De "cero incumplimiento" a la ruptura en financiamiento, el modelo de supervivencia en medio de adversidades que se esconde tras el informe anual de New City Holdings

En medio de un ajuste profundo en la industria, New Urban Holdings ha atravesado el ciclo con una gestión sólida y ha abierto un espacio para el desarrollo a largo plazo a través de una transformación estructural.

En el contexto del ajuste profundo de la industria, New Urban Holdings ha vuelto a entregar un informe anual que tiene un significado ejemplar.

El 27 de marzo, New Urban Holdings (601155.SH) publicó oficialmente su informe anual 2025; en el entorno actual, New Urban Holdings no solo ha mantenido la rentabilidad, sino que ha logrado un flujo de efectivo operativo positivo durante ocho años consecutivos.

Lo más importante es que su deuda en el mercado público sigue teniendo “cero incumplimiento”; en un momento en que la confianza en la industria aún no se ha restaurado completamente, tal desempeño no solo es “estable”, sino que también es un ejemplo de cómo el sector inmobiliario atraviesa ciclos.

Esta empresa, conocida por su impulso dual de “inmuebles + comercio”, está recuperando la confianza del mercado con flujos de efectivo más estables, una mayor capacidad comercial y un desempeño de financiamiento en constante avance. Desde “cero incumplimiento” hasta el progreso en financiamiento, desde la operación comercial hasta la innovación en la titulización de activos, New Urban Holdings ha trazado una serie de acciones clave que delinean el camino real para que las empresas inmobiliarias superen sus desafíos.

La resiliencia en las ganancias se destaca: el sector comercial continúa contribuyendo con ganancias estables.

En el 2025, año en el que la industria inmobiliaria sigue deshaciéndose de sus activos, el estado de resultados se ha convertido en un importante indicador para evaluar la verdadera capacidad operativa de la empresa.

Según los datos del informe anual, New Urban Holdings logró ingresos de 53.012 millones de yuanes, un beneficio neto de 680 millones de yuanes atribuible a los accionistas de la empresa que cotiza, y un beneficio neto ajustado de 614 millones de yuanes. En un contexto donde la mayoría de las empresas inmobiliarias privadas aún están en pérdidas o apenas generan ganancias, este resultado es especialmente escaso.

Aún más valioso es la mejora en la calidad de las ganancias. En 2025, el margen bruto total de la empresa alcanzó el 27.42%, un aumento interanual de 7.62 puntos porcentuales, lo que indica una clara recuperación en la rentabilidad; al mismo tiempo, el costo promedio de financiamiento disminuyó al 5.44%, una reducción interanual de 0.48 puntos porcentuales, lo que refleja el efecto positivo de la optimización de la estructura de financiamiento.

Desde una perspectiva industrial, el mercado inmobiliario actual sigue en una etapa de ajuste profundo, con presiones duales en los frentes de ventas y financiamiento. En este contexto, lograr ganancias estables constituye una validación directa de la calidad operativa de la empresa y su capacidad de control de riesgos. New Urban Holdings ha logrado un “cambio proactivo” en la estructura de ganancias al reducir activamente los negocios de desarrollo de bajo margen y fortalecer la operación comercial de alto margen.

Esto se manifiesta de manera particularmente evidente en la estructura del negocio. El sector de operaciones comerciales sigue contribuyendo con flujos de efectivo estables y ganancias, convirtiéndose en el soporte central de las ganancias de la empresa. En 2025, los ingresos totales de operaciones comerciales de New Urban Holdings alcanzaron los 14.09 mil millones de yuanes, un aumento del 10% interanual, representando el 25% de los ingresos totales; los márgenes de renta y gestión de propiedades alcanzaron 9.095 millones de yuanes, con la proporción de ganancias brutas aumentando del 48% al 63%, y un margen bruto del 70%.

Se puede ver que New Urban Holdings ha comenzado a desprenderse gradualmente de su dependencia del desarrollo y las ventas, formando un “sistema de ganancias endógeno” centrado en las operaciones comerciales. Este cambio no solo mejora la capacidad de la empresa para enfrentar ciclos, sino que también sienta las bases para la reconfiguración de su sistema de valoración futuro.

La capacidad de autofinanciamiento no disminuye: cumplimiento dual de “cero incumplimiento + alta entrega”.

Si se dice que la capacidad de generación de ganancias es la “constitución” de una empresa, entonces el historial crediticio es la “línea de vida” de una empresa en el mercado de capitales. En los últimos años, el sistema crediticio de la industria inmobiliaria ha experimentado fuertes turbulencias, mientras que New Urban Holdings se ha convertido en una de las pocas empresas inmobiliarias privadas que ha mantenido “cero incumplimiento” en el mercado público.

El informe anual muestra que en 2025, New Urban Holdings reembolsó puntualmente bonos en el mercado público nacional e internacional por un total de 5.855 millones de yuanes, manteniendo su récord de “cero incumplimiento”.

