Обслуживание недвижимости содержит недостатки, требование о штрафе за нарушение договора не поддерживается

В жилом комплексе наличие управляющей компании предназначено для повышения качества проживания: управляющая компания предоставляет услуги, а жильцы платят за них, поэтому услуги управляющей компании стали стандартной частью жизни в жилом комплексе. Однако, если предоставляемые услуги имеют недостатки, может ли компания, требуя от жильцов оплату просроченных коммунальных платежей, также требовать штраф за нарушение договора? Народный суд района Ганнань города Гуйган рассмотрел дело о споре по договору управления жилым комплексом и законно постановил, что услуги управляющей компании имеют недостатки, и требование штрафа за нарушение договора не поддерживается.

Основные обстоятельства дела

Истец — управляющая компания города Гуйган, поставщик услуг управления жилым комплексом, предоставляет услуги по уборке, озеленению, текущему обслуживанию и управлению, а также собирает плату за управление у собственников и пользователей недвижимости внутри комплекса. В октябре 2016 года истец заключил с комитетом собственников жилого комплекса договор о доверительном управлении, в котором оговорены сроки, плата за услуги, штрафы за просрочку и другие условия. В декабре 2023 года истец прекратил управление этим жилым комплексом и перестал предоставлять услуги, однако за период с ноября 2021 года по декабрь 2023 года ответчик — Лян — задолжал истцу за услуги по управлению. Истец неоднократно требовал оплату, но безуспешно, и обратился в суд с требованием взыскать задолженность и штраф за нарушение договора.

Рассмотрение судом

Суд пришел к выводу, что договор о доверительном управлении жилым комплексом, заключенный между истцом и комитетом собственников, является действительным, поскольку выражает истинное волеизъявление сторон и не противоречит обязательным нормам законодательства. Обе стороны обязаны выполнять свои обязательства в соответствии с договором. Согласно статье 1 «Пояснений Верховного Народного суда о конкретном применении законодательства при рассмотрении дел о спорах по управлению жилым комплексом», договор, заключенный в октябре 2016 года, обязателен для собственников комплекса, в том числе для ответчика — Ляна, являющегося собственником. Истец осуществлял управление и предоставлял услуги, а ответчик фактически ими пользовался. Требование истца о взыскании просроченной платы за услуги обосновано и поддержано судом.

Что касается требования истца о взыскании штрафа за нарушение договора, суд установил, что при предоставлении услуг истец допустил недостатки, такие как плохое управление электросамокатами, нарушение порядка парковки, недостаточная уборка, поэтому требование о штрафе не поддерживается.

Суд постановил, что ответчик — Лян — обязан выплатить задолженность за услуги по управлению.

Совет судьи

При исполнении договора управления жилым комплексом управляющая компания должна не только выполнять основные обязательства, но и стремиться к качественному и тщательному управлению, соответствующему стоимости услуг. Необходимо повышать качество обслуживания, чтобы укрепить доверие жильцов и снизить юридические риски. Надеемся, что управляющая компания использует выявленные недостатки как возможность для улучшения, активно оптимизирует процессы, усиливает коммуникацию с жильцами и обеспечивает видимое, ощутимое и надежное качество услуг, чтобы добиться удовлетворенности жильцов, снизить количество споров и защитить свои законные права.

Законодательство

«Гражданский кодекс Китайской Народной Республики»

Статья 939. Предварительный договор о предоставлении услуг управления, заключенный застройщиком с управляющей компанией, а также договор о управлении, заключенный комитетом собственников с управляющей компанией, имеют юридическую силу для собственников.

Статья 944. Собственники обязаны оплачивать услуги управления в соответствии с договором. Если управляющая компания уже оказала услуги согласно договору и нормативам, собственники не могут отказаться от оплаты, утверждая, что не получали или не нуждались в услугах.

В случае просрочки оплаты, управляющая компания может требовать оплату в разумный срок; при его истечении — обращаться в суд или арбитраж. Управляющая компания не имеет права отключать электроснабжение, водоснабжение, отопление или газ для принуждения к оплате.

Статья 948. После окончания срока действия договора управления, если собственники не приняли решение о продлении или найме другой управляющей компании, договор продолжает действовать, но на неопределенный срок. Стороны могут в любой момент расторгнуть договор, предварительно уведомив другую сторону за 60 дней письменно.