Сколько стоила аренда в 1990 году и куда она исчезла с тех пор?

Когда рынок аренды впервые начал стремительно расти, мало кто предвидел финансовые трудности, с которыми столкнутся семьи среднего класса спустя десятилетия. В 1990 году средняя месячная арендная плата за меблированную квартиру по всей США составляла всего 600 долларов. Быстро переместившись в первый квартал 2023 года, можно увидеть, что та же квартира стоила бы 1837 долларов — рост на ошеломляющие 206% за примерно три десятилетия. Эта тенденция отражает тревожную экономическую реальность: цены на аренду растут гораздо быстрее, чем заработные платы и инфляция, создавая кризис доступности жилья для миллионов американцев, ищущих стабильное жилье.

Понимание масштаба этой проблемы требует анализа не только цифр, но и человеческого воздействия за ними. По мере того, как аренда становится все более распространенной среди среднего класса, все больше зарабатывающих людей оказываются под давлением расходов на жилье, которые занимают значительную часть их доходов.

Определение среднего класса в современной экономике

Согласно опросу Gallup 2022 года, почти 73% американцев считают себя средним или рабочим классом. Однако критерии принадлежности к этой группе усложнились. Исследование Washington Post установило такие ориентиры для определения среднего класса:

• стабильная работа, регулярные сбережения и резервные фонды на случай чрезвычайных ситуаций
• владение жильем и возможность брать отпуск
• доступ к медицинской страховке и оплачиваемым больничным
• способность покрывать ежемесячные расходы и комфортно выходить на пенсию

Бюро статистики труда США сообщило, что в 2023 году медианный годовой доход достиг примерно 59 540 долларов — около 1145 долларов в неделю. Доходы с низким уровнем составляли в среднем 39 693 долларов в год, а доходы с высоким уровнем — около 119 080 долларов. В то же время в 1993 году медианный доход домохозяйства составлял всего 31 241 доллар. Экономисты обычно считают, что американцам необходимо примерно 120 000 долларов в год, чтобы жить комфортно как представители среднего класса и получать одобрение на ипотеку. Однако во многих регионах с высокой стоимостью жизни даже эта значительная сумма оказывается недостаточной, особенно для семей с детьми или с существующими долговыми обязательствами.

Три десятилетия роста цен на аренду

История инфляции становится яснее при анализе конкретных цифр. Квартира, которая в 1994 году сдавалась за 1000 долларов, в 2024 году за аналогичное пространство стоила бы примерно 2690 долларов — рост чистых арендных цен на 169%. За эти 30 лет средняя инфляция составляла около 2,5% в год, однако инфляция именно по аренде достигала 3,35% в год, что свидетельствует о том, что рынки жилья росли значительно быстрее общего уровня цен.

Текущие данные показывают, что средняя месячная арендная плата за квартиру площадью 65 квадратных метров в США составляет 1517 долларов, что на 0,6% больше по сравнению с прошлым годом. Однако эта средняя цифра скрывает значительные региональные различия. В Северной Дакоте рост арендных цен составил 5,2% (средняя арендная плата — 890 долларов), за ней следуют Вермонт с 4,9% (1732 доллара) и Миссисипи с 4,7% (939 долларов). В то же время в Западной Виргинии (845 долларов, рост 1,3%), Оклахоме (850 долларов, рост 2,8%) и Арканзасе (870 долларов, рост 2,8%) арендные ставки остаются самыми низкими по стране.

Почему рост заработных плат не успевает за ростом арендной платы

Основной дисбаланс между доходами и расходами на жилье — одна из самых острых проблем для семей со средним доходом. В 1996 году минимальная федеральная ставка составляла 4,25 доллара в час, а средняя недельная зарплата американца — 536 долларов в 1995 году. В тот же период средняя месячная арендная плата была около 374 долларов. С тех пор зарплаты росли постепенно, а цены на аренду — взрывным образом, особенно в большинстве крупных городов.

Особенно остро эта разница проявилась в период с 2019 по 2023 год. За эти четыре года в 44 из 50 крупнейших американских мегаполисов доходы домохозяйств выросли на 20,2%, а арендные цены — на 30,4% — то есть рост стоимости жилья опередил доходы примерно на 50%. Наиболее яркий пример — Флорида: с 2019 года арендные ставки выросли на 50%, а доходы жителей — всего на 15,3%, что создало самый сильный разрыв между зарплатой и арендой в стране.

