التمكين المزدوج للتمويل السياساتي، دفء سوق العقارات في بكين، شنغهاي، وشنتشن يتدفق

شاهد تحليل السوق من محللي “داشينغ” الماليين، موثوق، محترف، في الوقت المناسب، شامل، يساعدك على اكتشاف الفرص ذات الإمكانات!

جميع الصور أعلاه تم التقاطها بواسطة لي بينغ شيوان يوي في مكتب مبيعات في بكين

المراسل الصحفي لي بينغ شيوان يوي

تتدفق الأمواج الربيعية، وتنتشر الدفء تدريجياً.

سوق العقارات في الخط الأمامي

تتدفق “التيارات الدافئة”، وتصبح اتجاهات استقرار السوق أكثر وضوحًا. مع التركيز على التوجه الاستراتيجي “لتعزيز التنمية العالية الجودة للعقارات” في خطة “الخمسة عشر”، والتركيز على تقرير عمل الحكومة لعام 2026 “للاستقرار في سوق العقارات”، تتجه السياسات والإجراءات المالية نحو تحقيق الأهداف، مما يحفز السوق في الخط الأمامي ويعزز الدورة الصحية لصناعة العقارات.

في 25 فبراير 2026، أصدرت لجنة إدارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في مدينة شنغهاي وخمس إدارات أخرى “إشعاراً بشأن تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة” (المشار إليه فيما بعد بـ “الإشعار”). حتى 25 مارس، تم تطبيق هذه السياسة الجديدة لمدة شهر كامل. تظهر بيانات معهد أبحاث “لينججيا” في شنغهاي أنه من 1 مارس إلى 23 مارس 2026، تم بيع 22,400 وحدة سكنية في سوق العقارات في شنغهاي، بزيادة قدرها 11% مقارنة بنفس الفترة من عام 2025. ليس فقط شنغهاي، بل تم خفض معدلات قروض الإسكان الشخصي ونسب الدفع الأولى في بكين وشنغهاي وشنتشن في الوقت نفسه، وتم تنفيذ تدابير تحسين السياسة بشكل كامل، ودخلت السياسات ذات الصلة فترة الملاحظة المستقرة.

قام مراسلو “صحيفة الأوراق المالية” بزيارة بكين وشنغهاي وشنتشن لإجراء أبحاث ميدانية، والتحدث مباشرة مع موظفي المؤسسات المالية، ووكلاء العقارات، والمشترين، وأصحاب المنازل، لاستكشاف الوضع الحقيقي للسوق في الخط الأمامي. وفقًا لنتائج البحث، أظهرت أسواق العقارات في المناطق الأساسية في المدن الثلاث علامات واضحة على الاستقرار، وأصبح الطلب الأساسي على شراء المنازل وتحسينها هو القوة الرئيسية في المعاملات الحالية.

السياسات والتمويل يجتمعان

لتقليل تكاليف الشراء بشكل فعلي

在 إطار السياسة الكلية، أصدرت بكين وشنغهاي وشنتشن سياسات تخفيفية ملائمة للسوق، بدءًا من تخفيف قيود الشراء، وتحسين سياسات القروض التجارية، إلى زيادة دعم صندوق الإسكان، لدعم الطلب السكني المعقول بدقة، وتشكيل قوة سياسية مشتركة.

يظهر “الإشعار” المذكور أعلاه أنه تم تحسين وتعديل السياسات في سبعة مجالات، بما في ذلك قيود شراء المنازل، وقروض صندوق الإسكان، وضريبة العقارات السكنية. على هذا الأساس، تم تحسين سياسة القروض التجارية للعقارات التجارية بشكل أكبر. اعتبارًا من 16 مارس، تم تعديل نسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية في شنغهاي (بما في ذلك “عقارات الاستخدام التجاري والسكني”) إلى 30% على الأقل.

قال لي جين، رئيس معهد أبحاث “لينججيا” في شنغهاي، في مقابلة مع مراسلة “صحيفة الأوراق المالية”: “حاليًا، زادت كمية المعاينات اليومية في لينججيا في شنغهاي بنسبة 30% مقارنة بفترة ما قبل سياسة السوق الجديدة، وزاد عدد العملاء الجدد يوميًا بنسبة 51% مقارنة بالفترة السابقة، وزادت ثقة العملاء في دخول السوق بشكل ملحوظ، وكانت المعاينات والصفقات نشطة للغاية.”

