Как «Значение посредственности» определяет современный рынок жилья — почему большинство покупателей совершают ошибку $500K

Путь к финансовой посредственности — означающей застой, упущенные возможности и сожаления поколений — вымощен одной ужасной ошибкой, сделанной в самый неподходящий момент. Для большинства людей покупка дома на сегодняшнем рынке — это именно та ошибка. Если вы не обладаете независимым богатством, рациональный выбор очевиден: арендуйте сейчас, дождитесь перезагрузки рынка и сохраните свой капитал для момента, когда рынок действительно станет разумным.

Я отслеживал каждый крупный цикл недвижимости на протяжении двух десятилетий — наблюдал пик пузыря 2006 года, пережил катастрофический крах 2008-го, выдержал безумный взрывной пик 2020-го. То, что я вижу сейчас, — это не стабильность. Это рынок в состоянии подвешенного анимационного режима, сфальсифицированный против покупателей, у которых нет резервов наличных.

Рынок не восстанавливается — он застывший

Данные рассказывают историю, которую мейнстримные СМИ отказываются признавать. Последний отчет Redfin показывает жуткую статистику: на 36,8% больше продавцов, чем покупателей, активных на рынке. Это не обычное сокращение. Это спрос, достигший своего минимума с времен пандемийных локдаунов 2020 года.

Вот ловушка, которая захватывает большинство людей: почти все существующие владельцы жилья зафиксировали ипотеку с примерно 3% ставкой. В то время как новые 30-летние фиксированные ставки колеблются около 6,5%. Посчитайте. Никому с 3% ставкой не по карману продавать, не разрушая свои ежемесячные платежи. Никому, кто хочет купить, не по карману новая структура ставок. Рынок стал фактически неликвидным.

Когда вы входите в неликвидный рынок, вы не получаете справедливую цену. Вы платите максимальную цену за актив, который не прошел стресс-тест по реальному объему или подлинному обнаружению цены. По сути, вы переплачиваете за что-то, что, скорее всего, снизится в стоимости, как только рынок наконец растает.

Почему сейчас нельзя избежать финансовой посредственности через владение домом

Медиокритет владения домом сегодня прост: максимум минусов, минимальный потенциал роста, при этом платите 6,5% по ипотеке на обесценивающийся актив. Если вы берете кредит в 5 раз больше стоимости дома, который торгуется боком годами, вы не накапливаете капитал — вы теряете деньги банку.

Большинство покупателей не продумывают этот сценарий. Они видят владение домом как путь к богатству. Что они упускают, так это то, что владение домом при этих условиях — это не инвестиция. Это обязательство, одетое в костюм американской мечты.

Ежемесячный платеж вместе с налогами на имущество, страховкой и обслуживанием съедает доход, который можно было бы инвестировать в другое место. Тем временем, сам дом не растет в цене. Вы зафиксировали себя в том, что хотели бы избежать: финансовой посредственности, приукрашенной как ответственная взрослая жизнь.

Настоящее изменение: когда появятся вынужденные продавцы

Перезагрузка рынка не происходит, когда всем комфортно. Она происходит, когда комфорт исчерпан. Подождите до конца 2026 года и в 2027-м. Тогда толпа, которая говорит «подождем и посмотрим», столкнется с реальностью:

• Завершение бракоразводных процессов, вынуждающих делить имущество
• Ускорение потерь работы в условиях экономического спада
• Конфликты требований о переезде с ипотеками под 6,5%
• Обязательная пенсия, а не по желанию
• Стресс по наличным средствам вызывает маржин-коллы по линиям кредитования под залог дома

Вынужденные продавцы не ведут переговоров. Они заполняют рынок одновременно. Тогда и происходит настоящее обнаружение цен. Тогда застывший рынок наконец растает, и терпеливый капитал получит свою долю.

Покупайте умно, а не отчаянно: единственная стратегия, которая работает

Если вам абсолютно необходимо купить до наступления этого окна, действуйте как профессиональный инвестор, а не как потребитель:

Планируйте снижение дохода на 20%. Формируйте свою покупательскую способность исходя из пессимизма, а не оптимизма. Если снижение зарплаты на 20% убьет вашу способность делать платежи, дом слишком дорог.

Держите соотношение заемных средств к стоимости консервативным. Поддерживайте минимум 30-40% буфера по собственному капиталу. Отрицательный капитал уничтожает вашу опциональность — возможность продавать, сдавать в аренду или уйти, если обстоятельства изменятся.

Покупайте только если можете пережить 10 лет стагнации или снижения цен. Если этот сценарий не дает вам спать спокойно, вы не можете позволить себе этот дом, независимо от вашего текущего дохода.

Разница между накоплением богатства через недвижимость и скольжением в финансовую посредственность — терпение. Побеждают не те, кто движется первым, а те, кто движется, когда все остальные вынуждены.