Finanzas·Análisis profundo del informe anual｜Superar obstáculos y crecer con resiliencia, New City Holdings presenta la respuesta de las empresas privadas a la era

Del “desarrollador” al “operador comercial”, los estados financieros anuales de 2025 de New City Holdings confirman un avance sustancial y real en la transformación estratégica.

En el anuncio de resultados del año completo de 2025, publicado el 27 de marzo, New City Holdings logró unos ingresos de 530.12 mil millones de yuanes, un beneficio neto atribuible a la controladora de 6.80 mil millones de yuanes y, excluyendo partidas no recurrentes, un beneficio neto atribuible a la controladora de 6.14 mil millones de yuanes. Entre ellos, los ingresos totales de operación comercial continúan manteniendo un crecimiento de dos dígitos, la proporción de contribución sigue aumentando y sostiene la mitad del rendimiento. Más allá de la rentabilidad, la empresa ha mantenido durante 8 años consecutivos un flujo de caja operativo positivo; la estructura de deuda sigue optimizándose; el ajuste del esquema de negocio avanza de manera constante, mostrando gradualmente los efectos de la transformación.

En un contexto de presión generalizada en la industria, como una empresa privada, New City Holdings, gracias a su elección estratégica de “ajuste proactivo, enfoque en la gestión comercial (商管)”, ha logrado un crecimiento sólido de los resultados y una mejora continua y estructural. Su modelo de doble motor “vivienda + comercio” no solo le ha dado a la compañía resiliencia para el desarrollo, sino que también le ha construido un foso defensivo para atravesar los ciclos, ofreciendo un modelo de referencia para la salida y transformación de las empresas privadas inmobiliarias.

La proporción del margen bruto sube a 63%, el comercio sostiene “la mitad del rendimiento”

A través de los datos del informe financiero, no es difícil observar que el peso del segmento comercial dentro del mapa de resultados de New City Holdings aumenta día a día; en el ciclo de ajuste de la industria, el efecto de “piedra de estabilidad” de este segmento se vuelve cada vez más evidente.

En 2025, New City Holdings añadió 5 plazas comerciales吾悦广场 (WuYue Plaza) que abrieron al público. Al cierre del periodo del informe, la empresa había desarrollado presencia en 141 ciudades de primer nivel y de tamaño medio en todo el país, con 207 complejos integrales; el área comercial de las plazas comerciales que abrieron asciende a 16.49 millones de metros cuadrados.

El negocio de gestión comercial ya sostiene “la mitad del rendimiento” de New City Holdings, aportando una fuente de ingresos continua y estable. Durante el periodo del informe, New City Holdings logró ingresos totales de operación comercial de 14.09 mil millones de yuanes, con un crecimiento de aproximadamente 10%. En el ciclo descendente de la industria, esto demuestra la resiliencia de un crecimiento sólido del desempeño y, además, consolida la posición de la gestión comercial de吾悦 como un referente de alto nivel para el desarrollo de negocios comerciales físicos.

En la industria, hace tiempo se ha formado un consenso: el espacio de rentabilidad de la operación comercial es mucho mayor que el de los negocios tradicionales de desarrollo. Según el informe anual de New City Holdings, el margen bruto de alquiler y gestión de propiedades alcanza el 70%.

Gracias a su despliegue y especialización de largo plazo en el ámbito de la operación comercial, en 2025 New City Holdings logró un margen bruto de 9.095 mil millones de yuanes en el negocio de alquiler y gestión de propiedades. La proporción de este margen dentro del margen bruto total de la empresa también aumentó, pasando del 48% del mismo periodo del año anterior a 63%, reforzando de manera continua la contribución de utilidades.

Vale la pena destacar que, desde 2021, los ingresos operativos del segmento comercial de New City Holdings ya pueden cubrir por completo el gasto por intereses del periodo, y la razón de cobertura ha ido aumentando año tras año: en 2025 llegó a 3.94 veces. Del periodo de inversión al periodo de cosecha, el “foso defensivo” de la operación comercial de la empresa se está ampliando de manera continua.

Detrás del crecimiento sólido de resultados está la profunda reflexión y la solución inteligente de New City Holdings sobre toda la cadena de la operación comercial en la era del inventario. En el año pasado, sobre la base de la marca “吾悦商管”, la empresa implementó en profundidad la “Personalidad empresarial y la filosofía de operaciones en forma de pentágono”, y también iteró y renovó la “Fórmula de cinco pasos de operación de吾悦”, mostrando la determinación de transformar la estrategia, pasando de “liderar por escala” a “liderar por calidad”. Al mismo tiempo, se lanzó el “悦链计划”, en alianza con marcas y agentes de alta calidad en todo el país, para construir un sistema ecológico de comercio abierto y simbiótico, impulsando que la operación comercial pase de “operación de espacios” a “cooperación ecológica”.

