Где купить дом дешевле $100K: руководство по самым доступным рынкам Америки 2023 года

В 2023 году вопрос о том, можно ли по-прежнему приобрести дом за менее чем 100 000 долларов, становился все более актуальным для покупателей с ограниченным бюджетом. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), медианная цена на жилье в первом квартале этого года достигла 371 200 долларов. Данные Бюро переписи населения и Департамента жилищного строительства и городского развития рисовали еще более мрачную картину, показывая медианные цены около 437 000 долларов. Чтобы понять, где еще можно найти доступное жилье, нужно смотреть за пределы основных рынков и исследовать регионы, где 100 тысяч долларов все еще могут работать.

Реальность бюджета: почему важно находить дома дешевле 100 000 долларов

Последний раз медианные цены на жилье в США опускались ниже порога в 100 000 долларов в первом квартале 1987 года — почти четыре десятилетия назад. Этот исторический контекст подчеркивает, насколько сложным стало поиск. Тем не менее, несмотря на общие тенденции рынка, некоторые географические области все еще предлагают реальные возможности для покупателей, готовых исследовать менее традиционные направления.

Грустная реальность такова, что большинство домов в этом ценовом диапазоне требуют тщательной оценки. Застроенные проблемами объекты есть почти на каждом рынке, но найти действительно достойный дом в уважаемом районе за менее чем 100 000 долларов требует стратегического исследования и местных знаний. Хорошая новость: такие варианты существуют.

Где искать возможности: географические точки роста

При поиске, где еще можно купить дом за менее чем 100 000 долларов, выделяется штат Иллинойс. В 2023 году семь из двадцати крупнейших городских агломераций с самыми низкими медианными ценами на жилье находились именно в этом штате. Города такие как Декейтер, Пеория, Рок-Айленд, Спрингфилд, Рокфорд, Чампейн-Урбана и Канкейки постоянно предлагали наиболее реалистичные шансы найти жилье в этом ценовом диапазоне. За границей штата, рядом с границей, — Дэвенпорт, Айова.

За пределами Среднего Запада есть альтернативы в Нью-Йорке, Пенсильвании и Огайо — хотя обычно с меньшим выбором и более высокой конкуренцией. Эти восточные рынки в целом имеют меньше предложений в диапазоне менее 100 000 долларов по сравнению с сообществами Иллинойса.

Акрон, Огайо: крупнейший рынок для покупателей с ограниченным бюджетом

Для тех, кто ищет крупный город с большим выбором, Акрон — наиболее значимый вариант. Население около 189 000 человек, и за полгода в 2023 году здесь было продано 774 дома в диапазоне от 40 000 до 100 000 долларов. Согласно данным NAR того времени, медианная цена дома составляла 173 000 долларов, что делало его доступным для многих покупателей.

Типичный дом в этом ценовом сегменте варьировался от косметически устаревших до полностью отреставрированных. В основном преобладали бунгало и дома в колониальном стиле, большинство из которых имели не менее 1000 квадратных футов жилой площади. Найти несколько ванных комнат в рамках бюджета было сложно, хотя тихие улицы и ухоженные районы встречались по всему городу.

Привлекательность Акрона выходит за рамки доступности: 25-мильная пешеходно-велосипедная тропа, Огайский балет, команда малой лиги по бейсболу, два университета и крупные рабочие места в полимерной промышленности создают условия для комфортного образа жизни и экономической стабильности. Уровень преступности зависит от выбора района, поэтому местные исследования обязательны.

Восточные регионы: Бингемтон, Эри и стратегические соображения

Бингемтон, Нью-Йорк — более избирательный рынок. За шесть месяцев 2023 года было продано всего 62 дома в целевом диапазоне, но доступные часто отличались очаровательной старой архитектурой в привлекательных районах. Медианная цена в тот год составляла 142 000 долларов. Дома обычно имели паркетные полы, подвалы, террасы или недавно обновленную электрику. Недостатки: ограниченное число ванных комнат, возможные внутренние обновления и низкие потолки в некоторых зданиях. Зимние условия сложные: около 200 пасмурных дней в году и значительные снегопады.