أما بكين، فقد أصدرت في عام 2025 وثيقتين لتحسين سياسات العقارات ذات الصلة. في 8 أغسطس 2025، تم تخفيف القيود على الشراء خارج الدائرة الخامسة، مما يعني أنه يمكن شراء المنازل التجارية (بما في ذلك المنازل الجديدة والمستعملة) دون قيود على العدد؛ في 24 ديسمبر 2025، أصدرت لجنة إدارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في بكين وغيرها من الإدارات سياسة جديدة لسوق العقارات، حيث تم تعديل فترة دفع التأمين الاجتماعي أو ضريبة الدخل للأسر غير الحائزة للإقامة المحلية عند شراء المنازل داخل وخارج الدائرة الخامسة، وتم إلغاء التمييز في آلية تسعير الفائدة بين المنزل الأول والثاني.

علم مراسلو العديد من البنوك الكبرى أنه حاليًا، تعتمد قروض العقارات التجارية في بكين على سعر LPR لفترة تزيد على 5 سنوات (3.50%) كمعيار تسعير، حيث تتراوح أسعار الفائدة الفعلية التي تنفذها العديد من البنوك بشكل عام حول 3.05%. وقد حسبت الصحيفة أنه في حالة شراء منزل ثاني داخل الدائرة الخامسة، إذا تم الحصول على قرض بقيمة مليون، وسُدِدت على مدى 30 عامًا، فإنه مقارنة بسعر الفائدة الذي كان 3.45% قبل 24 ديسمبر 2025، فإن الدفعة الشهرية يمكن أن تنخفض بأكثر من مئة يوان، مما يوفر عشرات الآلاف من اليوان في إجمالي المبالغ المدفوعة.

منذ 6 سبتمبر 2025، نفذت شنتشن أيضًا تدابير لتحسين وتعديل سياسات العقارات، بما في ذلك تحسين سياسة قروض الإسكان الشخصي. من بين ذلك، لم يعد يتم التمييز بين أسعار الفائدة على القروض التجارية للمنزل الأول والثاني.

“منذ العام الماضي، أصدرت المدن الكبيرة سياسات مكثفة لتقليل نسب الدفع الأولى، وخفض أسعار الفائدة على القروض، وتحسين قيود الشراء والقروض، مما خفض فعليًا عتبة شراء المنازل للسكان، وشكل مجموعة قوية من الدعم المالي، مما أدى إلى إعادة تأهيل معنويات السوق.” قالت كاو جينغجينغ، مديرة قسم أبحاث المؤشرات في معهد “تشونغ زهي” للبحوث، لمراسلي “صحيفة الأوراق المالية”، مشيرة إلى أن السبب في ذلك هو أن السياسة الجديدة كانت فعالة، مما ساهم في إطلاق الطلب المحتمل على شراء المنازل؛ ومن ناحية أخرى، اقتربت أسعار المناطق ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية تدريجياً من مستويات معقولة. يظهر السوق حاليًا سمات هيكلية واضحة من التباين، حيث تتمتع المشاريع عالية الجودة في المناطق الحضرية الرئيسية بانتعاش كبير في المعاملات، بينما لا تزال مناطق الضواحي تعاني من ضغط على المخزون.

تتزايد النشاطات في سوق العقارات في المدن الكبرى بفضل مجموعة من السياسات وتفعيل التمويل. في 16 مارس، أصدرت الهيئة الوطنية للإحصاء بيانات حول تغير أسعار مبيعات العقارات السكنية في 70 مدينة كبيرة ومتوسطة في فبراير، حيث استمر انخفاض أسعار العقارات في 70 مدينة في التضاؤل.

تظهر بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء أن أسعار المبيعات للعقارات السكنية الجديدة في المدن الكبرى قد استقرت في فبراير، حيث تراجعت بنسبة 0.3% مقارنة بالشهر السابق. من بين ذلك، ارتفعت أسعار العقارات في بكين وشنغهاي بنسبة 0.2%، واستقرت في قوانغتشو، وانخفضت بنسبة 0.3% في شنتشن؛ بينما انخفضت أسعار مبيعات العقارات السكنية المستعملة في المدن الكبرى بنسبة 0.1%، مما يعكس انخفاضًا أقل بمقدار 0.4 نقطة مئوية مقارنة بالشهر السابق، حيث ارتفعت الأسعار في بكين وشنغهاي بنسبة 0.3% و0.2% على التوالي.

