Tài diện·Phân tích sâu báo cáo thường niên｜Vượt qua khó khăn, tăng trưởng bền bỉ, Tập đoàn Tân Thành trình làng câu trả lời của thời đại về "trách nhiệm doanh nghiệp tư nhân"

从“开发商”到“商业运营商”，新城控股的2025年财报印证了战略转型的实质性突破。

在3月27日发布的2025年全年业绩公告中，新城控股实现营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元。其中，商业运营总收入继续保持双位数增长，贡献占比持续提升，撑起业绩半壁江山。盈利之外，是公司连续8年实现经营性现金流为正，债务结构持续优化，业务布局稳步调整，转型成效逐步显现。

在行业普遍承压的背景下，作为一家民营企业，新城控股凭借“主动调整、聚焦商管”的战略选择，实现了业绩的稳健增长与结构的持续优化。其“住宅+商业”双轮驱动的模式，既为公司赢得了发展韧性，也为公司构筑了穿越周期的护城河，为民营房企转型突围提供了可借鉴的范本。

Tỷ trọng biên lãi gộp tăng lên 63%，bộ phận thương mại chống đỡ “nửa bức tường” kết quả kinh doanh

Thông qua dữ liệu báo cáo tài chính, có thể dễ dàng nhận thấy rằng tỷ trọng của bộ phận thương mại trong bức tranh kết quả kinh doanh của Tân Thành Khống Cổ ngày càng tăng. Trong giai đoạn điều chỉnh của ngành, hiệu ứng “hòn đá kê chân” của mảng này ngày càng nổi bật.

Năm 2025, Tân Thành Khống Cổ mở mới và khai trương 5 tòa Vũ Duy Plaza (吾悦广场). Đến cuối kỳ báo cáo, công ty đã bố trí tại 141 thành phố cấp lớn và vừa trên toàn quốc với 207 dự án tổ hợp; diện tích thương mại khai trương của các Vũ Duy Plaza đạt 16,490.7 nghìn m².

Mảng quản lý kinh doanh thương mại (商管) đã chống đỡ “nửa bức tường” kết quả kinh doanh của Tân Thành Khống Cổ, đồng thời đóng góp nguồn thu nhập liên tục và vững chắc. Trong kỳ, Tân Thành Khống Cổ đạt tổng doanh thu hoạt động kinh doanh thương mại là 14.09 tỷ NDT, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ. Trong chu kỳ đi xuống của ngành, mảng này thể hiện sự bền vững trong tăng trưởng kết quả kinh doanh, qua đó tiếp tục củng cố vị thế của Vũ Duy 商管 như một “mô hình chuẩn” trong phát triển chất lượng cao của thương mại thực thể.

Trong ngành đã hình thành nhận thức chung từ lâu rằng không gian lợi nhuận của hoạt động vận hành thương mại lớn hơn nhiều so với mảng phát triển bất động sản truyền thống. Theo báo cáo thường niên của Tân Thành Khống Cổ, tỷ suất lợi nhuận gộp từ cho thuê và quản lý tài sản đạt 70%.

Nhờ có chiến lược bố trí và khai thác dài hạn trong lĩnh vực vận hành thương mại, năm 2025, mảng cho thuê và quản lý tài sản của Tân Thành Khống Cổ đạt lợi nhuận gộp 9.095 tỷ NDT. Tỷ trọng của phần lợi nhuận gộp này trong tổng lợi nhuận gộp của công ty cũng tăng từ 48% của cùng kỳ năm ngoái lên 63%, qua đó lợi nhuận đóng góp tiếp tục được củng cố.

Điểm đáng chú ý là, từ năm 2021, thu nhập mang tính chất hoạt động của mảng thương mại của Tân Thành Khống Cổ đã có thể trang trải hoàn toàn chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ, và hệ số bao phủ tăng dần qua từng năm. Năm 2025 đạt 3.94 lần. Từ giai đoạn đầu tư đến giai đoạn thu hoạch, “hào phòng thủ” trong vận hành thương mại của công ty đang liên tục được mở rộng.

Hậu phương vững cho tăng trưởng kết quả kinh doanh ổn định đến từ việc Tân Thành Khống Cổ suy nghĩ sâu sắc và có lời giải thông minh đối với chuỗi giá trị vận hành thương mại trong thời đại tài sản hiện hữu (存量). Trong năm qua, dựa trên nền tảng thương hiệu “Vũ Duy 商管”, công ty đã triển khai sâu “triết lý doanh nghiệp và mô hình kinh doanh hình ngũ giác” (“企业人格及五边形经营理念”), đồng thời nâng cấp và làm mới “phương pháp 5 bước vận hành Vũ Duy” (“吾悦经营五步法”), thể hiện quyết tâm chuyển đổi chiến lược từ “dẫn đầu về quy mô” sang “dẫn dắt về chất lượng”. Song song đó, “Kế hoạch Yue Lian” (“悦链计划”) được khởi động: phối hợp với các thương hiệu chất lượng cao và đại lý trên toàn quốc để xây dựng hệ sinh thái thương mại mở và cùng phát triển, thúc đẩy vận hành thương mại từ “vận hành theo không gian” sang “phối hợp theo hệ sinh thái”.

