Какой была аренда в 1990-х по сравнению с сегодняшним днем: дилемма среднего класса

Сегодняшний кризис доступности жилья, охвативший американских арендаторов, резко контрастирует с ситуацией тридцать лет назад. В 1990 году представители среднего класса с заработком могли арендовать необставленную квартиру примерно за 600 долларов в месяц, тогда как к первому кварталу 2023 года эта же квартира стоила уже 1837 долларов — трансформация, которая кардинально изменила представление американцев о стоимости жилья. Понимание того, сколько стоила аренда в 90-х, дает важный контекст для осмысления сегодняшнего экономического давления на средний класс.

Понимание уровней доходов среднего класса тогда и сейчас

Перед анализом цен на аренду важно определить, кто входит в средний класс. Согласно опросу Gallup 2022 года, примерно 73% американцев считали себя средним или рабочим классом. Исследование The Washington Post выделило ключевые признаки статуса среднего класса: стабильная работа с регулярными сбережениями, владение домом и привычки отдыха, комплексное медицинское страхование с оплачиваемым больничным, а также возможность комфортно оплачивать ежемесячные счета и планировать выход на пенсию.

В середине 1990-х средний доход домохозяйства составлял 31 241 доллар в 1993 году. Быстро переместившись в 2023 год, данные Бюро статистики труда США показывают, что медианный годовой доход вырос примерно до 59 540 долларов. Однако финансовые советники утверждают, что для комфортной жизни в статусе среднего класса и возможности покупки жилья американцам нужно зарабатывать около 120 000 долларов в год — порог, который показывает, насколько сильно сместились ориентиры с тех пор.

Расчеты доходов показывают умеренный рост в номинальных деньгах, но при учете расходов на жизнь покупательная способность значительно снизилась. Средняя недельная зарплата в 1995 году составляла 536 долларов, а в 2023 — примерно 1145 долларов, что дает рост на 114%. Однако этот рост значительно уступает увеличению стоимости аренды.

Значительный рост цен на аренду за 30 лет

Инфляция по аренде значительно опередила общую инфляцию за этот период. В 1994 году квартира за 1000 долларов в месяц стоила бы в 2024 году около 2690 долларов — рост на 169% за три десятилетия. За тот же период среднегодовая инфляция составляла 2,50%, а инфляция по аренде — 3,35% в год, что создает накапливающийся разрыв.

Данные за 2024 год показывают, что средняя аренда квартиры площадью 699 квадратных футов по США составляет 1517 долларов в месяц, при этом региональные различия рассказывают важные истории. В Северной Дакоте средняя цена — 890 долларов, с ростом за год на 5,2%. В Вермонте — 1732 доллара, рост на 4,9%. В Миссисипи — 939 долларов, рост на 4,7%. В то же время в Западной Виргинии аренда самая низкая — 845 долларов, с минимальным ростом 1,3%. В Оклахоме — 850 долларов, рост 2,8%, в Арканзасе — 870 долларов, также рост 2,8%.

Географические различия становятся еще более заметными при анализе долгосрочных трендов. Флорида пережила самый сильный скачок арендных цен — рост на 50% с 2019 года, однако зарплаты в штате увеличились всего на 15,3%, что создает крупнейшую разницу между арендной платой и доходом в стране.

Почему зарплаты не успевают за ростом арендных цен

Между 2019 и 2023 годами доходы домашних хозяйств в 44 из 50 крупнейших мегаполисов выросли на 20,2%, тогда как расходы на аренду выросли на 30,4%. Этот разрыв в 10 процентных пунктов свидетельствует о системной проблеме: покупательная способность работников просто не успевает за ростом стоимости жилья.

Кризис достиг критических масштабов в части семейного бюджета. Согласно отчету Гарвардского совместного центра по жилищным исследованиям 2022 года, около половины всех арендаторов тратят более 30% своего дохода на аренду и коммунальные услуги. В тяжелых случаях арендаторы выделяют 60–70% доходов только на жилье, вынуждены сокращать расходы на еду, транспорт, развлечения и откладывать на чрезвычайные ситуации. Некоторые идут на крайние меры: переезжают в трейлеры за примерно 650 долларов в месяц или делят расходы с соседями.

Пандемия ускорила проблему доступности жилья. К 2022 году около 22,4 миллиона арендаторов тратили более 30% доходов на аренду и коммунальные услуги. Несмотря на признаки стабилизации рынка аренды в 2024 году, рост выселений, бездомности и спроса на программы помощи арендаторам продолжается — свидетельство того, что ущерб доступности сохраняется даже при замедлении роста цен.

Примеры из реальной жизни: популярные телешоу показывают сдвиг в арендуемой реальности

Поп-культура дает яркие иллюстрации того, насколько кардинально изменились цены на аренду. В телесериале конца 1990-х “Секс и город” героиня Кэрри Брэдшоу зарабатывала около 60–70 тысяч долларов в год как обозреватель журнала, при этом снимая студию в Вест-Виллидж за примерно 1000 долларов в месяц. Сегодня такая же квартира в том же районе стоит от 3000 до 4000 долларов в месяц. При ее зарплате около 64 тысяч долларов ей пришлось бы искать соседа, чтобы позволить себе такую же скромную жизнь.

Более экстремальный пример — сериал “Living Single”. Три соседа — редактор журнала, покупатель в рознице и административный помощник — в 1997 году зарабатывали вместе 131 тысячу долларов и делили трехкомнатную квартиру в Бруклине за 900–1400 долларов в месяц, что составляло примерно 13% их общего дохода. Если бы эти профессии сохранили пропорциональный рост зарплат, их совокупный доход мог бы достигнуть 193 тысяч долларов в 2021 году, а аренда такой же квартиры — около 3900 долларов, что составляет примерно 24% их дохода, то есть рост стоимости жилья относительно дохода — на 85%.

Эти примеры из развлечений подчеркивают глубокий сдвиг: даже профессионалы с достойными зарплатами сталкиваются с значительно меньшим выбором жилья по сравнению с прошлым.

Решения проблемы доступности жилья

Для представителей среднего класса, испытывающих трудности с оплатой аренды, существуют практические меры, которые могут помочь. Улучшение кредитной истории открывает путь к более раннему приобретению жилья и снижает зависимость от арендного рынка. Переезд в регионы с более низкой стоимостью жизни сразу уменьшает расходы на аренду и другие бытовые нужды. Кроме того, хотя полностью финансово безупречно невозможно стать, небольшие траты на личное благополучие — вместо полного погружения в финансовую оптимизацию — помогают избежать выгорания и сохраняют психологическую устойчивость в периоды экономического стресса.

Изменения на рынке аренды с 1990-х годов отражают более широкие экономические сдвиги, выходящие за рамки простого роста цен. Средний класс сталкивается с кардинально изменившейся ситуацией, где потенциал заработка stagnates по сравнению с ростом стоимости жилья, делая аренду 90-х практически недосягаемой по современным меркам.