“من البيانات الموضوعية، لقد ظهر سوق العقارات في المدن الكبرى بالفعل بأداء إيجابي، خاصةً أن تعديل أسعار العقارات وتأثير السياسات قد لعبا دورًا ممتازًا.” قال يان يويجين، نائب رئيس معهد “يجي” للأبحاث العقارية في شنغهاي، لمراسلي “صحيفة الأوراق المالية”، مشيرًا إلى أن استهلاك السوق في شنغهاي لم يكن مدفوعًا بعامل واحد، بل كان نتيجة لتراكم عوامل إيجابية متعددة: أولاً، استمرت فوائد السياسات في الانطلاق، وتم تمويلها بدقة، مما منح السوق قوة دفع قوية؛ ثانيًا، تم تعديل الأسعار بشكل مناسب، وتم استعادة الثقة تدريجياً؛ ثالثًا، توجد طلبات محتملة بشكل موضوعي.

المستشارون “يتشغلون”

يشهدون دفء سوق العقارات في الخط الأمامي

“زهور الشمس تنمو بسهولة في الربيع”، وكلاء بيع العقارات في الخط الأمامي هم الأكثر قدرة على حساسية تجاه دفء السوق. تحت تأثير السياسات الجديدة، ارتفعت نشاطات سوق العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن بشكل ملحوظ.

“تناولت ثلاثة بيضات في الساعة السابعة صباحًا، وكنت مشغولًا حتى الثامنة مساءً.” تجربة لي كاي (اسم مستعار)، موظف مبيعات في بكين، تعرض بوضوح حرارة السوق بعد تنفيذ السياسات الجديدة. اعترف بأنه أنهى 7 عقود فقط في يوم السبت، حتى أنه كان عليه حجز الغداء مسبقًا. لم تكن حالة لي كاي حالة فردية، بل كانت ظاهرة شائعة بين وكلاء العقارات في المدن الثلاث.

مع حلول الليل، لا تزال أحد مكاتب عقارات في منطقة شيشينغ في بكين مضاءة، وتكون غرف التوقيع الثلاثة مشغولة بالكامل. الجدران مغطاة بالأعلام التي أرسلها أصحاب المنازل والمشترين، ومنطقة الطباعة تنتج باستمرار عقود معاملات العقارات، حيث تسود أجواء من النشاط. قالت زانغ لي (اسم مستعار)، وكيلة عقارات في بكين، في مقابلة، إن الطلب على الاستشارات وزيارات المنازل قد ازداد بشكل ملحوظ في الآونة الأخيرة، حيث تتزايد الطلبات على حجز المواعيد، وظهرت التقارير السعيدة عن المعاملات بشكل متكرر في المتجر. في 14 مارس فقط، تجاوزت كمية المعاملات في المنطقة 170 عقدًا، حيث تم إبرام أكثر من 5 عقود في 4 مناطق كبرى، و4 عقود في 9 مناطق.

على بُعد آلاف الأميال، كانت مكاتب العقارات في شنغهاي مشغولة أيضًا. حتى الساعة التاسعة مساءً، كان الوكيل تشين جون (اسم مستعار) لا يزال يرد على استفسارات العملاء بشأن زيارات المنازل. وأشار إلى أن وتيرة السوق قد تسارعت بشكل ملحوظ منذ بداية العام، حيث ارتفعت استفسارات وزيارات المنازل بشكل مستمر. في يوم تنفيذ “الإشعار”، قام زملاؤه في المجال بسرعة بتفسيره ومشاركته، مما أدى إلى زيادة استفسارات العملاء، وزادت المعاملات بشكل خاص في المناطق ذات القيمة العالية داخل الحلقة الوسطى.

وفرت بيانات من وكيل في إحدى منصات معاملات العقارات لـ “صحيفة الأوراق المالية” أن كمية معاملات العقارات المستعملة في شنغهاي قد تجاوزت 1400 وحدة في يوم 14 مارس فقط.