К 2022 году около 22,4 миллиона арендаторов тратили более 30% своего дохода на аренду и коммунальные услуги. Согласно отчету Гарвардского совместного центра по жилищным исследованиям 2022 года, многие арендаторы тратят на жилье от 60% до 70% своих доходов. Это создает финансовое давление, вынуждая сокращать расходы на развлечения, продукты или искать альтернативные варианты жилья — например, жить в трейлерах за 650 долларов в месяц или делить комнату, чтобы выжить.

Гламур '90-х против сегодняшней экономической реальности

Поп-культура дает яркое представление о том, как изменилась ситуация. В популярном сериале конца 1990-х “Секс и город” главная героиня Кэрри Брэдшоу зарабатывала около 60–70 тысяч долларов в год как колумнист журнала, при этом снимала студию в Вест-Виллидж за примерно 1000 долларов в месяц. Сегодня аналогичная студия в том же районе стоит от 3000 до 4000 долларов в месяц. За те же 64 тысячи долларов, с учетом инфляции, Кэрри едва могла бы позволить себе свою культовую квартиру и, скорее всего, пришлось бы делить жилье с соседом.

Комедийный сериал “Living Single” показал похожую ситуацию. Три соседа — редактор журнала, покупатель в рознице и административный помощник — делили трехкомнатную квартиру в Бруклине в 1997 году, зарабатывая вместе около 131 тысячи долларов в год. Их совокупная арендная плата составляла от 900 до 1400 долларов в месяц, что занимало всего 13% их общего дохода. В 2021 году, при инфляции, их совокупный доход вырос примерно до 193 тысяч долларов, а аренда такой же квартиры — около 3900 долларов в месяц, что составляет почти 24% дохода — рост на 85% в доле дохода, идущей на жилье.

Географические различия и крайние случаи

Помимо общенациональных средних значений, отдельные регионы показывают особенно яркие картины. В штатах с самой высокой скоростью роста арендных цен — Северной Дакоте, Вермонте и Миссисипи — даже традиционно доступные регионы теряют это преимущество. В то же время штаты с низкой стоимостью жизни, такие как Западная Виргиния, Оклахома и Арканзас, остаются сравнительно дешевыми, хотя и там наблюдается рост цен.

Разрыв между ростом доходов и ростом арендных цен сильно варьируется в зависимости от региона. В некоторых мегаполисах рост был более сбалансированным, в других — таких как Флорида и крупные прибрежные города — покупательская способность арендаторов значительно снизилась, что ведет к финансовой нестабильности и housing instability.

Пути выхода из дорогого рынка жилья

Для семей со средним доходом, сталкивающихся с этой ситуацией, существуют несколько стратегий, которые могут помочь:

• Поддержание хорошей кредитной истории: высокий кредитный рейтинг помогает быстрее перейти к владению жильем, что в долгосрочной перспективе может снизить расходы по сравнению с постоянной арендой.

• Стратегический переезд: переезд в регионы с более низкими ценами на жилье может значительно снизить ежемесячные платежи и расширить возможности бюджета, хотя сам переезд связан с затратами и изменениями в образе жизни.

• Финансовая гибкость: важно признать, что добиться идеальной финансовой оптимизации зачастую невозможно. Где возможно, разумное распределение ресурсов в пользу качества жизни, а не только финансовых целей, поможет избежать выгорания и поддержать психологическое здоровье.

• Использование программ помощи по аренде: различные государственные и местные инициативы предоставляют поддержку арендаторам с высоким бременем расходов, хотя доступность и осведомленность о них остаются проблемой.

Кризис доступности жилья — это не только личная финансовая проблема, но и структурная экономическая задача, которая накапливалась более тридцати лет. От медианной аренды в 600 долларов в 1990 году до сегодняшних высоких цен — этот путь показывает, как финансовая стабильность среднего класса все больше зависит от факторов, таких как географическое положение, уровень образования, время покупки жилья, — факторы, которые кажутся все более вне досягаемости для отдельного человека. Осознание этого контекста помогает понять экономическое давление, с которым сталкиваются современные арендаторы, и подчеркивает необходимость системных изменений в жилищной политике.