O "Quarto Forte" das Empresas Privadas Emergentes, os Boatos Amorosos do Bangtai e a Névoa de Dúvidas sobre o "Futuro Financeiro"

AI·O modo de alta rotatividade está escondendo riscos de financiamento?

Fonte | Phoenix Net Feng Cai Xun

Autor | Wang Tingting W=T=T

Há dois anos, a empresa de Sichuan “Bangtai Group”, que acabou de entrar entre as cinquenta maiores vendedoras de imóveis do país, chamou mais atenção por sua rápida aquisição de terrenos.

Até o final de 2025, o Bangtai Group já estava na 21ª posição no ranking de vendas de construtoras da CRIC, na 19ª no ranking de vendas de direitos, e na 4ª entre as construtoras privadas, consolidando sua posição como a “nova líder” do setor imobiliário privado no sudoeste.

De janeiro a fevereiro de 2026, Bangtai avançou ainda mais, chegando à 18ª posição no ranking nacional de vendas, mantendo a 4ª entre as construtoras privadas. Além disso, no ano passado, Bangtai ficou em 13º lugar na lista de aquisição de terrenos por direitos de construtoras.

Durante esse processo, o foco em Bangtai cresceu exponencialmente, e as discussões sobre ela se tornaram mais amplas. Os elogios destacam sua ascensão como uma “surpresa” e sua reputação no núcleo de operações, enquanto as críticas se concentram em alta alavancagem, propaganda enganosa sobre qualidade de imóveis, entre outros.

No entanto, essas controvérsias parecem ser superficiais. Bangtai parece estar mais interessada em notícias internas, como “Bangtai Group processa funcionário por 5,33 milhões de indenização” e “Sistema OA da Bangtai revela declaração de amor de funcionária por líder casado”, que são rapidamente abafadas.

Na verdade, na base do Bangtai Group, na cidade de Leshan, Sichuan, a Phoenix Net Feng Cai Xun apurou que a Bangtai começou como uma corretora imobiliária. Após entrar no setor de desenvolvimento imobiliário, bancos como o Banco Comercial de Leshan e o Banco Hengfeng na filial de Leshan tornaram-se seus principais financiadores. Nos primeiros anos, a reputação da empresa era sólida, e ela ainda não dependia muito de empréstimos de pequenas instituições, fundos privados ou factoring comercial.

Um alto executivo de um banco em Leshan, que preferiu não se identificar, afirmou que Bangtai é uma empresa com fluxo de caixa forte, principalmente por sua rápida rotatividade durante o processo de operação. Após adquirir terrenos, ela precisa lançar o projeto em cerca de seis meses (máximo de nove meses), e ao lançar, deve vender pelo menos metade das unidades. Se não vender, ela reduz os preços.

Se “lançar e vender rapidamente” e “expandir com base no retorno de vendas” forem considerados estratégias de crescimento acelerado, essa “persona” não pode se desmoronar facilmente em um mercado imobiliário em declínio?

Na prática, essa rápida expansão levanta questões sobre “de onde vem o dinheiro” e “se o fluxo de caixa é saudável”. Alguns acreditam que, se as vendas forem rápidas, não será necessário tanto financiamento; outros argumentam que o modelo de alta rotatividade e alto endividamento da Bangtai não difere do de Evergrande ou Country Garden, apenas por não ser uma empresa listada, com finanças pouco transparentes, o que pode esconder riscos de financiamento.

Compra rápida de terrenos, lançamento ágil, redução de preços

A persona de “crescimento desenfreado” da Bangtai

Em 2007, Luo Yong, Shi Lingtao, Wang Zhiyong e He Liu planejaram transformar sua atuação de corretora de vendas para incorporadora, renomeando a empresa de Leshan para “Bangtai”, e posteriormente transferiram a sede para Chengdu.

Até 2026, a Bangtai já atuava em 40 cidades no país, com mais de 170 projetos. A Sichuan Bangtai Investment Co., Ltd. mantém uma estrutura acionária com Luo Yong (30%), Shi Lingtao (29%), Wang Zhiyong (24%) e He Liu (17%), sem um controlador absoluto. A empresa possui 134 investimentos e empresas relacionadas, abrangendo desenvolvimento imobiliário, serviços de propriedade, paisagismo, marketing, focando exclusivamente no setor imobiliário, sem diversificação.

“Rápido” é uma palavra que muitos associam à Bangtai.

Por um lado, a velocidade de aquisição de terrenos, com mais de 20 operações por ano nos últimos três anos; por outro, o curto tempo entre aquisição e lançamento de vendas.

Por exemplo, os projetos Chengdu Bangtai Langjing, Xichang Bangtai Yingyue, Xi’an Bangtai Yuejiuzhang e Guancheng Yingyuefu levam cerca de 5 a 6 meses do terreno ao lançamento.

Porém, há imprevistos. Como o projeto de luxo “Chengdu Bangtai Cangjin”, que adquiriu o terreno em 2023 e só lançou em 2025, após esperar dois anos.