هذه الحالة من الانشغال تعكس التغير النشط في صناعة الوسطاء. وجدت الصحيفة عند زيارة العديد من مكاتب العقارات أن العديد منها قد زادت من تدريبات السياسات، لضمان إتقان الوكلاء للسياسات الجديدة بدقة، ومعرفة تفاصيل نسبة الدفع الأولى وتعديل أسعار الفائدة على القروض. أصبحت صورة نشاط وكلاء العقارات شهادة حية على انتعاش سوق العقارات الحالي.

كلا الجانبين في المعاملات لهما اعتبارات خاصة

للمساعدة في تطوير سلسلة الصناعة بشكل سليم

تتمثل الفائدة الرئيسية في السياسات الجديدة للعقارات في أنها لا تفيد المشترين فقط، بل تعمق الفائدة لتشمل النظام البيئي بأكمله، مما يضخ قوة دفع قوية في الدورة الصحية للصناعة. تستهدف السياسات بدقة الاستجابة لاحتياجات المدن، بينما يسهم التمويل في دعم السوق، مما يدفع الصناعة نحو التنمية عالية الجودة، ويحقق حلقة إيجابية في النظام البيئي لسوق العقارات.

يشعر المشترون ذوو الحاجة الأساسية بأن “المنازل التي يمكن الوصول إليها” قد زادت. بدأ لي هوي، الذي يعمل في بكين، في البحث عن منزل منذ بداية عام 2025، لكنه ظل مترددًا بسبب ميزانيته المحدودة. كان بإمكانه تحمل تكلفة شقة بغرفة نوم واحدة فقط، ولكن بعد صدور السياسات الجديدة، يمكنه الآن شراء شقة صغيرة بغرفتين، وهو يستعد للقيام بذلك قريبًا.

كما اعترف ليو هونغ، الذي يعيش في منطقة مينغ هوانغ في شنغهاي، بأن الأصدقاء والزملاء غير المحليين بدأوا مؤخرًا في مناقشة موضوع العقارات بشكل متزايد، “حاليًا، هناك سياسات جيدة، وبعض الأصدقاء يراقبون أيضًا، وينظرون إلى العقارات المناسبة.”

استفاد مجموعة من الأشخاص الذين يرغبون في تحسين ظروف السكن من دعم السياسات. لم يساهم تحرير الطلب على التبديل فقط في تنشيط المخزون من العقارات، بل زاد أيضًا من سيولة السوق، مما ساعد النظام البيئي لسوق العقارات في تشكيل دورة صحية “بيع القديم وشراء الجديد”. يخطط وانغ زونغشيو من شنتشن لشراء منزل مستعمل، حيث قال: “لا زلت أراقب في الوقت الحالي، وذلك بسبب الحاجة إلى التحسين، أريد تبديل منزلي في المنطقة الأساسية، وهذا بالنسبة لي يعد استثمارًا آمنًا.”

بالمقابل، تغيرت نفسية البائعين في ظل تأثير السياسات الجديدة. أصبح البائعون الذين لديهم رغبة في التبديل استجابة نشطة للسياسات الجديدة، حيث يسعون لعرض منازلهم مع الاستفادة من حرارة السوق، ويتطلعون إلى البيع بسرعة لإتمام التبديل؛ كما أن بعض البائعين يعرضون منازلهم فقط لأغراض الاستفادة، مما يثري طبقات العرض في السوق.

رافق مراسلو “صحيفة الأوراق المالية” المشترين، مثل تشانغ جون، في مناقشة منزل مستعمل. كان سعر العرض لهذا المنزل 5.28 مليون يوان، وأشار الوسيط قبل التفاوض إلى أنه وفقًا لتقديرات البائع السابقة، من المتوقع أن ينخفض سعر المعاملة إلى أقل من 5 ملايين يوان. ومع ذلك، خلال عملية التفاوض، تغير موقف البائع بشكل واضح، مما أظهر “حرصًا على الاحتفاظ” وإعلان أنه لن يبيع بأقل من 5 ملايين؛ لم تتمكن هذه المناقشة من إتمام الصفقة في أقل من ساعة. ومع ذلك، فإن مشاعر الاحتفاظ من قبل بعض البائعين تعكس، من جانب، أن الثقة في السوق بدأت تتعافى تدريجياً.

