Сколько вашего дохода должно идти на оплату ипотеки? Практическое руководство

При рассмотрении вопроса о владении домом одним из самых важных финансовых решений является определение какого процента дохода должны составлять выплаты по ипотеке. Ваш доход напрямую влияет на то, сколько жилья вы можете реально себе позволить, а кредиторы имеют конкретные руководящие принципы, чтобы убедиться, что вы не возьмете на себя слишком много обязательств. Но ответ не универсален — разные финансовые ситуации требуют разных подходов. Давайте рассмотрим основные модели.

Основные модели расчета вашего бюджета на жилье

Руководство 28%

Самый простой подход начинается с вашего валового ежемесячного дохода. Согласно этой модели, выделяйте не более 28% на выплаты по ипотеке, включая налоги на имущество и страхование домовладельца. Для человека с доходом $7,000 в месяц это примерно $1,960, идущих на расходы на жилье.

Модель 28/36

Эта модель расширяет картину: 28% — это сумма, выделяемая на ипотеку, а 36% — на все остальные обязательства по долгам в семье. В их число входят кредитные карты, автокредиты, коммунальные услуги и подобные расходы. При том же доходе в $7,000, вы выделите $1,960 на жилье и останется $2,520 для других финансовых обязательств.

Подход 35/45

Для тех, у кого более высокий общий долг, этот метод предлагает гибкость. Вы можете ограничить все долги (включая ипотеку) до 35% от валового дохода или, альтернативно, ограничить общий долг до 45% от вашего чистого (после налогов) дохода. При доходе в $7,000 валового дохода это $2,450 в пределах долговой способности; если ваш чистый доход составляет $6,000, правило 45% дает $2,700.

Модель 25% от чистого дохода

Этот консервативный подход использует ваши после-налоговые деньги, а не валовой доход. Только 25% от фактического дохода должно идти на ипотеку. Если ваш ежемесячный чистый доход составляет $6,000, ваша платежная сумма по жилью не должна превышать $1,500. Эта модель лучше всего подходит, если у вас есть существующие долги, такие как студенческие кредиты или автокредиты, и вы хотите оставить себе запас в бюджете.

Понимание вашего финансового положения перед покупкой

Перед применением любой из этих формул вам нужно четко знать свои показатели:

Рассчитайте свой ежемесячный доход

Соберите данные о валовом и чистом доходе из последних платежных ведомостей. Если ваш доход колеблется сезонно или за счет дополнительного заработка, обратитесь к последним налоговым декларациям для более точной базы.

Проинвентаризируйте текущие долги

Составьте список всего, что вы должны: кредитные карты, студенческие кредиты, автокредиты, личные займы и другие обязательства. Это не расходы на продукты или бензин — сосредоточьтесь только на долгах с фиксированными ежемесячными платежами.

Оцените свою способность внести первоначальный взнос

Ваш первоначальный взнос напрямую снижает ваши ежемесячные обязательства. Обычно 20% первоначального взноса устраняет необходимость в частной ипотечной страховке (PMI), что дополнительно уменьшает расходы. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше ваша ежемесячная нагрузка.

Проверьте свою кредитную историю

Кредиторы ценят хороший кредитный рейтинг, который позволяет получить более низкую ставку. Ваш кредитный рейтинг существенно влияет на возможность получения выгодных условий. Более высокий рейтинг обычно означает меньшую ставку, что прямо снижает ваши ежемесячные платежи.

Как кредиторы оценивают вашу кредитоспособность

Кредиторы сильно полагаются на ваш коэффициент долговой нагрузки (DTI) для определения суммы одобряемого кредита. Ваш DTI рассчитывается делением общего ежемесячного платежа по долгам на ваш валовой ежемесячный доход. Например, если вы зарабатываете $7,000 в месяц и у вас есть $400 автокредит, $200 студенческий займ, $500 кредитная карта и существующая ипотека за $1,700, то сумма всех платежей составляет $2,800. Это дает DTI в 40%.

Кредиторы обычно предпочитают DTI в диапазоне от 36% до 43%, хотя некоторые допускают более высокие показатели. Чем ниже ваш DTI, тем выше шансы на одобрение. Поскольку стандарты у разных кредиторов различаются, имеет смысл сравнить предложения.

Стратегии снижения ежемесячной ипотечной нагрузки

Если ваши расчеты показывают, что вы слишком сильно нагружены, есть несколько вариантов:

Выберите более доступную недвижимость

Только потому, что кредитор одобрил вам определенную сумму кредита, не означает, что нужно брать ее полностью. Выбор менее дорогого дома напрямую снизит ваши ежемесячные обязательства.

Увеличьте первоначальный взнос

Активно копите, чтобы внести больше наличных сразу. Это уменьшит сумму займа и, следовательно, ваши ежемесячные платежи. Также это сразу повысит вашу долю собственности.

Получите более выгодную ставку

Работайте над снижением DTI и улучшением кредитного рейтинга перед подачей заявки на ипотеку. Погасите существующие долги по кредитным картам, автокредитам или студенческим займам. Более низкий DTI и высокий кредитный рейтинг улучшают ваши переговорные позиции и могут сэкономить тысячи в течение срока кредита.

Скрытые расходы владения домом

Платежи по ипотеке — это только часть реальных затрат на владение домом. Планируйте расходы на:

Обслуживание и ремонт

Крыши требуют замены, сантехника выходит из строя, техника ломается. Отложите средства на регулярное обслуживание и непредвиденные ремонты.

Газон и ландшафтный дизайн

Если в вашем сообществе не обеспечивается обслуживание, вы отвечаете за уход за газоном, подрезку живых изгородей и ландшафтные работы. Это может означать найм профессионалов или приобретение оборудования.

Модернизация и улучшения

От мелких обновлений, таких как ручки на шкафах, до капитальных работ, например, новая кровля или гаражные ворота — постоянные улучшения являются частью владения домом. Предварительный осмотр объекта поможет определить, что требует внимания, и даст вам рычаги для переговоров по цене покупки.

Понимание какой процент дохода должен составлять ипотечный платеж — это не только выполнение требований кредиторов, но и создание устойчивого долгосрочного финансового плана. Выберите модель, которая лучше всего подходит под ваши обстоятельства, оставляя достаточно пространства для других расходов и непредвиденных затрат.