Всего в трех часах езды от Нью-Йорка и Филадельфии расположен университет Бингемтона — один из лучших государственных вузов страны. Однако уровень преступности и преступлений против собственности превышает национальные средние показатели, а зимы испытывают терпение новичков, привыкших к мягкому климату.

Эри, Пенсильвания предлагает другие возможности. За тот же шести-месячный период было продано 178 домов в диапазоне 40 000–100 000 долларов, что больше, чем в Бингемтоне. Медианная цена достигла 155 000 долларов. На верхнем конце — двухэтажные кирпичные дома площадью около 1500 квадратных футов, с четырьмя спальнями и двумя ванными. Более доступные варианты — меньшие, старые здания с одной ванной, ограниченными участками и только уличной парковкой.

Расположенный на берегу озера Эри, Эри предлагает песчаные пляжи, 45 общественных парков и культурные объекты, включая симфонический оркестр Эри. В районе Палмер расположены пивоварни и дистиллерии. Однако жители сталкиваются с примерно 100 дюймами снегопадов в год, а уровень преступности, хоть и ниже некоторых аналогов, все равно выше национальной средней.

Преимущество Иллинойса: Декейтер и Спрингфилд

Декейтер, Иллинойс — самый доступный крупный город в начале 2023 года, с медианной ценой 110 000 долларов. За шесть месяцев было продано треть из 221 дома по цене ниже 100 000 долларов, большинство из них имели не менее 1250 квадратных футов. Многие предлагали дополнительное подземное пространство, хотя большинство имели только одну ванную. Оценки школ были разными по районам.

Жители города численностью около 70 000 пользуются хорошо ухоженными улицами, что подтверждается данными Google Street View и списками Zillow. Многие дома сохранили великолепную оригинальную деревянную отделку и частичные ремонты. Уровень преступности превышает национальные показатели по насильственным и имущественным преступлениям, что важно учитывать. Но в городе много мероприятий: фермерские рынки, музыкальные фестивали, теннисные турниры, пешие прогулки, каякинг и культурные события. В пределах трех часов езды — Чикаго, Сент-Луис и Индианаполис.

Спрингфилд, Иллинойс, столица штата, заняла седьмую позицию среди самых недорогих городских агломераций в 2023 году, с медианной ценой 148 000 долларов. За тот же период было продано 278 домов в диапазоне 40 000–100 000 долларов. Обычно это были двухкомнатные, одностоечные дома с горизонтальной сайдингом и скромным крыльцом, хотя встречались кирпичные и двухэтажные дома в стиле ремесленников.

Население в 113 000 человек гордится наследием Авраама Линкольна — дом и президентская библиотека создают культурную атмосферу. Также есть 2500 акров парков, легендарный кинотеатр на трассе 66, живые выступления, винодельни, пивоварни, бейсбол в лиге Prospect и множество фермерских рынков. Как и в Декейтере, уровень преступности выше среднего по стране, а районы сильно различаются по характеру и безопасности. Расположен всего в 40 милях к западу от Декейтера, Спрингфилд предлагает близость к крупным городам.

Стратегические подходы к поиску дома за 100 000 долларов

Наиболее вероятно, что дома, оставшиеся в продаже на любой день, — это те, что висят на рынке месяцами — с проблемами, которые первоначальные покупатели не заметили. Чтобы понять, что реально предлагает рынок, изучайте проданные за последние шесть месяцев или год объекты, а не текущий ассортимент. Такой подход поможет сформировать реальные ожидания по размеру, состоянию, возрасту, стилю и ограничениям.