Giá trị của bộ phương pháp này cuối cùng được thể hiện qua hiệu quả vận hành của từng Vũ Duy Plaza. Theo báo cáo tài chính, năm 2025, tỷ lệ lấp đầy cho thuê của các Vũ Duy Plaza ổn định quanh mức 97.86%, liên tục nhiều năm duy trì trên 95%; tổng lượng khách đến đạt 2.001 tỷ lượt, tăng 13.31% so với cùng kỳ; tổng doanh số bán hàng đạt 97 tỷ NDT (không bao gồm doanh số bán xe), tăng 7.18% so với cùng kỳ; số lượng thành viên đạt 54.97 triệu người, tăng 25.82%.

Trải qua 14 năm tích lũy, Tân Thành Khống Cổ đang dùng sức mạnh nâng cấp từ thương mại để xây dựng nền tảng vững cho sự phát triển dài hạn của doanh nghiệp.

Tín dụng tài chính vững chắc củng cố—được thị trường vốn trong và ngoài nước ưa chuộng

Hiệu ứng “hòn đá kê chân” của mảng thương mại giúp Tân Thành Khống Cổ có thêm không gian xoay chuyển trong giai đoạn điều chỉnh của ngành. Và “tấm đệm an toàn” này, dù có được không dễ, cũng giúp công ty có năng lực đưa ra các lựa chọn chủ động hơn ở khía cạnh tài chính—giảm quy mô nợ (缩表), giảm nợ (降债), bảo đảm bàn giao đúng hạn (保交付). Bằng hành động, công ty thể hiện vai trò và trách nhiệm của một doanh nghiệp bất động sản tư nhân làm gương.

Từ năm 2021, Tân Thành Khống Cổ đã chủ động khởi động kế hoạch giảm quy mô nợ theo hướng chủ động (主动缩表), đặt an toàn tài chính ở mức ưu tiên cao nhất. Theo báo cáo tài chính, đến cuối kỳ báo cáo, số dư tài trợ của công ty là 50.974 tỷ NDT, giảm theo năm tương ứng 2.676 tỷ NDT; các khoản phải thu liên doanh liên kết có lãi vay (合联营权益有息负债) giảm xuống 2.385 tỷ NDT, cấu trúc nợ tiếp tục được tối ưu.

Ở mảng phát triển bất động sản, Tân Thành Khống Cổ chủ động dừng việc nhận đất, thu hẹp quy mô phát triển nhà ở, tập trung nguồn lực vào các đợt bán hàng có thu tiền. Năm 2025, công ty đạt tổng số tiền thu hồi (回款金额) 21.276 tỷ NDT, tỷ lệ thu hồi lên tới 110.41%, tạo bảo đảm vững chắc cho an toàn dòng tiền.

Điểm đáng chú ý là về mục đích sử dụng vốn, Tân Thành Khống Cổ luôn tuân thủ “đường ranh giới” (hạn mức). Toàn bộ nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu trong nước được giới hạn nghiêm ngặt cho xây dựng dự án bảo đảm bàn giao nhà và thanh toán các khoản nợ đến hạn, tuyệt đối không dùng để mở rộng nhận đất. Năm 2025, công ty bàn giao hơn 38,000 căn hộ; trong gần ba năm, tổng lượng bàn giao đã vượt 278,000 căn hộ, qua hành động thực tế thực thi trách nhiệm ổn định thị trường nhà ở.

Về quản lý nợ, Tân Thành Khống Cổ tiếp tục duy trì cấu trúc nợ an toàn và vững chắc. Năm 2025, công ty đã hoàn thành đúng hạn việc thanh toán trái phiếu công khai trên thị trường trong và ngoài nước tổng trị giá 5.855 tỷ NDT, đồng thời luôn duy trì “kỷ lục không vỡ nợ” (零违约).

Tạm biệt “sùng bái quy mô”, Tân Thành Khống Cổ chuyển trọng tâm chiến lược sang “chủ động co hẹp, tập trung vào an toàn”. Điểm tựa phía sau sự chuyển hướng này là đánh giá tỉnh táo của công ty về chu kỳ ngành: thay vì mở rộng một cách mù quáng, không bằng giữ vững giới hạn an toàn. An toàn dòng tiền, an toàn tài chính và an toàn của công ty được xác lập là nguyên tắc tối cao trong hoạt động kinh doanh.

