Як «Значення посередності» визначає сучасний ринок житла — чому більшість покупців роблять $500K помилку

Шлях до фінансової посередності, тобто застою, пропущених можливостей і поколінських жалів — вимощений однією жахливою рішенням, прийнятим саме в той момент, коли воно було найгіршим. Для більшості людей купівля будинку на сучасному ринку — саме таке рішення. Якщо ви не є незалежно багатим, раціональний вибір очевидний: орендуйте зараз, дочекайтеся перезавантаження і збережіть свій капітал для моменту, коли ринок дійсно матиме сенс.

Я відстежував кожен великий житловий цикл протягом двох десятиліть — спостерігав за піком бульбашки 2006 року, пережив катастрофічний крах 2008-го, витримав бурхливий вершина 2020-го. Те, що я бачу зараз, — це не стабільність. Це ринок у підвішеному стані, сфальсифікований проти покупців, які не мають грошових резервів.

Ринок не відновлюється — він заморожений

Дані розповідають історію, яку основні ЗМІ відмовляються визнавати. Останній звіт Redfin показує моторошну статистику: на 36.8% більше продавців, ніж покупців, активних на ринку. Це не звичайне зменшення активності. Це попит, що досяг найнижчої точки з часів пандемічних локдаунів 2020 року.

Ось пастка, яка ловить більшість людей: майже всі існуючі власники житла закріплені на іпотеках з приблизно 3% відсотковою ставкою. Тим часом, нові 30-річні фіксовані ставки коливаються біля 6.5%. Зробіть підрахунок. Ніхто з тих, у кого ставка 3%, не може собі дозволити продавати, не зруйнувавши свої щомісячні платежі. Ніхто, хто хоче купити, не може дозволити собі нову ставку. Ринок став фактично неликвідним.

Коли ви входите в неликвідний ринок, ви не отримуєте справедливу ціну. Ви платите максимальну ціну за актив, який ще не був протестований реальним обсягом або справжнім відкриттям ціни. Ви фактично переплачуєте за щось, що, ймовірно, знизиться в цінності, коли ринок нарешті розтане.

Чому ви не можете уникнути фінансової посередності через володіння будинком прямо зараз

Сучасне значення посередності у володінні будинком просте: максимальний ризик зниження, мінімальний потенціал зростання, і все це під 6.5% відсотковою ставкою на знецінюваний актив. Якщо ви позичаєте у співвідношенні 5 до 1 на будинок, який роками рухається боком, ви не накопичуєте капітал — ви втрачаєте його банку.

Більшість покупців не проходять цю схему через голову. Вони бачать у володінні будинком шлях до багатства. Що вони пропускають, — це те, що володіння будинком за цих умов не є інвестицією. Це зобов’язання у костюмі американської мрії.

Щомісячний платіж у поєднанні з податками на нерухомість, страховкою та обслуговуванням з’їдає доходи, які можна було б інвестувати в інше місце. Тим часом, сам будинок не зростає у цінності. Ви закріпили себе саме в тому, від чого хотіли втекти: у фінансовій посередності, одягненій у костюм відповідального дорослого життя.

Реальний поворот: коли з’являться примусові продавці

Перезавантаження ринку не трапляється, коли всі почуваються комфортно. Воно трапляється, коли комфорт закінчується. Почекайте до кінця 2026 року і до 2027-го. Саме тоді група «просто почекаємо» зустрінеться з реальністю:

• Вирішення справ про розлучення, що змушують розділити майно
• Зростання втрат робочих місць у економічному сповільненні
• Вимоги щодо переїзду, що конфліктують із іпотечними ставками 6.5%
• Вихід на пенсію, що стає обов’язковим, а не опцією
• Стрес з грошовим потоком, що викликає маржинальні вимоги щодо ліній кредиту під іпотеку

Примусові продавці не ведуть переговорів. Вони масово виходять на ринок одночасно. Саме тоді відбувається справжнє відкриття цін. Саме тоді заморожений ринок нарешті розморожується, і терплячий капітал отримує свою плату.

Купуйте розумно, а не з відчаю: єдина стратегія, яка працює

Якщо ви абсолютно повинні купити до того, як цей вікно відкриється, дійте як професійний інвестор, а не споживач:

Плануйте на зниження доходу на 20%. Формуйте свою купівельну спроможність навколо песимізму, а не оптимізму. Якщо зниження зарплати на 20% знищить вашу здатність робити платежі, будинок занадто дорогий.

Зберігайте консервативне співвідношення кредиту до вартості. Підтримуйте щонайменше 30-40% подушки капіталу. Негативна власність руйнує вашу опціональність — вашу здатність продавати, здавати в оренду або йти геть, якщо обставини зміняться.

Купуйте лише, якщо можете пережити 10 років застою або зниження цін. Якщо цей сценарій не дає вам спокою, ви не можете собі дозволити цей будинок, незалежно від вашого поточного доходу.

Різниця між накопиченням багатства через нерухомість і падінням у фінансову посередність — це терпіння. Ті, хто виграє, — це не ті, хто рухається першими. Це ті, хто рухається, коли інші змушені це зробити.