REITs возвращаются: какого розничного гиганта должны выбрать инвесторы?

Почему REIT снова в поле зрения инвесторов

Инвестиционные трасты в недвижимость (REITs) пережили бурю. После борьбы с пандемией и повышением процентных ставок в 2022-2023 годах, REITs, ориентированные на розничную торговлю, демонстрируют впечатляющее восстановление. За первые девять месяцев 2025 года этот сектор в среднем показал доходность 6,9%, что сигнализирует о возобновлении доверия инвесторов.

Привлекательность очевидна: инвестиционные трасты недвижимости (REIT) обязаны по закону распределять как минимум 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. Для инвесторов, ориентированных на доход, это структурное преимущество трудно игнорировать, особенно когда доходность дивидендов колеблется в пределах 5.7%-5.9%.

Но не все REIT одинаковы. При сравнении Realty Income (NYSE: O) и NNN REIT (NYSE: NNN), двух тяжеловесов в сфере розничных REIT, выбор становится более нюансированным.

Масштабный фактор: Огромный портфель Realty Income против целенаправленного подхода NNN

Realty Income управляет более 15 540 объектами недвижимости, из которых примерно 80% дохода поступает от розничных арендаторов. Список арендаторов похож на звёздный состав розничной торговли: Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart. Продуктовые магазины (1% портфеля ) и магазины у дома (10% ) составляют основу, сExposure к магазинам товаров для дома и долларовым ритейлерам, дополняющими ассортимент.

NNN REIT использует более оптимизированный подход, управляя почти 3,700 объектами, сосредоточенными на розничной торговле в США. Его портфель включает в себя продуктовые магазины, автомобильные услуги, рестораны и развлекательные заведения для семей.

Коэффициенты заполняемости рассказывают историю: Realty Income составляет 98,7%, в то время как NNN REIT держит 97,5% в третьем квартале. Оба показателя являются сильными, но масштаб Realty Income обеспечивает стабильный защитный барьер.

Расшифровка чисел: Покрытие дивидендов и потенциал роста

Вот где важны метрики:

Результаты Realty Income:

• AFFO на акцию: $1.09 (увеличение на 2.9% по сравнению с прошлым годом)
• Прогнозируемый AFFO на 2025 год: $4.25-$4.27 за акцию
• Годовая дивиденда: $3.23 за акцию
• Дивидендная доходность: 5,7%
• Ставка продления аренды: +3.5%

Производительность NNN REIT:

• Квартальный AFFO: $0.86 за акцию (, увеличился с $0.84)
• Прогнозируемый AFFO: $3.41-$3.45 за акцию
• Недавнее увеличение дивидендов: +3,4% до $0,60 на акцию
• Доходность дивидендов: 5.9%
• История дивидендов: 36 последовательных лет увеличения

Оба надежны в отношении безопасности дивидендов — их прогнозы AFFO легко покрывают распределения. Разница заключается в траектории роста. Огромный размер Realty Income делает добавление значительного роста более сложным; добавление инвестиционной недвижимости к портфелю из более чем 15,000 требует значительного капитального вложения, чтобы повлиять на ситуацию. NNN REIT, будучи меньшим, имеет больше возможностей для значительных приобретений недвижимости, которые могут способствовать расширению.

Тест на преданность дивидендам: три десятилетия обязательств

Realty Income находится на курсе повышения дивидендов с момента своего IPO в 1994 году — более трех десятилетий последовательных увеличений. Последний рост: повышение в октябре с $0.269 до $0.2695 на акцию (выплачивается ежемесячно).

NNN REIT соответствует этому обязательству, увеличивая дивиденды в течение 36 последовательных лет, включая августовское увеличение до $0.60 за акцию.

Эта последовательность важна. Она свидетельствует о уверенности руководства в качестве арендаторов и генерации наличных средств, даже когда розничная торговля сталкивается с трудностями.

Реальное напряжение: Диверсификация против роста

Преимущество Realty Income: Массовая диверсификация по типам недвижимости и секторам арендаторов снижает идосинкразический риск. Промышленные объекты (15% портфеля) плюс игорные и другие категории обеспечивают защиту от цикличности розничной торговли.

Ограничение Realty Income: Эта же масштабируемость делает взрывной рост маловероятным. Пациентный капитал, который ценит стабильное наращивание, находит это привлекательным; инвесторы, жаждущие роста, могут считать это не слишком впечатляющим.

Преимущество NNN REIT: Меньший размер означает, что целевые инвестиции в недвижимость все еще могут существенно ускорить рост. Каждое новое приобретение оказывает большее влияние на доходность.

Ограничение NNN REIT: Узкая специализация на розничной недвижимости США означает меньшую диверсификацию. Экономические спады, влияющие на розничную торговлю, могут иметь чрезмерное влияние.

Какой REIT соответствует вашей инвестиционной философии?

Обе компании доказали, что могут процветать в сложной розничной среде, сотрудничая с бизнесом, устойчивым к рецессии. Обе компании имеют схожие профили доходности и уровень безопасности дивидендов на уровне крепости.

Решение зависит от вашего предпочтения риска и вознаграждения:

• Выберите Realty Income, если вы придаете значение стабильности, предсказуемости и максимальной диверсификации по типам недвижимости и географиям. Примите, что рост будет измеряемым, а не стремительным.

• Выберите NNN REIT, если вы считаете, что меньший размер открывает превосходный потенциал роста, и вам комфортно с более концентрированной розничной стратегией. Преимущество дополнительной доходности дивидендов (5,9% против 5,7%) делает предложение более привлекательным.

Лично? Возможность роста наклоняет чашу весов в сторону NNN REIT — но только если вы можете смириться с меньшей диверсификацией. Для инвесторов с низким уровнем риска рента Realty Income с более чем 15 000 объектов недвижимости побеждает.

Итог: Оба REIT пережили нарратив о апокалипсисе розничной торговли и вышли из него сильнее. Ваш выбор зависит от того, строите ли вы доходную крепость (Realty Income) или ищете скромный рост с дивидендной безопасностью (NNN REIT).