Реструктуризация вашего HELOC: подходит ли вам рефинансирование?

Когда владельцы домов сталкиваются с растущими ежемесячными платежами по своей кредитной линии под залог дома, рефинансирование часто кажется единственным выходом. Но можно ли рефинансировать HELOC, и если да, то какой подход имеет наибольший смысл для вашей ситуации? Ответ зависит от вашего финансового профиля и текущих рыночных условий.

Понимание основ HELOC перед рефинансированием

HELOC работает как гибкий кредитный инструмент, обеспеченный капиталом вашего дома. В отличие от традиционных ипотек, он функционирует аналогично кредитной карте с высоким лимитом — вы берете столько, сколько нужно, в начальной фазе и платите только проценты. Этот период снятия средств обычно длится 10 лет. После его окончания снятия прекращаются и начинается погашение основного долга, как правило, на срок 20 лет.

Загвоздка? Ставки по HELOC переменные и, как правило, превышают ставки по ипотеке. Когда процентные ставки растут, ваши ежемесячные платежи могут непредсказуемо увеличиваться. Только за первую половину 2022 года владельцы недвижимости открыли более 807,000 HELOC на сумму $131 миллиард—максимальный объем с 2007 года, согласно данным CoreLogic. Многие из этих заемщиков сейчас испытывают трудности с доступностью, так как ставки значительно увеличились.

Требования к праву на займ для рефинансирования

Прежде чем рассматривать варианты рефинансирования, поймите, что исследуют кредиторы:

Доля капитала. Большинство кредиторов ограничивают кредитование 80% от оценочной стоимости вашего дома. Если ваш текущий ипотечный кредит уже превышает этот порог, рефинансирование становится трудным или невозможным.

Оценка кредита. FICO балл 670 или выше обычно квалифицирует вас для лучших условий. Более низкие баллы не обязательно дисквалифицируют вас, но ожидайте платить повышенные процентные ставки в качестве компенсации за воспринимаемый риск.

Соотношение дохода к долгам. Кредиторы, как правило, предпочитают, чтобы ваше соотношение долга к доходу оставалось ниже 43%. Этот показатель показывает, не перегружены ли вы долгами относительно ваших доходов.

Три основных подхода к реорганизации вашего HELOC

Обеспечение новой кредитной линии

Самый простой путь напоминает рефинансирование ипотеки — вы получаете новый HELOC и используете средства для погашения старого. Ваш период заимствования сбрасывается, возвращая вас к платежам только по процентам. Это облегчает краткосрочный денежный поток, но есть предостережение: вы можете накопить значительно больше процентных расходов в долгосрочной перспективе, если не будете активно погашать основной долг.

Конвертация в ипотечный кредит с использованием собственного капитала

В отличие от гибкой структуры снятия средств по HELOC, кредит под залог жилья предоставляет единовременную сумму при закрытии. Вы сразу начинаете погашать как основную сумму, так и проценты. Хотя ежемесячные платежи могут не снижаться резко, многие заемщики ценят определенность: фиксированные ставки и фиксированные графики платежей уменьшают волатильность платежей. Эта структура привлекает тех, кто стремится быстрее избавиться от долга.

Консолидация в ваш основной ипотечный кредит

Слияние обоих долгов в один упрощенный платеж имеет смысл, но связано с критическим компромиссом. Если вы зафиксировали исторически низкую процентную ставку по ипотеке несколько лет назад, рефинансирование заставляет вас отказаться от этого преимущества. Сегодня средние ставки по ипотечным кредитам на 30 лет составляют менее 7%, но ставки по HELOC могут подскочить до 10% в зависимости от кредитоспособности и рыночных условий. Тем не менее, это объединение может оказаться финансово логичным, если ваш баланс по HELOC значителен — вы примете немного более высокую ипотечную ставку, достигая значительной экономии на части HELOC.

Когда рефинансирование невозможно

Недостаточный капитал или испорченный кредит могут заблокировать традиционные пути рефинансирования. Рассмотрите эти альтернативы:

Изменение условий займа. Кредиторы иногда корректируют существующие условия — снижая ставки или продлевая сроки погашения — чтобы избежать Foreclosure. Обычно для получения права необходимо, чтобы вы держали заем в течение минимального периода и поддерживали историю платежей.

Маршрут личного кредита. Банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторы предлагают личные кредиты с фиксированными процентными ставками и графиками платежей. Недостаток: процентные ставки по личным кредитам часто превышают ставки по кредитам под залог недвижимости, и большие суммы могут превышать лимит одобрения кредитора.

Стратегическая продажа жилья. Хотя никто не наслаждается переездом, продажа вашей собственности служит последним вариантом, если платежи становятся действительно непосильными. Помните, что ваш кредитор может обратиться к принудительному взысканию, если вы не выполните свои обязательства — ваше жилье обеспечивает этот долг.

Итог

Возможность рефинансирования HELOC зависит от вашей доли капитала, кредитного рейтинга и соотношения долга. Если вы соответствуете требованиям, реструктуризация может преобразовать непосильный долг в управляемые платежи. Проконсультируйтесь с финансовым консультантом, чтобы оценить, какой подход соответствует вашим долгосрочным целям перед тем, как продолжить.