REITs повертаються: Якого роздрібного гіганта слід обрати інвесторам?

Question

## Чому REIT повернулися на радар інвесторівІнвестиційні трасти в нерухомість (REITs) витримали бурю. Після боротьби з пандемією та підвищенням процентних ставок у 2022-2023 роках, REITи, зосереджені на роздрібній торгівлі, демонструють вражаюче відновлення. За перші дев&#39;ять місяців 2025 року цей сектор в середньому показав прибуток 6,9%, що сигналізує про відновлення довіри інвесторів.Залучення просте: REIT повинні розподіляти принаймні 90% оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів за законом. Для інвесторів, орієнтованих на дохід, ця структурна перевага важко ігнорувати, особливо коли дохідність дивідендів коливається в межах 5.7%-5.9%.Але не всі REIT створені рівними. Порівнюючи **Realty Income (NYSE: O)** та **NNN REIT (NYSE: NNN)**, двох важковаговиків у сфері роздрібних REIT, вибір стає більш нюансованим.## Фактор масштабу: Масивний портфель Realty Income проти зосередженого підходу NNN**Realty Income** управляє більш ніж 15,540 об&#39;єктами нерухомості, з яких приблизно 80% доходу надходить від роздрібних орендарів. Список його орендарів виглядає як список зірок роздрібної торгівлі: Dollar General, Walgreens, Home Depot та Walmart. Продуктові магазини (11% портфоліо) та магазини зручності (10%) формують основу, з експозицією до магазинів з покращення дому та доларових роздрібних продавців, що доповнюють мікс.**NNN REIT** використовує більш раціональний підхід, управляючи майже 3,700 об&#39;єктами, зосередженими в роздрібній торгівлі США. Його портфель охоплює магазини зручності, автомобільні послуги, ресторани та заклади сімейних розваг.Рівні заповнюваності розповідають історію: Realty Income становить 98.7%, тоді як NNN REIT має 97.5% у третьому кварталі. Обидва є сильними, але масштаб Realty Income забезпечує стабільність.## Розгляд чисел: Покриття дивідендів та потенціал зростанняОсь де важливі метрики:**Показники Realty Income:**- AFFO на акцію: $1.09 (зростання на 2.9% в річному вимірі)- Прогнозований AFFO на 2025 рік: $4.25-$4.27 за акцію- Річний дивіденд: $3.23 за акцію- Дивідендна дохідність: 5.7%- Рівень поновлення оренди: +3.5%**Результати NNN REIT:**- Щоквартальний AFFO: $0.86 за акцію (, підвищився з $0.84)- Прогнозований AFFO: $3.41-$3.45 за акцію- Останнє збільшення дивіденду: +3.4% до $0.60 за акцію- Дивіддна дохідність: 5.9%- Історія виплат дивідендів: 36 послідовних років зростанняОбидва надійні в плані безпеки дивідендів — їхні прогнози AFFO легко покривають виплати. Різниця полягає в траєкторії зростання. Величезний масштаб Realty Income ускладнює додавання значного зростання; додавання інвестицій у нерухомість до портфеля з понад 15 000 вимагає значних капіталовкладень, щоб зрушити ситуацію. NNN REIT, будучи меншим, має більше можливостей для значних придбань нерухомості, які можуть стимулювати розширення.## Тест на вірність дивідендам: три десятиліття відданостіRealty Income знаходиться на шляху до підвищення дивідендів з моменту свого IPO у 1994 році — понад три десятиліття послідовних збільшень. Найостанніше підвищення: жовтневе підвищення з $0.269 до $0.2695 за акцію ( виплачується щомісяця ).NNN REIT відповідає цій обіцянці 36 послідовними роками підвищення дивідендів, включаючи збільшення в серпні до $0.60 за акцію.Ця послідовність має значення. Вона сигналізує про впевненість керівництва в якості орендарів та генерації готівки, навіть коли роздрібна торгівля стикається з труднощами.## Справжня напруга: Диверсифікація проти зростання**Перевага Realty Income:** Масштабна диверсифікація за типами нерухомості та секторами орендарів зменшує ідіосинкратичний ризик. Промислові об&#39;єкти (15% портфеля) плюс ігрові та інші категорії забезпечують амортизацію проти циклічності роздрібної торгівлі.**Обмеження Realty Income:** Така ж сама масштабність робить вибухове зростання малоймовірним. Пацієнтний капітал, який цінує стабільне нарощування, вважає це привабливим; інвестори, які прагнуть зростання, можуть вважати це недостатньо вражаючим.**Перевага NNN REIT:** Менший розмір означає, що цільові інвестиції в нерухомість можуть все ще суттєво прискорити зростання. Кожне нове придбання має більший вплив на доходи.**Обмеження NNN REIT:** Вужче зосередження на роздрібних нерухомостях США означає меншу диверсифікацію. Економічні спади, що впливають на роздрібну торгівлю, можуть мати надмірний вплив.## Який REIT відповідає вашій інвестиційній філософії?Обидві компанії довели, що можуть процвітати в складному роздрібному середовищі, співпрацюючи з бізнесами, стійкими до рецесії. Обидві мають подібні профілі доходності та рівень безпеки дивідендів на рівні фортеці.Рішення залежить від вашого переваги ризику та винагороди:- **Обирайте Realty Income**, якщо для вас важливі стабільність, передбачуваність та максимальна диверсифікація між типами нерухомості та географіями. Прийміть, що зростання буде вимірювальним, а не метеоритним.- **Виберіть NNN REIT**, якщо ви вважаєте, що менший розмір відкриває вищий потенціал зростання і вам комфортно з більш концентрованою рітейловою тезою. Додаткова перевага дивідендної прибутковості (5.9% проти 5.7%) робить угоду привабливішою.Особисто? Зростання опціональності схиляє чаші терезів на користь NNN REIT—але тільки якщо ви готові терпіти меншу диверсифікацію. Для інвесторів, які уникають ризику, 15 000+ об&#39;єктів нерухомості Realty Income виграє.Головне: Обидва REIT пережили наратив про апокаліпсис роздрібної торгівлі та вийшли з цього зміцненими. Ваш вибір залежить від того, чи будуєте ви фортецю доходу (Realty Income), чи прагнете помірного зростання з дивідендною безпекою (NNN REIT).