Lançar rapidamente e vender bem é o ideal. A Bangtai tem vários exemplos: segundo registros online, o projeto Yibin Bangtai Zhenjing vendeu quase 180 unidades por mês em maio de 2025; Yuxi Bangtai Zhenjing vendeu mais de 320 unidades em seu primeiro mês de vendas em 2024; Nanning Bangtai Lanjing vendeu 150 milhões de yuan em seu lançamento; Changsha Bangtai Guancheng esgotou as unidades em um mês, com quatro reposições, atingindo uma taxa de absorção superior a 90%.

Por outro lado, há imprevistos. Segundo a Yi Eye Real Estate, o projeto Bangtai Jing em Changsha, lançado após a nova regra de “sem áreas comuns”, vendeu apenas 126 unidades de 526 no mesmo dia, com uma taxa de absorção de cerca de 39%, abaixo do esperado.

Quando as vendas não acontecem, a redução de preços se torna uma estratégia para manter o ritmo. Do ponto de vista operacional, não é uma má estratégia, mas pode desagradar os proprietários antigos.

Proprietários de Bangtai Jing e Langyue em Hefei reclamaram de descontos maiores que os preços de registro, chegando a cerca de 120 mil yuan abaixo. O projeto Bangtai Dongfang Yasong também reduziu preços na fase final, gerando insatisfação entre os proprietários antigos.

Outro episódio que chamou atenção foi uma carta de protesto em estilo clássico intitulada “Carta de Protesto aos Proprietários de Bangtai em Sichuan: Lamentações e Defesa da Casa”, enviada pelos proprietários do projeto desde 2024, por problemas como discrepâncias na área de demonstração, materiais de baixa qualidade na laje de cobertura, atrasos na abertura do canteiro de obras, entre outros.

Na verdade, nas últimas reclamações no painel de mensagens públicas e na consulta de Sichuan, o foco também é na qualidade dos imóveis, como o risco de segurança na garagem subterrânea do Bangtai Xihua Tianjiao ou o vazamento na escada do Bangtai Yihou Yuan. Vale destacar que esses problemas são de empresas diferentes: o Bangtai Yihou Yuan foi desenvolvido pela Anhui Bangtai Holdings.

Especialistas do setor imobiliário apontam que, embora Bangtai esteja crescendo rapidamente, o mercado imobiliário e o ciclo do setor estão cheios de incertezas. Mesmo controlando a eficiência na aquisição de terrenos e no lançamento de vendas, não há garantia de que o fluxo de caixa será suficiente para sustentar esse ritmo intenso de expansão.

Além disso, a persona de “lançar e vender imediatamente” é facilmente desfeita. Quem consegue prever o mercado atual? Reduzir preços nem sempre garante vendas, pois é preciso considerar a margem de lucro do projeto.

Alta alavancagem, dependência forte e riscos ocultos

O mistério do financiamento da Bangtai

No ano passado, circulou em Chengdu uma história de que alguns grandes investidores e o chefe da Bangtai tentaram estabelecer parcerias fornecendo fundos externos ou ajudando na listagem, mas foram firmemente recusados pelo próprio chefe.

Como a Bangtai não é listada e parece não querer ser, ela praticamente fechou as portas para financiamentos de baixo custo, como títulos de crédito no exterior com garantia de empresas listadas. Com a situação financeira altamente oculta, atualmente a principal fonte de financiamento da Bangtai depende de hipotecas de participação acionária.

Embora a hipoteca de ações de projetos seja comum na fase de desenvolvimento, valores de garantia excessivos, altas proporções de financiamento (acima do retorno dos ativos hipotecados), ciclos curtos e retorno de capital não esperado podem gerar disputas, especialmente se o fluxo de caixa não for suficiente devido a vendas lentas, altos custos operacionais ou redução de preços.

Dados do Tianyancha mostram que a “Sichuan Bangtai Real Estate” possui uma dívida de 17,1 bilhões de yuan em financiamentos hipotecários, com bancos, fundos privados, factoring comercial e empresas de gestão de ativos como principais credores.

Desses, 2,3 bilhões de yuan estão ligados a três subsidiárias, com hipotecas de participação acionária de empresas como Hefei Bangcheng, Taizhiye, com garantias a trustes e factoring. A participação de 5 milhões de ações da Bangtai Yishang foi hipotecada ao Banco de Yibin, e 3 milhões de ações de Xichang Bangtai foram hipotecadas ao Banco de Liangshan.

Nos 14,8 bilhões de yuan de hipotecas anteriores (ainda em vigor), a maior parte foi fornecida por “Chongqing Houze Microfinance Co., Ltd.”, que concedeu 9 empréstimos de hipoteca a várias empresas de projetos em Guangyuan, Deyang, Suining, Ziyang, Chongqing e Yuxi, totalizando 2,344 bilhões de yuan. Essa microfinanceira, com sede fora da China continental, tem seu proprietário e sua nacionalidade fora do país.

A questão é: o modelo da Bangtai é uma cópia do de Evergrande ou Country Garden, ou é realmente uma operação pequena, focada em recursos próprios?

Embora sua transparência financeira seja limitada, o mercado será o melhor teste. Cada vez mais proprietários darão suas respostas. E assim, as balas ainda podem voar por um tempo.

Fonte: Feng Cai Xun