Что было арендной платой в 1985 году и как она сравнивается с сегодняшними затратами на жилье

Рынок аренды претерпел кардинальные изменения за последние четыре десятилетия. Месячная арендная плата в размере 432 доллара, которую платили арендаторы в 1985 году, кажется почти романтичной по сравнению с сегодняшней реальностью, однако эта, казалось бы, скромная цифра рассказывает глубокую историю о американской жилищной экономике и разрушении доступности жилья для семей среднего класса.

Кризис аренды 1985 года и его причины

Чтобы понять, как мы пришли к сегодняшнему жилищному кризису, нужно оглянуться на бурные 1970-е годы. В тот десятилетие произошла рецессия, которая кардинально нарушила баланс на рынке аренды. Согласно данным Гарвардского совместного центра исследований жилищного фонда, к 1980 году уровень финансового бремени достиг 35%, при этом более половины арендаторов испытывали сильные финансовые трудности. Относительная доступность жилья в 1960-х и начале 1970-х практически исчезла.

К 1985 году арендаторы уже испытывали трудности. Средняя месячная арендная плата выросла до 432 долларов — на 78% по сравнению с 243 долларами в месяц, которые платили в 1980 году, всего за пять лет. Это был не постепенный рост, а стремительный скачок, который застал многие семьи врасплох.

Динамика роста арендных плат с 1985 года

Траектория с 1985 года показывает неуклонный рост. Данные iPropertyManagement свидетельствуют, что средние цены на аренду увеличиваются примерно на 9% ежегодно с 1980 года, что значительно опережает инфляцию и рост заработных плат.

Если говорить конкретными цифрами, то арендная плата в 432 доллара в 1985 году выросла до 1388 долларов к августу 2022 года. Это увеличение на 221% менее чем за четыре десятилетия. Для сравнения, месячная арендная плата в 1955 году составляла примерно 195 долларов, что в ценах 2022 года эквивалентно примерно 530 долларам, а значит, рост цен на аренду значительно опередил инфляцию. В реальных условиях, чтобы иметь такую же покупательную способность, как в 1985 году, арендная плата должна была бы составлять около 195 долларов, однако рыночные цены продолжают расти далеко за пределами этого уровня.

Чтобы понять масштаб изменений, вспомним, сколько стоили продукты в середине 1980-х: галлон 2%-ного молока в Айове (1987) стоил примерно 1,59 доллара, яблоки в Вайоминге (1986) — около 0,39 доллара за фунт, а говяжий фарш в Нью-Йорке (1980) — 1,39 доллара за фунт. Эти базовые цены показывают, как изменился общий уровень стоимости жизни, при этом жилье стало доминирующей статьей расходов семей, что не было характерно для 1985 года.

Когда зарплаты не успевали за ростом арендных плат

Самая тревожная часть этой истории — сравнение динамики арендных плат с ростом доходов. Согласно данным Consumer Affairs, с учетом инфляции 2022 года средний годовой доход в США в 1980 году составлял 29 300 долларов. К четвертому кварталу 2023 года средняя зарплата по стране достигла 59 384 долларов (по данным USA Today). Хотя номинальный доход почти удвоился, этот рост не соответствует росту арендных плат.

Арендатор, зарабатывающий эквивалент 1980 года с учетом инфляции, платил бы примерно 20% своего годового дохода за аренду по ценам 1985 года. Сегодня, несмотря на почти удвоенные номинальные доходы, арендаторы вынуждены отдавать на жилье значительно большую часть своих доходов. Математика просто не работает в их пользу.

Бремя для современных арендаторов

К 2022 году ситуация достигла критических масштабов. TIME сообщил, что половина всех американских арендаторов оказалась под бременем расходов, тратя более 30% своего дохода на жилье — порог, который считается недоступным. Еще более тревожно, что более 12 миллионов человек тратят как минимум половину своих доходов на аренду, оставляя минимальные ресурсы на питание, медицину, транспорт и сбережения.

Контраст очевиден: в 1985 году, когда арендная плата составляла 432 доллара в месяц, работник с медианным доходом мог выделить разумный процент своих доходов на жилье. Сегодня, несмотря на значительно более высокие номинальные доходы, ситуация гораздо более нестабильная. Базовая цифра 1985 года, хотя и была сложной для многих в то время, представляет собой совершенно другую экономическую реальность, чем та, с которой сталкиваются современные арендаторы. Жилье превратилось из управляемых расходов в доминирующую статью бюджета, угрожающую финансовой стабильности и возможностям для миллионов семей среднего класса.