El valor de esta metodología se refleja, en última instancia, en la efectividad de la operación de cada plaza comercial吾悦广场. Según el informe financiero, en 2025 la tasa de ocupación de las plazas吾悦广场 se mantuvo estable en un alto 97.86%, manteniéndose durante muchos años por encima del 95%; el volumen total de flujo de clientes durante el año alcanzó 2.001 mil millones de personas, con un crecimiento interanual de 13.31%; las ventas totales fueron de 97 mil millones de yuanes (sin incluir ventas de vehículos), con un crecimiento interanual de 7.18%; el número de miembros llegó a 54.97 millones, con un crecimiento interanual de 25.82%.

Tras 14 años de acumulación, New City Holdings está reforzando la base de resiliencia para el desarrollo a largo plazo de la empresa con la fuerza de la progresión comercial.

Fortaleza financiera y crédito consolidado para ganar la preferencia de los mercados de capitales nacionales y extranjeros

El efecto de “piedra de estabilidad” del segmento comercial le dio a New City Holdings más margen para maniobrar durante el periodo de ajuste de la industria. Y este colchón de seguridad, difícil de conseguir, también permite a la empresa tomar decisiones más proactivas en el frente financiero: reducir tamaño de estados (缩表), reducir deuda, garantizar entregas (保交付), interpretando con acciones la responsabilidad y el compromiso de las empresas inmobiliarias privadas modelo.

Desde 2021, New City Holdings puso en marcha de manera prospectiva la reducción proactiva de estados (主动缩表), situando la seguridad financiera como la prioridad más alta. Según el informe financiero, al cierre del periodo del informe, el saldo de financiación de la empresa fue de 50.974 mil millones de yuanes, reduciéndose interanualmente en 2.676 mil millones; las deudas con intereses de los derechos de empresas asociadas y negocios conjuntos (合联营权益有息负债) bajaron a 2.385 mil millones de yuanes, y la estructura de pasivos continuó optimizándose.

En el lado del desarrollo inmobiliario, New City Holdings detuvo proactivamente la adquisición de terrenos y redujo la escala de desarrollo de viviendas, concentrando recursos en ventas con cobro. En 2025, la empresa logró una cifra de cobro de 21.276 mil millones de yuanes, con una tasa de cobro de 110.41%, brindando una garantía sólida para la seguridad del flujo de caja.

Vale la pena destacar que, respecto al uso de fondos, New City Holdings respeta estrictamente el límite inferior: los fondos emitidos dentro del país se restringen estrictamente al financiamiento de construcción de proyectos de garantía de entrega de viviendas y al pago de deudas con vencimiento, sin que se utilicen jamás para expansión mediante compra de terrenos. En 2025, la empresa entregó más de 38,000 unidades de viviendas; la cantidad acumulada entregada en los últimos tres años ya superó las 278,000 unidades, cumpliendo con su responsabilidad de mantener estable el mercado inmobiliario con acciones concretas.

En la gestión de deuda, New City Holdings ha mantenido de forma continua una estructura de deuda segura y estable. En 2025, pagó puntualmente 5.855 mil millones de yuanes en bonos del mercado público dentro y fuera del país, manteniendo siempre el récord de “cero incumplimientos”.

Al despedirse del culto a la escala, New City Holdings trasladó el foco estratégico hacia “reducción proactiva y enfoque en la seguridad”. Detrás de este cambio está la evaluación lúcida de la empresa sobre el ciclo de la industria: mejor que expandirse ciegamente es resguardar el límite de seguridad. La seguridad del flujo de caja, la seguridad financiera y la seguridad de la empresa se establecieron como los criterios máximos de operación.

Los resultados de 2025 muestran que los efectos de esta transformación se están materializando. En el periodo, la empresa registró ingresos de 530.12 mil millones de yuanes, beneficio neto atribuible a la controladora de 6.80 mil millones de yuanes, un margen bruto total de 27.42%, con mejora interanual de 7.62 puntos porcentuales, y una recuperación gradual de la capacidad de generar utilidades. Más valioso aún es que el flujo de caja neto de actividades operativas fue de 1.425 mil millones de yuanes, manteniéndose durante 8 años consecutivos en flujos positivos; el saldo de caja fue de 6.8 mil millones de yuanes, con una tasa de pasivo neto del 56.97%, muy por debajo del umbral de alerta de la industria, lo que indica una base financiera sólida y estable.

Con un desempeño destacado en lo comercial y resultados sólidos, New City Holdings obtuvo el reconocimiento unánime de los mercados de capitales nacionales y extranjeros. El banco de inversión internacional Morgan Stanley anunció que aumentó la calificación de New City Holdings a “sobreponderar” (超配) y elevó el precio objetivo en 25% a 19.70 yuanes. Además, señaló que la carga negativa del negocio de desarrollo inmobiliario en el desempeño total de New City Holdings se está debilitando continuamente; en el futuro, podría hacer que las ganancias de la empresa reboten significativamente, y estima que la utilidad central para 2027 podría volver a 2.6 mil millones de yuanes.

No solo eso: New City Holdings también fue respaldada y recomendada colectivamente por más de 20 firmas de valores, incluyendo Guotou Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, CITIC Construction, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, Guotai Huitong, Kaiyuan Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Industrial Securities, Yangtze Securities, CITIC Jianzheng y otras, otorgando calificaciones de “recomendación” o “comprar”.