Kết quả kinh doanh năm 2025 cho thấy hiệu quả của quá trình chuyển đổi này đang được hiện thực hóa. Trong kỳ, công ty đạt doanh thu 530.12 tỷ NDT, lợi nhuận ròng thuộc cổ đông mẹ 6.80 tỷ NDT; tổng tỷ suất lợi nhuận gộp 27.42%, tăng 7.62 điểm phần trăm so với cùng kỳ, năng lực sinh lời hồi phục ổn định. Đáng quý hơn nữa là, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 1.425 tỷ NDT, liên tục trong 8 năm duy trì dòng tiền chảy vào dương; số dư tiền mặt 6.8 tỷ NDT; tỷ lệ nợ ròng trên vốn ròng (净负债率) 56.97%, thấp xa so với ngưỡng cảnh báo của ngành, nền tảng tài chính vững chắc.

Thương mại nổi bật, kết quả kinh doanh vững chắc, Tân Thành Khống Cổ nhận được sự công nhận nhất trí của thị trường vốn trong và ngoài nước. Ngân hàng đầu tư danh tiếng quốc tế Morgan Stanley công bố nâng hạng mức của Tân Thành Khống Cổ lên “tăng tỷ trọng” (超配), đồng thời nâng giá mục tiêu thêm 25% lên 19.70 NDT/cổ phiếu. Đồng thời, hãng cũng chỉ ra rằng mức độ kéo giảm lợi nhuận chung của mảng phát triển bất động sản đối với Tân Thành Khống Cổ đang tiếp tục suy yếu; trong tương lai có thể khiến lợi nhuận của công ty bật tăng đáng kể. Dự kiến đến năm 2027, lợi nhuận cốt lõi có thể phục hồi về 26 tỷ NDT.

Không chỉ vậy, Tân Thành Khống Cổ còn nhận được sự quan tâm và khuyến nghị đồng loạt từ hơn 20 công ty chứng khoán như Guotou Securities (国投证券), Haitong Securities (华泰证券), Shenwan Hongyuan (申万宏源), CCB International Capital? (中信建设), Huachuang Securities (华创证券), Ping An Securities (平安证券), Dongbei Securities (东北证券), Cathay Pacific? (国泰海通), Kaiyuan Securities (开源证券), Southwest Securities (西南证券), Galaxy Securities (银河证券), Xingye Securities (兴业证券), Yangtze Securities (长江证券), CICC? (中信建投) và các đơn vị khác, với xếp hạng “khuyến nghị” hoặc “mua vào” cho công ty.

Đường đi mới của chứng khoán hóa tài sản—tạo lực mới cho dịch vụ quản lý dự án ủy thác (代建)

Trong bối cảnh môi trường huy động vốn nhìn chung siết chặt, Tân Thành Khống Cổ nhờ tình hình tài chính lành mạnh và hệ thống tín dụng tốt vẫn duy trì các kênh huy động vốn đa dạng thông suốt; trong ngành, công ty được mệnh danh là “vương huy động vốn của doanh nghiệp tư nhân” (民企融资王). Năm 2025, chi phí huy động vốn bình quân giảm xuống 5.44%, giảm 0.48 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Về huy động vốn ở nước ngoài, năm 2025, vào tháng 6, công ty mẹ Tân Thành Phát Triển (新城发展) của Tân Thành Khống Cổ đã thành công phát hành khoản trái phiếu cao cấp không có tài sản bảo đảm trị giá 3 tỷ USD, trở thành doanh nghiệp bất động sản tư nhân đầu tiên trong gần ba năm quay trở lại huy động vốn trên thị trường vốn quốc tế. Sau đó, vào tháng 11 năm 2025 và tháng 2 năm 2026, công ty tiếp tục phát hành thêm hai đợt trái phiếu USD ở nước ngoài, tổng quy mô phát hành khoảng 5.6 tỷ NDT.

Thị trường trong nước cũng liên tục có động thái. Từ tháng 8 đến tháng 12 năm 2025, Tân Thành Khống Cổ đã phát hành thành công ba lô phiếu kỳ hạn trung bình (中期票据), tổng số tiền huy động là 3.65 tỷ NDT, trở thành một trong số các doanh nghiệp bất động sản tư nhân (民营房企) được 4 đơn vị thông qua cơ chế bảo lãnh tăng tín nhiệm (中债增担保) để phát hành trái phiếu. Ba lô chứng khoán này không chỉ duy trì lãi suất phiếu (票面利率) ở mức thấp, mà còn nhận được xếp hạng tín nhiệm kép AAA cho cả tổ chức phát hành và hạng mục trái phiếu do China Chengxin International Credit Rating? (中诚信国际) cấp.

