Під час виконання договору обслуговування нерухомості управлінські компанії мають не лише виконувати мінімальні зобов’язання, а й прагнути до високої якості послуг, що відповідає ціні, забезпечуючи якісне управління. Це сприятиме зміцненню довіри мешканців, зменшенню юридичних ризиків. Сподіваємося, що управлінські компанії врахують недоліки, виявлені у цій справі, і покращать процеси обслуговування, активніше спілкуватимуться з мешканцями, щоб здобути їхню довіру та зменшити кількість спорів, захищаючи свої законні інтереси.

Законодавство

«Цивільний кодекс Китайської Народної Республіки»

Стаття 939. Попередній договір про обслуговування нерухомості, укладений забудовником з управлінською компанією відповідно до закону, а також договір про обслуговування нерухомості, укладений правлінням житлового комплексу з управлінською компанією відповідно до закону, мають юридичну силу щодо мешканців.

Стаття 944. Мешканці зобов’язані сплачувати управлінські платежі відповідно до договору. Якщо управлінська компанія вже надала послуги відповідно до договору та законодавства, мешканці не можуть відмовитися від оплати, посилаючись на те, що не отримували або не потребували ці послуги.

У разі прострочення платежу мешканець може бути зобов’язаний сплатити штраф або пеню, а управлінська компанія має право вимагати оплату у судовому порядку або через арбітраж.

Управлінська компанія не має права припиняти подачу електроенергії, води, опалення, газу тощо для примусу до оплати.

Стаття 948. Після закінчення терміну дії договору управління нерухомістю, якщо мешканці не ухвалили рішення про продовження або найм управлінської компанії, управлінська компанія може продовжувати надавати послуги, і договір залишається чинним, але на невизначений строк. Сторони можуть у будь-який час розірвати договір, попередньо повідомивши письмово за 60 днів.

Джерело: Народний суд району Ганнань, Гуансі, Шаньдун, а також суди інших регіонів.