Este logro no es accidental, sino que se basa en una gestión continua del flujo de efectivo y una optimización de la estructura de deuda. Al final del período del informe, New Urban Holdings tenía un saldo de efectivo disponible de 6.8 mil millones de yuanes y una relación de deuda neta del 56.97%, manteniéndose en un rango relativamente seguro; al mismo tiempo, el flujo de efectivo operativo neto fue de 1.425 millones de yuanes y ha sido positivo durante ocho años consecutivos.

El indicador de “ocho años consecutivos de flujo de efectivo operativo positivo” significa que la empresa no depende del financiamiento para “recibir transfusiones”, sino que posee la capacidad de autofinanciamiento, que es la razón fundamental por la que puede cumplir continuamente con sus compromisos de deuda.

Al mismo tiempo, New Urban Holdings también ha mostrado un alto grado de ejecución en el aspecto de “garantizar entregas”. En 2025, New Urban Holdings entregó más de 38,000 unidades de vivienda durante todo el año, y en los últimos tres años, el volumen total de entregas ha superado las 278,000 unidades.

Aunque la parte de ventas ha mostrado una contracción debido al impacto de la industria, su desempeño en cobros sigue siendo sólido. En 2025, New Urban Holdings logró un monto de ventas contractuales de 19.27 mil millones de yuanes, con un área de venta de aproximadamente 2.5358 millones de metros cuadrados; el monto de cobros alcanzó los 21.276 millones de yuanes, con una tasa de cobro del 110.41%. Una alta tasa de cobro significa que la eficiencia en la rotación de fondos del proyecto es alta, lo que proporciona una importante garantía para la seguridad del flujo de efectivo de la empresa.

Se puede decir que el doble cumplimiento de “cero incumplimiento + alta entrega” ha formado una etiqueta de crédito distintiva para New Urban Holdings en la industria actual. Esto no solo ha mejorado la confianza de las instituciones financieras y los inversores, sino que también ha abierto espacio para su financiamiento posterior.

Ruptura y evolución del financiamiento: construyendo la capacidad de “inversión, financiamiento, recaudación, construcción, gestión y retirada” en todo el ciclo.

En el sector inmobiliario, la recuperación de la capacidad de financiamiento a menudo se considera un indicador clave de que una empresa está saliendo de la crisis. En 2025, New Urban Holdings logró importantes avances en los mercados de capital nacionales e internacionales, enviando señales claras de recuperación.

En el ámbito del financiamiento exterior, en junio de 2025, New Urban Development emitió con éxito bonos no garantizados por 300 millones de dólares, convirtiéndose en la primera empresa inmobiliaria privada en reiniciar el financiamiento exterior en casi tres años; en septiembre, la empresa emitió notas garantizadas por 160 millones de dólares a través de una subsidiaria. En el ámbito del financiamiento nacional, la empresa emitió múltiples billetes a medio plazo durante todo el año, con escalas de 1.0 mil millones de yuanes, 900 millones de yuanes y 1.75 mil millones de yuanes, todos respaldados por el total garantizado por Zhongdai y con una calificación de doble AAA, con tasas de interés que bajan hasta el 2.68%.

En el actual entorno de financiamiento de la industria, “conseguir financiamiento” se ha convertido en una señal importante, y los avances de New Urban Holdings en múltiples canales y lotes de financiamiento han reforzado aún más la percepción del mercado sobre su recuperación crediticia.

Más estratégicamente significativo es el avance innovador de New Urban Holdings en el ámbito de la titulización de activos. En noviembre de 2025, New Urban Holdings emitió con éxito “REITs interinstitucionales de Wuyue Plaza”, con un tamaño de emisión de 616 millones de yuanes y una parte de deuda de 410 millones de yuanes. Este producto también es el primer “REITs interinstitucionales de consumo” en el país, así como el primer producto de este tipo emitido por una empresa inmobiliaria privada en el mercado de A-shares, con un significado de demostración notable en la industria.

Este REITs utiliza activos comerciales de alta calidad —el Wuyue Plaza de Qingpu en Shanghái— como activos subyacentes, y mediante la titulización de activos revitaliza los activos existentes, proporcionando flujo de efectivo a la empresa y optimizando su estructura de activos y pasivos. Esta innovación también marca un avance en la transformación de New Urban Holdings de desarrollador tradicional a “operador de activos + gestor de activos”.

En torno a esta dirección de transformación, New Urban Holdings está construyendo capacidades de “inversión, financiamiento, recaudación, construcción, gestión y retirada” en todo el ciclo: seleccionando activos comerciales de alta calidad en el lado de “inversión”, ampliando los canales de financiamiento en el lado de “financiamiento”, recaudando fondos a través de ABS y futuros REITs en el lado de “recaudación”, mejorando la eficiencia operativa en los lados de “construcción” y “gestión”, y liberando valor de activos y reinversión en el lado de “retirada”.