Đáng chú ý là, nền tảng tín dụng tốt đã giúp Tân Thành Khống Cổ đi đầu “phá thế bế tắc” trong lĩnh vực chứng khoán hóa tài sản. Tháng 11 năm 2025, công ty đã thành công phát hành “Vũ Duy Plaza—REITs giữa các tổ chức” (吾悦广场机构间REITs) dựa trên tài sản cơ sở là Thanh Vũ Duy Plaza (青浦吾悦广场), lập nên kỷ lục “song kỷ lục đầu tiên” trên toàn quốc cho REITs dành cho tiêu dùng giữa các tổ chức (消费类机构间REITs) và REITs giữa các tổ chức cho doanh nghiệp tư nhân niêm yết trên A-share (A股民企机构间REITs). Động thái này đã phát huy hiệu quả việc “kích hoạt” các tài sản thương mại hiện hữu, tạo nên một mô hình quản lý theo chu kỳ toàn phần mới cho hoạt động “đầu tư, tài trợ, quản lý và thoái vốn” (投融管退) của bất động sản thương mại, đánh dấu bước tiến quan trọng trong quá trình chuyển đổi sâu của công ty sang vận hành tài sản.

Ngày 16 tháng 3 năm 2026, Tân Thành Khống Cổ tiếp tục đạt thêm bước đột phá trong lĩnh vực REITs bất động sản thương mại. Quỹ quản lý tài sản của Guojin (国金资管) - “Vũ Duy Plaza—REITs giữa các tổ chức” (吾悦广场机构间REITs) đợt mở rộng lần đầu năm 2026 đã được Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải (上交所) phê duyệt; dự kiến huy động 1.625 tỷ NDT.

Các chuyên gia trong ngành cho biết, nắm trong tay khối lượng lớn tài sản thương mại chất lượng cao, Tân Thành Khống Cổ có lợi thế tự nhiên trong việc mở rộng REITs. Trong tương lai, khi nhiều sản phẩm private REITs được triển khai ổn định, giá trị tổng thể của tài sản thương mại của công ty có thể được “kích hoạt” một cách triệt để. Quá trình này không chỉ liên quan đến nâng cấp chiến lược của chính doanh nghiệp mà còn cung cấp một mẫu thực hành cho hoạt động thăm dò chứng khoán hóa tài sản trong ngành bất động sản thương mại.

Ngoài việc “kích hoạt tài sản”, mảng bố trí trong lĩnh vực tài sản nhẹ (轻资产) của Tân Thành Khống Cổ cũng đáng được chú ý. Hệ thống “365 dịch vụ cho toàn bộ chu kỳ” (365全周期服务体系) do công ty sáng tạo xây dựng cung cấp sự hỗ trợ mang tính hệ thống cho nghiệp vụ quản lý dự án ủy thác (代建). Tính đến cuối năm 2025, Tân Thành Kiến Quản (新城建管) đã tích lũy quản lý 155 dự án, tổng diện tích xây dựng quản lý hơn 26 triệu m². Các loại hình dự án bao gồm nhà ở, thương mại, các tổ hợp quy mô siêu lớn v.v. Trong bảng xếp hạng các doanh nghiệp quản lý dự án ủy thác do Viện Nghiên cứu Zhongzhi (中指研究院) công bố, Tân Thành Khống Cổ xếp thứ 8; mảng quản lý dự án ủy thác đang dần trở thành một cực tăng trưởng quan trọng của chiến lược “tập trung vào các mảng kinh doanh mang tính tạo thu nhập từ hoạt động” (聚焦经营性业务).

“Biết đi đúng hướng thì không sợ đường xa”, sự kiên định; “gánh việc nặng và tiến bước vững vàng”, sự bền bỉ; “cúi mình làm việc thực tiễn và dám nhận trách nhiệm sứ mệnh”, tinh thần—những chú thích cho “tinh thần lạc đà” (骆驼精神) này xuyên suốt toàn bộ quá trình từ việc khai thác sâu thương mại đến việc đột phá trong mảng tài sản nhẹ của Tân Thành Khống Cổ. Hiện nay, công ty đang dùng hai trụ cột là mảng thương mại và xây dựng-kiểm quản (建管) để tái cấu trúc logic sinh tồn của doanh nghiệp bất động sản: từ định hướng theo quy mô chuyển sang định hướng theo năng lực, để bước chân của “lạc đà” mở ra con đường chuyển đổi mới cho các doanh nghiệp bất động sản.