Іпотека з поганою кредитною історією: ваш шлях до власного дому

Ви, ймовірно, чули, що отримати іпотеку з поганою кредитною історією майже неможливо. Це не зовсім так. Хоча низький кредитний рейтинг безумовно ускладнює процес, він не закриває двері назавжди. Кредитори оцінюють заявки з кількох аспектів, і розуміння того, як орієнтуватися в системі, може значно покращити ваші шанси.

Розуміння вашого кредитного становища

Перш ніж ви навіть подумаєте про подачу заявки, потрібно точно знати, де ви фінансово стоїте. Ваш кредитний рейтинг — це тризначне число від 300 до 850, яке показує кредиторам, наскільки ви надійний у погашенні боргів. Більшість основних кредиторів вважають будь-який рейтинг нижче 620 проблематичним, але це не універсальна норма.

Дві системи оцінювання

Кредитори зазвичай використовують один із двох методів для обчислення вашого рейтингу:

• FICO: Дуже поганий (300-579), Посередній (580-669), Добрий (670-739), Дуже хороший (740-799), Винятковий (800-850)
• VantageScore 3.0: Дуже поганий (300-499), Поганий (500-600), Посередній (601-660), Добрий (661-780), Відмінний (781-850)

Ваш рейтинг відображає п’ять основних факторів: історія платежів (35%), суми боргів відносно доступного кредиту (30%), тривалість кредитної історії (15%), різноманітність типів кредитів (10%), і недавні запити на кредит (10%). Якщо ваш рейтинг знизився, його можна відновити через дисципліноване фінансове управління.

Крок 1: Отримайте та перегляньте свій кредитний звіт

Ваш перший крок — запитати свій кредитний звіт у трьох основних бюро — Equifax, Experian і TransUnion. Ви маєте право на один безкоштовний звіт щороку від кожного, хоча за особливих обставин можливо отримати додатковий доступ. Ретельно перевірте його на наявність помилок. Помилки трапляються, і їх усунення може одразу підняти ваш рейтинг.

Після перевірки точності визначте свій фактичний кредитний рейтинг. Сервіси на кшталт Credit Karma пропонують безкоштовні оцінки, або ви можете придбати точний FICO безпосередньо у бюро.

Крок 2: Вивчіть свої варіанти іпотеки

Не всі іпотеки однакові, і різні типи позик мають значно різні вимоги до кредиту. Ось що реально доступно вам:

Іпотеки FHA

Ці державні страхові позики спеціально призначені для позичальників з обмеженими заощадженнями та нижчими кредитними профілями. Ви можете кваліфікуватися з рейтингом так низько, як 500, якщо внесете 10% авансу, або з рейтингом 580 і лише 3,5% внеску. Вимоги включають стабільну зайнятість, співвідношення боргів до доходу нижче 43% (іноді до 50%), і підтвердження доходу. Для більшості людей з поганою кредитною історією FHA-позики — найзручніший шлях до володіння житлом.

Іпотеки VA

Якщо ви військовий, ветеран або вдова/вдівець, позики VA повністю обходять традиційні мінімальні вимоги до кредиту. Окремі кредитори встановлюють свої власні вимоги — деякі приймають 580, інші — 660, — але вам не потрібно внесення авансу. Право на участь залежить від строку служби, а не від кредитного рейтингу, що робить цей варіант потужним для кваліфікованих заявників.

Конвенційні іпотеки

Традиційні кредитори пропонують як відповідні вимогам Fannie Mae та Freddie Mac позики (з обмеженням приблизно $647,200 на 2022 рік), так і неконформні альтернативи. Зазвичай конформні позики вимагають мінімальний рейтинг 620, хоча деякі кредитори більш гнучкі. Можна кваліфікуватися з внеском від 3%, але 20% повністю усуває приватне іпотечне страхування. Онлайн-кредитори та кредитні спілки часто мають нижчі бар’єри, ніж традиційні банки.

USDA іпотеки

Ці сільські та передміські позики, підтримувані Міністерством сільського господарства, рекомендують рейтинг 640 для швидкого схвалення, але можуть розглядати й оцінки до 600 через ручний перегляд. Внесок авансу не потрібен, і строгих мінімальних вимог до кредиту немає — потрібно лише підтвердити здатність платити. Вимоги щодо доходу та місця розташування нерухомості застосовуються.

