REITs a Retomar: Qual Gigante Focado no Retalho Devem Escolher os Investidores?

Question

## Por Que os REITs Estão de Volta no Radar dos InvestidoresOs fundos de investimento imobiliário (REITs) superaram a tempestade. Após lutarem durante a pandemia e os aumentos das taxas de juro em 2022-2023, os REITs focados no retalho estão a mostrar uma recuperação impressionante. Nos primeiros nove meses de 2025, este setor teve um retorno médio de 6,9%, sinalizando uma renovada confiança dos investidores.O apelo é simples: os REITs devem distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável como dividendos por lei. Para investidores focados em rendimento, esta vantagem estrutural é difícil de ignorar, especialmente quando os rendimentos dos dividendos rondam os 5,7%-5,9%.Mas nem todos os REITs são criados iguais. Ao comparar **Realty Income (NYSE: O)** e **NNN REIT (NYSE: NNN)**, dois pesos pesados no espaço dos REITs de retalho, a escolha torna-se mais subtil.## O Fator de Escala: O Imenso Portfólio da Realty Income vs. A Abordagem Focada da NNN**Realty Income** opera mais de 15.540 propriedades, com cerca de 80% da receita a fluir de inquilinos de retalho. A sua lista de inquilinos é como uma lista de estrelas do retalho: Dollar General, Walgreens, Home Depot e Walmart. As mercearias (11% do portfólio) e as lojas de conveniência (10%) formam a espinha dorsal, com exposição a melhoramentos de casa e retalhistas de um dólar a completar a mistura.**NNN REIT** adota uma abordagem mais enxuta, gerindo quase 3.700 propriedades concentradas no comércio a retalho dos EUA. O seu portfólio abrange lojas de conveniência, serviços automotivos, restaurantes e locais de entretenimento familiar.As taxas de ocupação contam a história: a Realty Income está em 98,7%, enquanto a NNN REIT mantém 97,5% no terceiro trimestre. Ambos são fortes, mas a escala da Realty Income oferece uma barreira de estabilidade.## Analisando os Números: Cobertura de Dividendos e Potencial de CrescimentoAqui é onde as métricas importam:**Desempenho da Realty Income:**- AFFO por ação: $1.09 (aumentou 2,9% ano a ano)- AFFO projetado para 2025: $4.25-$4.27 por ação- Dividendo anualizado: $3,23 por ação- Rendimento de dividendos: 5,7%- Taxa de renovação de arrendamento: +3,5%**Desempenho do NNN REIT:**- AFFO trimestral: $0.86 por ação (, acima de $0.84)- AFFO projetado: $3.41-$3.45 por ação- Aumento recente do dividendo: +3,4% para 0,60 $ por ação- Rendimento de dividendos: 5,9%- Histórico de dividendos: 36 anos consecutivos de aumentosAmbos são extremamente sólidos em segurança de dividendos—suas projeções de AFFO cobrem facilmente as distribuições. A diferença reside na trajetória de crescimento. O tamanho colossal da Realty Income torna mais difícil adicionar um crescimento significativo; adicionar investimentos em propriedades a um portfólio de mais de 15.000 requer um enorme desembolso de capital para fazer a diferença. O NNN REIT, sendo menor, tem mais espaço para aquisições de propriedades significativas que podem impulsionar a expansão.## O Teste de Lealdade ao Dividendo: Três Décadas de CompromissoA Realty Income tem estado numa sequência de aumento de dividendos desde a sua IPO em 1994—mais de três décadas de aumentos consistentes. O aumento mais recente: o aumento de outubro de $0.269 para $0.2695 por ação (pago mensalmente).A NNN REIT corresponde a este compromisso com 36 anos consecutivos de aumentos de dividendos, incluindo o seu aumento de agosto para $0,60 por ação.Essa consistência é importante. Ela sinaliza a confiança da administração na qualidade dos inquilinos e na geração de caixa, mesmo quando o varejo enfrenta desafios.## A Verdadeira Tensão: Diversificação vs. Crescimento**A vantagem da Realty Income:** A enorme diversificação entre tipos de propriedades e setores de inquilinos reduz o risco idiossincrático. Propriedades industriais (15% do portfólio) além de jogos e outras categorias oferecem uma proteção contra a cíclica do retalho.**Limitação da Realty Income:** Essa mesma escala torna o crescimento explosivo improvável. O capital paciente que valoriza a acumulação constante encontra isso atraente; os investidores ávidos por crescimento podem achá-lo decepcionante.**Vantagem do NNN REIT:** O tamanho menor significa que investimentos em propriedades direcionados ainda podem acelerar o crescimento de forma significativa. Cada nova aquisição tem mais impacto nos retornos.**Limitação do NNN REIT:** Um foco mais restrito em propriedades de retalho nos EUA significa menos diversificação. Recessões económicas que afetam o retalho podem ter um impacto desproporcional.## Qual REIT se Encaixa na Sua Filosofia de Investimento?Ambas as empresas provaram que podem prosperar num ambiente de retalho desafiador ao fazer parceria com negócios resistentes à recessão. Ambas apresentam perfis de rendimento semelhantes e segurança de dividendos a nível de fortaleza.A decisão depende da sua preferência de risco-recompensa:- **Escolha a Realty Income** se você prioriza estabilidade, previsibilidade e máxima diversificação entre tipos de propriedades e geografias. Aceite que o crescimento será medido em vez de meteórico.- **Escolha NNN REIT** se você acredita que um tamanho menor desbloqueia um potencial de crescimento superior e está confortável com uma tese mais concentrada focada no varejo. A vantagem de rendimento de dividendos incremental (5,9% vs. 5,7%) torna o negócio mais atraente.Pessoalmente? A opção de crescimento inclina a balança para o NNN REIT—mas apenas se você conseguir suportar menos diversificação. Para investidores de rendimento avessos ao risco, a barreira de 15.000+ propriedades da Realty Income vence.O essencial: Ambos os REITs suportaram a narrativa do apocalipse do retalho e emergiram mais fortes. A sua escolha depende de estar a construir uma fortaleza de rendimento (Realty Income) ou buscar um crescimento modesto com segurança de dividendos (NNN REIT).