Compreendendo o HAMP: Como o Programa de Alívio de Hipotecas do Governo Ajudou Milhões de Proprietários

Quando a crise habitacional atingiu em 2008, milhões de proprietários de casas nos Estados Unidos viram-se incapazes de cumprir as suas obrigações hipotecárias. O governo respondeu introduzindo o HAMP — o Home Affordable Modification Program — uma iniciativa marcante concebida para evitar perdas generalizadas de habitação. Compreender como este programa funcionou e que alternativas existem hoje continua a ser valioso para qualquer pessoa que enfrenta dificuldades com a hipoteca.

As Origens do HAMP e a Forma como Respondeu à Crise Habitacional de 2008

A urgência por detrás do HAMP tornou-se evidente pelas estatísticas de execuções hipotecárias daquela época. Enquanto em 2006 houve aproximadamente 717,000 execuções, em 2008 esse número disparou para mais de 2.3 milhões — um aumento dramático que levou a uma intervenção federal. O governo, em colaboração com o Department of Housing and Urban Development (HUD), desenvolveu o HAMP para cumprir as diretivas do Emergency Economic Stabilization Act de 2008, que instruía especificamente o Department of Treasury a reestruturar hipotecas problemáticas sempre que fosse possível.

O primeiro lançamento enfrentou desafios. Durante o seu primeiro ano, apenas 170,000 mutuários receberam reestruturações permanentes do empréstimo, apesar de milhões estarem a atravessar dificuldades. Reconhecendo esta lacuna, os reguladores federais afrouxaram certos critérios de qualificação em 2012, alargando drasticamente a base de participantes elegíveis. No final de 2016, cerca de 1.8 milhões de proprietários já tinham obtido apoio através do HAMP e de programas complementares. Após o término do programa, o governo orientou a Fannie Mae e a Freddie Mac a criarem o programa Flex Modification para os seus mutuários, enquanto a FHA continuou a oferecer opções de modificação através de corretores de crédito (loan servicers) individuais.

A Fórmula de Redução do Pagamento do HAMP: Métodos e Resultados

O objetivo central era simples: reduzir a obrigação mensal de uma hipoteca para não mais do que 31% do rendimento mensal bruto do mutuário. Este objetivo foi alcançado através de um ou mais destes mecanismos:

• Redução da taxa de juro — Diminuir o juro cobrado pelo empréstimo
• Extensão do prazo do empréstimo — Esticar os pagamentos ao longo de um período mais longo
• Suspensão temporária ou perdão do capital — Reduzir o montante efetivamente devido

O próprio programa continha quatro componentes distintos. Em primeiro lugar, as modificações de first-lien permitiam aos mutuários ajustar os pagamentos da sua hipoteca principal. Aqueles com hipotecas first-lien qualificadas também podiam obter modificações de hipotecas secundárias através de modificações second-lien. O Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) apresentava opções de venda a curto prazo e de dação em pagamento (deed-in-lieu) como caminhos para evitar a perda da propriedade. Para mutuários desempregados, um componente especializado oferecia suspensão temporária dos pagamentos de capital.

O impacto financeiro foi substancial. Segundo dados de 2014 do HUD, a maioria dos participantes reduziu os pagamentos da hipoteca principal em quase 40%, com uma poupança mensal mediana de $541. Alguns mutuários chegaram mesmo a receber até $10,000 em redução de capital, dependendo de manterem pagamentos atempados. Contudo, a participação exigia um período experimental de três meses, durante o qual os mutuários demonstravam que conseguiam manter o calendário de pagamentos modificado antes de receberem a reestruturação permanente do empréstimo.

Quem Podia Qualificar: Critérios de Elegibilidade do HAMP Explicados

Nem todos os proprietários de casas qualificavam-se para o programa. Os candidatos tinham de cumprir critérios específicos para aceder ao apoio do HAMP:

• Propriedade e ocupação de um imóvel residencial com uma a quatro unidades
• Saldo de capital em dívida não superior a $729,750 para propriedades unifamiliares
• Celebração do empréstimo antes de 1 de Janeiro de 2009
• Documentação de uma dificuldade financeira real que tornasse os pagamentos existentes incomportáveis

Importante: submeter uma candidatura não fornecia garantia de aprovação. Dados estatísticos de Janeiro de 2017 revelaram que 2.9 milhões de pedidos de apoio foram aprovados em 9.6 milhões de submissões no total — uma taxa de aprovação de 30%. Entre os aprovados, muitos ainda não conseguiram passar para modificações permanentes do empréstimo, especialmente se não conseguissem manter pagamentos consistentes durante o período experimental ou se as suas circunstâncias mudassem de forma inesperada.

Para além do HAMP: Opções Atuais de Modificação de Empréstimos para Proprietários com Dificuldades

Desde a data de fim do HAMP, os proprietários que enfrentam dificuldades com hipotecas precisam de explorar caminhos alternativos. Vários programas agora cumprem essa função:

Flex Modification assemelha-se ao enquadramento original do HAMP e foi lançado em 2017 para mutuários com hipotecas convencionais detidas ou garantidas pela Fannie Mae e pela Freddie Mac. Este programa exige que os prestadores (servicers) iniciem automaticamente planos de pagamento experimental assim que os mutuários fiquem 90 a 105 dias em atraso.

COVID-19 Recovery Modification através da FHA disponibiliza opções de reestruturação para detentores de empréstimos FHA que tenham ficado para trás. Estas opções incluem prolongar os empréstimos para prazos de 40 anos, embora a elegibilidade por dificuldades vá além de circunstâncias relacionadas com a pandemia para abranger várias crises financeiras.

The Homeowner Assistance Fund, gerido por estados individuais usando $9.961 mil milhões do American Rescue Plan Act, opera em regiões selecionadas para apoiar proprietários que tenham ficado para trás especificamente devido a impactos relacionados com a pandemia. O National Council of State Housing Agencies mantém informações atuais sobre a disponibilidade dos programas por estado, a nível nacional.

Existem também programas de modificação separados para detentores de empréstimos VA e USDA. Mesmo sem qualificar para assistência governamental, os mutuários devem contactar diretamente os seus servicers de crédito — muitos credores preferem negociar novos termos a incorrer nos custos e atrasos associados aos processos de execução hipotecária.

O panorama da assistência hipotecária evoluiu consideravelmente desde o encerramento das operações do HAMP. Quer seja proprietário pela primeira vez ou um proprietário estabelecido afetado por incerteza económica, continuam a existir recursos disponíveis. Quem procura orientação pode ligar-se a conselheiros de habitação aprovados pelo HUD através do website HUD Exchange para obter apoio personalizado.