قالت زانغ لي لمراسلي الصحيفة إنه على الرغم من أن حجم المعاملات في المنطقة التي أشرف عليها قد زاد، إلا أن أسعار العقارات لم تشهد ارتفاعًا عامًا، بل ارتفعت أسعار بعض العقارات ذات الجودة العالية في المناطق الأساسية.

بشكل عام، بعد تنفيذ السياسات الجديدة، استمرت نشاطات سوق العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن في الازدياد. سواء كان ذلك يتعلق بالتبديل، أو الاستفادة، أو الانتظار، يبحث المشاركون في السوق عن الحل الأمثل بناءً على احتياجاتهم الخاصة. تشكل هذه الأنشطة المتنوعة في السوق نظامًا بيئيًا صحيًا ومنظمًا، بينما يعزز ارتفاع النشاط والعودة العقلانية للمعاملات استقرار سوق العقارات.

في رأي كاو جينغجينغ، تُظهر سياسات التحسين الحالية خصائص “استجابة المدينة، ودعم دقيق”، من خلال تخفيف شروط التأهيل لشراء المنازل وتقليل تكاليف التمويل بشكل متزامن، مما خفض بشكل فعلي عتبة شراء المنازل للسكان.

ما هو أكثر أهمية، كونه نقطة محورية لجذب استقرار سوق العقارات، فإن استقرار سوق العقارات في الخط الأمامي سيطلق إشارات إيجابية مستمرة، مما يساعد في تعزيز أساس سوق العقارات بشكل عام.

“حاليًا، أدى استقرار سوق العقارات في الخط الأمامي إلى تأثيرات إيجابية على سلسلة الصناعة. على سبيل المثال، في سوق العقارات المستعملة في شنغهاي، تستمر المعاملات النشطة في المناطق الأساسية، مما يحفز بسرعة نمو الأعمال الاستهلاكية مثل تزيين المنازل، والأثاث، والأجهزة الكهربائية.” قالت يان يويجين، مضيفة أنه عندما يتحسن سوق العقارات، تتحسن أوضاع الشركات المالية، مع زيادة الطلب على الجودة العالية من السكن، مما سيجلب أيضًا المزيد من الطلب إلى مجالات جديدة مثل الذكاء الاصطناعي والروبوتات.

أفادت دو جوان، باحثة رفيعة في معهد بنك سوتشونغ، قائلة: "سوق العقارات يتمتع بسلسلة طويلة، بدءًا من مواد البناء إلى الأجهزة المنزلية، ويغطي عدة فئات. إن استقرار السوق ليس فقط انتعاشًا في معاملات السوق، بل هو أيضًا انتعاش للسلسلة الصناعية وتحفيز للاستهلاك، مما يسهم في تحسين النظام البيئي لسوق العقارات، ويشكل دورة إيجابية من “استقرار السوق، وانتعاش سلسلة الصناعة، وترقية الاستهلاك، وتحسين النظام البيئي”.

بالنسبة للمشترين، تنصح دو جوان بأن الأولوية هي تلبية احتياجات السكن؛ وثانيًا، أخذ القدرة الشرائية في الاعتبار، من المهم أن تكون واقعيًا وتعزز الوعي بحماية الحقوق؛ والثالث، الانتباه للنفقات الإضافية، يجب أن يتم تنظيم الأموال بشكل شامل؛ والرابع، متابعة السياسات الجديدة في الوقت المناسب، والسعي للحصول على الدعم ذات الصلة.

تعمل السياسات والتمويل بشكل متبادل، مما خفض بشكل فعّال عتبة شراء المنازل للسكان، ولعب دورًا هامًا في تخفيف ضغوط السيولة على الشركات العقارية، وتحفيز انتعاش سلسلة الصناعة العقارية، مما يضخ قوة دافعة دائمة لتحقيق دورة صحية وتطوير عالي الجودة في النظام البيئي للعقارات.

		بيان من "سينا": هذه الرسالة منقولة من وسيلة الإعلام الشريكة لـ "سينا"، ونشرها موقع "سينا" بهدف نقل المزيد من المعلومات، ولا تعني الموافقة على آرائها أو تأكيد وصفها. محتوى المقال هو لل参考 فقط، ولا يشكل نصيحة استثمارية. يتحمل المستثمرون المخاطر بناءً على ذلك.

معلومات وفيرة، وتفسيرات دقيقة، تجدها جميعًا في تطبيق “سينا المالية”

المحرر: غاو جيا