Ruta innovadora de titulización de activos Construyendo nuevas fuerzas en la construcción por encargo (代建)

En un contexto en el que el entorno de financiación es en general más bien ajustado, New City Holdings, gracias a su situación financiera saludable y a un buen sistema de crédito, aún mantiene canales de financiación diversos y fluidos; en la industria se le conoce como el “rey de la financiación de empresas privadas” (民企融资王). En 2025, el costo promedio de financiación de la empresa bajó a 5.44%, una disminución interanual de 0.48 puntos porcentuales.

En cuanto a financiamiento en el exterior, en junio de 2025, la matriz de New City Holdings, New City Development, emitió con éxito bonos senior no garantizados por 300 millones de dólares, convirtiéndose en la primera empresa inmobiliaria privada en reiniciar la financiación en el mercado de capitales offshore en los últimos tres años. Después de eso, en noviembre de 2025 y febrero de 2026, la empresa emitió dos veces más bonos en dólares en el exterior, con un monto total de emisión de aproximadamente 5,600 millones de yuanes.

En el mercado doméstico también hubo movimientos constantes. De agosto a diciembre de 2025, New City Holdings emitió con éxito tres tramos de pagarés a mediano plazo (中期票据), recaudando 3.65 mil millones de yuanes, convirtiéndose en una de las cuatro empresas inmobiliarias privadas que emiten deuda con garantía reforzada (增担保) a través del ChinaBond. Los tres pagarés no solo mantuvieron tasas de interés de cupón relativamente bajas, sino que también lograron que China Chengxin International otorgara a la emisora y a los títulos las calificaciones dobles AAA tanto para la entidad como para los instrumentos.

Cabe destacar que, sobre la base de un buen fundamento crediticio, New City Holdings rompió primero el esquema en el ámbito de la titulización de activos. En noviembre de 2025, la empresa emitió con éxito “REITs de mercado institucional entre pares de吾悦广场” (吾悦广场机构间REITs), usando como activo subyacente la plaza吾悦广场 de Qingpu, estableciendo el récord sectorial de “doble primera emisión” a nivel nacional: REITs institucionales de consumo entre pares (消费类机构间REITs) y REITs entre pares de empresas privadas en A-shares (A股民企机构间REITs). Este paso activó eficazmente activos comerciales existentes, construyendo un nuevo paradigma de gestión integral para el ciclo completo, para el modelo “inversión-financiamiento-gestión-salida” (“投融管退”) en bienes raíces comerciales, y marca un paso clave de la empresa hacia una transformación más profunda hacia la operación de activos.

El 16 de marzo de 2026, New City Holdings volvió a lograr un avance en el ámbito de REITs sobre bienes inmuebles comerciales. La aprobación de la ampliación inicial del 2026 de Guojin Asset Management - REITs institucionales de吾悦广场 (国金资管-吾悦广场机构间REITs2026年首次扩募) fue aprobada por la Bolsa de Shanghái (上交所); se prevé recaudar 1.625 mil millones de yuanes.

Los expertos de la industria señalan que, al contar con grandes volúmenes de activos comerciales de alta calidad, New City Holdings tiene ventajas naturales en la ampliación de REITs. En el futuro, a medida que se materialicen de manera estable más productos de REITs privados, es posible que el valor total de los activos comerciales de la empresa se reactive por completo. Este proceso no solo concierne la actualización estratégica de la propia empresa, sino que también aporta muestras prácticas a la exploración de titulización de activos en la industria de bienes raíces comerciales.

Además de activar activos, New City Holdings también tiene un despliegue destacable en el ámbito de activos ligeros. Su sistema innovador de “servicio de ciclo completo 365” (365全周期服务体系) proporciona un soporte sistemático para el negocio de construcción por encargo. A finales de 2025, New City Construction Management (新城建管) había acumulado 155 proyectos bajo gestión y una superficie de construcción total gestionada de más de 26 millones de metros cuadrados; los tipos de negocio abarcan viviendas, comercio, complejos integrales a gran escala y más. En el ranking de empresas de construcción por encargo publicado por el Instituto de Investigación del Índice (中指研究院), New City Holdings ocupa el puesto número 8; el segmento de construcción por encargo se está convirtiendo gradualmente en un nuevo polo de crecimiento importante dentro de la estrategia de “enfocarse en negocios operativos”.

La determinación de “conocer el rumbo y no temer el camino largo”, la obstinación de “cargar responsabilidades y avanzar con estabilidad”, y la actitud de “ponerse en primera línea, trabajar en la práctica y asumir con valentía la misión” — estas son las notas explicativas de los “espíritus de los camellos”, que atraviesan todo el proceso de New City Holdings, desde la profundización en el comercio hasta la ruptura en activos ligeros. Hoy, la empresa está reconfigurando la lógica de supervivencia de las inmobiliarias usando como puntos de apoyo los negocios comerciales y de gestión de construcción: pasando del enfoque en escala al enfoque en capacidades, haciendo que los pasos del camello tracen una nueva ruta para la transformación de las inmobiliarias.