Os serviços de propriedade apresentam defeitos, o pedido de multa por incumprimento não é apoiado

Em uma comunidade residencial, a disponibilização de serviços de propriedade visa melhorar a qualidade de vida; a empresa de gestão fornece esses serviços, e os proprietários da comunidade pagam por eles, tornando-se assim uma configuração padrão na vida comunitária. No entanto, quando os serviços de propriedade oferecidos apresentam falhas, a empresa de gestão pode solicitar aos proprietários o pagamento de taxas de atraso e, ao mesmo tempo, reivindicar uma multa por incumprimento, essa reivindicação pode ser apoiada? O Tribunal Popular do Distrito de Gangnan, na cidade de Guigang, analisou um caso de disputa contratual de serviços de propriedade e, de acordo com a lei, decidiu que, devido a falhas nos serviços prestados pela empresa de gestão, a reivindicação de multa por incumprimento não será apoiada.

Fatos principais

A autora, uma empresa de gestão de propriedade de Guigang, é fornecedora de serviços de gestão para uma determinada comunidade, oferecendo limpeza, manutenção de áreas verdes, operações diárias e outros serviços administrativos, cobrando taxas de gestão dos proprietários e utilizadores da propriedade. Em outubro de 2016, a autora assinou um contrato de mandato de serviços de propriedade com o comité de proprietários da comunidade, que estipulava o período de serviço, taxas, multas por atraso, entre outros. Em dezembro de 2023, a autora deixou de fornecer serviços de gestão à comunidade, mas durante o período de prestação, o réu, Liang, atrasou o pagamento das taxas de gestão referentes de novembro de 2021 a dezembro de 2023. A autora tentou várias vezes cobrar a dívida sem sucesso, e entrou com uma ação judicial, solicitando que o réu pagasse as taxas atrasadas e a multa por incumprimento.

Decisão do tribunal

O tribunal considerou que o contrato de mandato de serviços de propriedade assinado entre a autora e o comité de proprietários refletia a vontade verdadeira das partes e não violava leis ou regulamentos administrativos obrigatórios, sendo, portanto, válido. Ambas as partes devem cumprir integralmente suas obrigações conforme o contrato. De acordo com o artigo 1 da “Interpretação sobre a aplicação específica da lei na resolução de disputas de serviços de propriedade” do Supremo Tribunal Popular, o contrato de mandato de serviços de propriedade assinado em outubro de 2016 é vinculativo para os proprietários da comunidade, incluindo o réu Liang, que é proprietário na comunidade. Como a autora prestou serviços de gestão à comunidade e o réu usufruiu desses serviços, a reivindicação da autora para que o réu pagasse as taxas atrasadas é fundamentada e o tribunal a apoiou.

Quanto à reivindicação da autora de que o réu pagasse uma multa por incumprimento, o tribunal, ao analisar, constatou que durante a prestação dos serviços, a autora apresentou falhas, como má gestão de veículos elétricos, manutenção inadequada da ordem de estacionamento e limpeza insuficiente, portanto, a reivindicação de multa por incumprimento não foi apoiada.

O tribunal decidiu que o réu Liang deve pagar à autora as taxas de gestão atrasadas.

Lembrete do juiz

Ao cumprir um contrato de serviços de propriedade, a empresa não deve limitar-se ao cumprimento básico, mas buscar uma gestão detalhada que corresponda à qualidade e ao valor, elevando realmente a qualidade do serviço. Assim, poderá consolidar a base do cumprimento do contrato, ganhar o reconhecimento dos proprietários e reduzir riscos legais. Espera-se que as empresas de gestão usem as falhas refletidas neste caso como oportunidade de melhoria, otimizando proativamente os processos de serviço, fortalecendo a comunicação e o feedback com os proprietários, e conquistando a satisfação dos proprietários com uma qualidade de serviço visível, tangível e confiável, reduzindo fundamentalmente disputas e protegendo seus direitos legais.

Disposições legais

“Código Civil da República Popular da China”

Artigo 939: Os contratos de serviços de propriedade celebrados pela unidade de construção com o prestador de serviços de propriedade, bem como os contratos de serviços de propriedade celebrados pelo comité de proprietários com o prestador de serviços de propriedade eleito pelo assembleia de proprietários, têm força legal vinculativa para os proprietários.

Artigo 944: Os proprietários devem pagar as taxas de gestão ao prestador de serviços de propriedade conforme acordado. Se o prestador de serviços já tiver fornecido os serviços de acordo com o contrato e regulamentos relevantes, o proprietário não pode recusar o pagamento alegando que não aceitou ou não precisa aceitar os serviços.

Se o proprietário violar o acordo e atrasar o pagamento, o prestador de serviços pode exigir o pagamento dentro de um prazo razoável; se o pagamento não for feito após esse prazo, pode recorrer à via judicial ou solicitar arbitragem.

O prestador de serviços de propriedade não pode tomar medidas como interromper o fornecimento de eletricidade, água, aquecimento ou gás para exigir o pagamento.

Artigo 948: Após o término do período de gestão de propriedade, se o proprietário não decidir renovar ou contratar outro prestador de serviços, o contrato de gestão continua válido, embora por prazo indeterminado. As partes podem rescindir o contrato a qualquer momento, desde que notifiquem por escrito com 60 dias de antecedência.

Fonte: Tribunal Popular do Distrito de Gangnan, Guigang, Tribunal Superior de Guangxi, Tribunal Superior de Shandong

[Origem: Tribunal Intermediário de Dongying]