La escala y calidad de los activos comerciales proporcionan una base sólida para este modelo. Hasta finales de 2025, New Urban Holdings había establecido 207 proyectos de complejos en 141 ciudades del país, con un área de apertura de Wuyue Plaza que alcanzó los 16,490,700 metros cuadrados, manteniendo una tasa de ocupación estable en un alto 97.86%.

El mercado de capitales también ha respondido positivamente a esta transformación de New Urban Holdings.

En el cuarto trimestre de 2025, el reconocido banco de inversión internacional Morgan Stanley anunció que elevó la calificación de New Urban Holdings a “sobreponderar” y aumentó su precio objetivo. En su informe de investigación, señalaron que New Urban Holdings ha logrado un aumento inesperado en los ingresos por alquiler al aumentar su cuota de mercado, y mantienen una perspectiva optimista sobre el futuro de la titulización de activos de New Urban Holdings. Por ello, Morgan Stanley elevó el precio objetivo de New Urban Holdings en un 25% a 19.7 yuanes, al mismo tiempo que ajustó al alza su pronóstico de ganancias por acción para 2026 y 2027 en un 3-5%.

Morgan Stanley señaló en su informe que, a pesar de un desempeño moderado en el mercado minorista en general, New Urban Holdings logró un crecimiento del 11% en los ingresos durante los primeros nueve meses de 2025, y las ventas en tiendas comparables mantuvieron un crecimiento constante. “Atribuimos esto a la fuerte posición de la empresa en las áreas centrales de la ciudad, y esperamos que gane más cuota de mercado en el proceso de integración de recursos. Junto con los planes del gobierno para estimular el consumo en el reciente ‘decimoquinto plan quinquenal’, pronosticamos que sus ingresos por alquiler crecerán a una tasa compuesta anual de aproximadamente el 8%, alcanzando 15.2 mil millones de yuanes para 2027”.

Además de su impresionante desempeño en el ámbito comercial, Morgan Stanley también destacó en su informe que la carga de la actividad de desarrollo inmobiliario sobre el desempeño general de New Urban Holdings está disminuyendo continuamente. “Aunque la cantidad de recursos en venta es limitada, lo que puede conducir a una contracción adicional en las ventas contractuales de New Urban para 2026, creemos que esto es positivo para las ganancias. A medida que se reduzcan las reservas de propiedades en los próximos años, se espera que la carga del desarrollo de propiedades sobre las ganancias disminuya significativamente, lo que podría llevar a un notable repunte en las ganancias de la empresa. Se espera que las ganancias centrales de 2027 se recuperen a 2.6 mil millones de yuanes (una tasa compuesta anual de crecimiento del 45% entre 2024 y 2027)”.

Con base en esto, Morgan Stanley elevó su pronóstico de ganancias por acción para New Urban Holdings para 2026 y 2027 en un 3-5%, y aumentó su precio objetivo en un 25% a 19.70 yuanes para reflejar ingresos por alquiler más fuertes, una mejora en la liquidez y la liberación de valor de las propiedades de inversión.

De hecho, además de Morgan Stanley, New Urban Holdings ha seguido ganando reconocimiento en el mercado de capitales, recibiendo el respaldo positivo de más de 20 casas de valores, incluyendo Guotou Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, CITIC Construction, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, Guotai Junan, Kaiyuan Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Industrial Securities, Changjiang Securities, CITIC Securities, entre otras instituciones de valores que le otorgan a la empresa calificaciones de “recomendación” o “compra”.

Changjiang Securities, en un informe reciente, analizó que las expectativas de políticas del sector están mejorando gradualmente, sumado a que New Urban Holdings ha pasado su pico de deuda y su capacidad de financiamiento sigue mejorando, lo que sugiere que la aversión al riesgo del mercado puede ir en aumento; la abundancia de reservas de terrenos en mano sigue ofreciendo ciertas garantías para las ventas; la contribución de la propiedad comercial ha aumentado, elevando el margen bruto, convirtiéndose en una fuente importante de ganancias y financiamiento para la empresa, y su valor podría ser reevaluado, manteniendo una calificación de “compra”.

Desde la recuperación de la capacidad de ganancias, hasta la defensa del sistema crediticio, pasando por la reconstrucción de los canales de financiamiento y la actualización del modelo de activos, New Urban Holdings ha mostrado en 2025 una línea de desarrollo clara: en medio de un ajuste profundo en la industria, se ha manejado con prudencia siguiendo el “espíritu del camello” para atravesar ciclos y ha abierto espacio a largo plazo a través de la transformación estructural. Esto también significa que, en el contexto de la eliminación de activos en la industria, las empresas inmobiliarias privadas de calidad aún tienen la capacidad de sobrevivir y desarrollarse; la resiliencia y la trayectoria evolutiva que ha mostrado New Urban Holdings están proporcionando una base real para la reconstrucción de la confianza en el mercado.