Крок 3: Максимізуйте свій авансовий внесок

Хоча 3% технічно може бути достатньо, кредитори вважають більший аванс зменшенням ризиків. Коли ви вкладаєте більше власних коштів спереду, ймовірність дефолту зменшується. Окрім шансів на схвалення, значний аванс сигналізує про фінансову дисципліну.

Не менш важливо: кредитори переглядають ваші банківські виписки. Вони хочуть бачити докази того, що ви можете погасити аванс і при цьому зберегти фінансову подушку — ідеально шість місяців іпотечних платежів. Це демонструє, що ви не потрапите у боргову яму при несподіваних витратах.

Крок 4: Досліджуйте програми допомоги з авансом

Якщо заощадження не можливі, розгляньте програми допомоги з авансом (DPAs), доступні через державні агентства, некомерційні організації та деяких кредиторів. Вони бувають у кількох формах:

• Гранти: безкоштовні гроші, які не потрібно повертати
• Другі іпотеки під 0% або низькі ставки: додаткове фінансування, яке додається до основної позики
• Прощальні позики: другі іпотеки, що зникають, якщо ви залишитеся у будинку 5+ років
• Відстрочені позики: 0% другі іпотеки, які потрібно повернути лише при продажу, переїзді або рефінансуванні
• Облікові рахунки з співфінансуванням: організації співпрацюють із вашими внесками, прискорюючи накопичення на аванс

Більшість програм обмежують участь першого покупця, який використовує нерухомість як основне місце проживання. Всього в країні понад 2000 таких програм — зверніться до місцевої житлової служби для деталей.

Крок 5: Активно порівнюйте пропозиції кредиторів

Цей крок може заощадити тисячі. Дослідження Freddie Mac показують, що отримання ще однієї пропозиції щодо ставки економить приблизно $1,500 протягом усього терміну позики. П’ять пропозицій? Це потенційно $3,000 економії.

Порівнюйте все: відсоткові ставки, комісії за оформлення, витрати на закриття та строки завершення. Традиційні банки — не єдині варіанти. Онлайн-кредитори та кредитні спілки часто мають нижчі накладні витрати і передають цю економію позичальникам. Навіть різниця у 0,25% по ставці суттєво накопичується за 30 років.

Підвищуйте свій кредитний рейтинг під час процесу

Між підготовкою заявки та закриттям позики активне відновлення кредиту дає свої плоди:

Погашайте існуючі борги. Високі залишки на кредитних картках підвищують співвідношення боргів до доходу та рівень використання кредиту. Навіть часткові погашення допомагають. Підтримуйте своєчасні платежі по всіх рахунках — історія платежів має вагоме значення.

Уникайте нових запитів на кредит. Закриття старих рахунків зменшує середній вік рахунків і доступний кредит. Відкриття нових викликає жорсткі запити, що тимчасово знижують рейтинг. Тримайтеся курсу.

Розглядайте альтернативи для побудови кредиту. Деякі бюро тепер враховують платежі за комунальні послуги та стрімінгові сервіси. Історія оренди також враховується. Ці нетрадиційні елементи можуть трохи підняти ваш рейтинг.

Розглядайте консолідацію боргів. Об’єднання кількох платежів у один кредит спрощує фінанси і може знизити щомісячні зобов’язання, що робить ваше співвідношення боргів до доходу більш привабливим для кредиторів.

Реалістичні очікування

Ось чесна правда: погана кредитна історія означає вищі відсоткові ставки. Поточні ринкові ставки винагороджують бездоганні профілі. Ваш ставка ймовірно буде на 1-3 відсоткових пункти вищою за оголошені для позичальників із відмінним кредитом. За 30 років ця різниця суттєво накопичується.

Проте, пороги кваліфікації існують. Рейтинги нижче 500 створюють надзвичайні труднощі. Від 500 і вище є життєздатні шляхи — особливо для FHA та VA позик. Головне — обрати правильний тип позики, максимально збільшити аванс і продемонструвати фінансову стабільність через історію зайнятості та управління боргами.

Остаточні думки

Отримати іпотеку з поганою кредитною історією вимагає стратегії, підготовки та терпіння. Почніть з аудиту кредитного звіту та рейтингу, потім визначте, які програми позик відповідають вашому профілю. Накопичуйте заощадження, досліджуйте програми допомоги і активно порівнюйте пропозиції кредиторів. Хоча ви не отримаєте найкращі ставки на ринку, ви цілком можете досягти володіння житлом. Вкладені зусилля у відновлення кредиту зараз — це зменшення платежів у майбутньому.