Общие проблемы, которые стоит учитывать

При просмотре десятков объявлений в категории менее 100 000 долларов часто встречаются:

• Водопроницаемые повреждения и протечки кровли
• Нежелательные расположения (бензозаправки, крупные перекрестки, кладбища поблизости)
• Проблемы с преступностью в районе
• Некачественные или непрофессиональные ремонты, указывающие на возможные структурные проблемы
• Заброшенные ремонтные проекты, свидетельствующие о трудностях предыдущих владельцев
• Множество пустующих объектов по всему району
• Низкие оценки школ и ограниченные образовательные возможности

Важность местных знаний

Быстрое и стратегическое движение — залог успеха. Работа с опытным местным агентом по недвижимости дает доступ к внебиржевым объектам — тем, что могут продаться до появления на крупных сайтах. Если ждать появления дома в интернете, он уже может быть под контрактом.

Опытный агент поможет понять динамику района, выявить новые возможности и провести переговоры. Он знает, в каких школах есть потенциал для улучшения, какие районы стабилизируются, и какие объекты имеют реальный потенциал, несмотря на косметические недостатки.

Финансирование покупки доступного жилья

Программы для первичных покупателей могут значительно снизить стоимость. Многие кредиторы предлагают стандартные кредиты с первоначальным взносом всего 3%, а FHA — 3,5%. Государственные агентства по жилищному финансированию часто предоставляют гранты, льготные кредиты, безпроцентные или прощаемые займы для помощи с первоначальным взносом и затратами на оформление.

Если вы хотите купить дом с ремонтом, FHA 203(k) — это кредит на покупку и ремонт, объединяющий финансирование покупки с средствами на реконструкцию, что позволяет приобрести объект ниже рыночной стоимости и постепенно его улучшать.

Важные подготовительные шаги перед покупкой

Определите реальный бюджет. Рассчитайте годовой доход и вычтите регулярные расходы, взносы в пенсионные фонды и сбережения. Оставшаяся сумма — это то, что вы можете выделить на ипотеку, налоги, страховку, обслуживание и коммунальные услуги. Не забудьте учесть взносы в ассоциацию жильцов, частное ипотечное страхование (если есть) и специальные страховки (от землетрясений, наводнений, ураганов), если это актуально.

Изучите текущие ставки по ипотеке. Процентные ставки меняются часто, а рекламируемые ставки обычно применимы только к очень квалифицированным заемщикам с крупным первоначальным взносом, отличной кредитной историей и низким соотношением долга к доходу. Общее представление о текущих ставках поможет скорректировать ожидания.

Используйте ипотечные калькуляторы. Онлайн-инструменты показывают, как разные цены покупки, ставки и размеры первоначального взноса влияют на ежемесячные платежи. Это помогает понять, что вы реально можете себе позволить.

Получите предварительное одобрение. Некоторые кредиторы предлагают быстрые онлайн-оценки, но формальное предварительное одобрение включает проверку документов и финансовых данных. Некоторые даже предоставляют предварительную проверку (pre-underwriting), что подтверждает вашу способность получить финансирование до выбора конкретного объекта. Предварительные одобрения от нескольких кредиторов позволяют сравнить предложения.

Обратите внимание: некоторые кредиторы неохотно дают небольшие ипотечные кредиты, но в стране есть тысячи специалистов, специализирующихся на этом сегменте.

Действуйте решительно, когда будете готовы. Когда агент найдет подходящий или недавно появившийся объект, немедленно запланируйте просмотр. Быстро подавайте сильные предложения, когда найдете подходящий вариант. Но если у вас нет срочности, не торопитесь с решением — продажа и переезд связаны с существенными затратами и стрессом.

Итоговая перспектива

Поиск жилья за менее чем 100 000 долларов в 2023 году и далее требует терпения, стратегического подхода и местных знаний. Хотя рынок кардинально изменился с 1987 года, возможности все еще есть для тех, кто готов исследовать новые доступные регионы и мыслить креативно относительно местоположения и потенциала ремонта. Иллинойс продолжает лидировать по количеству предложений ниже 100 тысяч долларов, но Акрон, Бингемтон и Эри также представляют реальные варианты для покупателей с ограниченным бюджетом, готовых действовать быстро.