Aquecimento do mercado imobiliário secundário, aumento das transações - "pequena primavera" esperada nas cidades de primeiro nível

Fonte: Relatório Econômico do Século 21 Autor: Wu Shuying

A temporada de vendas de pico do setor imobiliário, “Março Dourado e Abril Prateado”, chegou pontualmente.

No sábado passado (14 de março), Xangai registrou um recorde de 1472 contratos de imóveis usados assinados em um único dia online; o mercado imobiliário de Pequim viu um aumento nas vendas de imóveis novos e usados impulsionado por políticas; as visitas e vendas de imóveis usados em Guangzhou também se intensificaram; em Shenzhen, as vendas de imóveis usados aumentaram significativamente na primeira metade de março.

Março e abril de cada ano são períodos críticos para o mercado imobiliário. Como o início do ano geralmente coincide com o Festival da Primavera, a demanda por compra de imóveis é adiada; além disso, a demanda por imóveis com vagas de estudo também costuma se liberar em março e abril, impulsionando o volume de vendas do mercado imobiliário como um todo. Portanto, o desempenho dessas duas meses é especialmente observado, pois influencia a direção do mercado ao longo do ano.

Este ano, o “Março Dourado e Abril Prateado” apresenta um cenário diferente. O mercado imobiliário voltou à racionalidade após anos de recuperação, e o público espera que a “Primavera Pequena” deste ano possa alcançar aumento de volume e preço, impulsionando o mercado para um novo ciclo de desenvolvimento. Pesquisadores do Relatório Econômico do Século 21 descobriram, por meio de várias entrevistas e investigações, que o volume de vendas em cidades de primeira linha está claramente em recuperação em relação ao mês anterior, enquanto os preços permanecem relativamente estáveis. Analisando diversos especialistas do mercado, Pequim e Xangai, sob o impulso de políticas, estão vendo uma liberação concentrada de demanda de compra, tornando otimista a expectativa de vendas para a “Primavera Pequena” deste ano; Guangzhou e Shenzhen também apresentam pontos positivos, com uma recuperação geral prevista.

O aumento de volume e estabilidade de preços nas cidades de primeira linha indicam um bom começo para o mercado imobiliário em todo o país.

A “Primavera Pequena” chegou

Xangai é a cidade que mais se destacou nesta rodada de “Primavera Pequena”.

Segundo a CRIC (China Real Estate Information Corporation), de 9 a 15 de março, o mercado de imóveis usados de Xangai apresentou um crescimento explosivo, com um volume de 7233 contratos fechados em uma semana, atingindo o maior recorde semanal dos últimos cinco anos (desde 2021).

Dados divulgados pelo portal imobiliário online de Xangai mostram que, em 18 de março, o volume de vendas de imóveis usados também atingiu 906 contratos em um dia útil, mantendo-se em alta no mercado.

O “explosivo” volume de vendas em Xangai nesta rodada foi impulsionado por novas políticas. Em 25 de fevereiro, Xangai publicou o aviso “Sobre a Otimização e Ajuste das Políticas Imobiliárias da Cidade”, que incluiu sete medidas para estabilizar o mercado, como redução do tempo de contribuição para seguridade social para residentes não de Xangai, flexibilização dos critérios de compra com carteira de residência, aumento do limite máximo de empréstimo do fundo de habitação, entre outras, sendo conhecido como as “Sete Medidas de Xangai”.

Uma fonte de uma grande construtora nacional responsável por pesquisa de clientes na cidade de Xangai disse ao Relatório Econômico do Século 21 que, nos últimos anos, cada rodada de novas políticas conseguiu antecipar parte da demanda ao mercado. Desta vez, combinada com a “Primavera Pequena”, a performance geral do mercado foi de um aumento explosivo no volume de vendas, sem queda significativa nos preços, que se mantêm estáveis. “De acordo com nossos dados, desde dezembro do ano passado, os preços de imóveis usados em Xangai não recuaram mais, permanecendo firmes, o que é um sinal positivo.”

As políticas de Pequim de dezembro do ano passado continuam a atuar. Segundo a análise do Instituto de Pesquisa 58 Anju, após o Festival da Primavera, com a retomada total das atividades de vendas de imóveis e das imobiliárias, a demanda por busca de imóveis reagiu rapidamente. Em 28 de fevereiro, o interesse por imóveis novos em Pequim subiu para 60,3, e o de imóveis usados para 66,1; em 14 de março, esses números aumentaram ainda mais, para 59,9 e 65,6, respectivamente, indicando que os efeitos das novas políticas continuam a se manifestar.

Em termos de volume de vendas, na semana de 26 de janeiro a 1 de fevereiro, Pequim vendeu 4244 unidades, atingindo o pico das últimas 12 semanas, com um aumento de mais de 30% em relação à semana anterior às novas políticas. Após o Festival da Primavera, o mercado também começou a se recuperar gradualmente, com 2980 unidades vendidas na semana de 1 a 8 de março.

Diferentemente de Pequim e Xangai, que contam com o suporte de novas políticas, Guangzhou e Shenzhen estão vendo uma recuperação impulsionada pela demanda rígida de compra de imóveis.

Informações públicas indicam que, nas duas primeiras semanas de março, as vendas de imóveis usados online em Guangzhou ultrapassaram 4000 unidades, com o maior volume diário de 271 contratos (15 de março), atingindo o maior nível desde 2023.

Um corretor na área de Tianhe, Guangzhou, disse ao Relatório Econômico do Século 21: “Estou muito ocupado recentemente, todos os dias atendendo visitas, reuniões e contratos. Agora, as filas nos centros de assinatura estão maiores do que no final do ano passado. Nossas vendas neste mês já chegaram a 9 unidades.”

Os dados de Shenzhen também são bastante claros: segundo monitoramento do Centro de Pesquisa Zhongyuan Shenzhen, até 18 de março, o total de imóveis residenciais novos e usados vendidos na cidade ultrapassou 4000 unidades. Entre eles, 1474 unidades de imóveis novos foram vendidas, um aumento de 38,9% em relação a fevereiro; 2715 unidades de imóveis usados foram transferidas, um aumento de 58,6% em relação ao mesmo período.

O Centro de Pesquisa Zhongyuan Shenzhen analisa que, após o Festival da Primavera, as vendas no mercado imobiliário de Shenzhen continuam a subir, com uma clara intenção de entrada dos clientes. Muitos projetos de imóveis novos estão promovendo descontos, com efeitos evidentes; as vendas de imóveis usados também se recuperam rapidamente, indicando que a “Primavera Pequena” já chegou.

Sinal ainda precisa de fortalecimento

Com o aumento evidente no volume de vendas e preços estáveis, os proprietários de imóveis usados já demonstram uma mentalidade de “valorizar” suas propriedades.

Segundo informações de várias imobiliárias em Xangai, Guangzhou e Shenzhen obtidas pelo Relatório Econômico do Século 21, atualmente os proprietários de imóveis usados estão mais firmes em seus preços, com pouca margem para negociação. “Antes, imóveis com bom custo-benefício já tinham sido vendidos. Após o Festival da Primavera, os preços ficaram difíceis de negociar, pois os proprietários perceberam que o mercado melhorou e preferem alugar do que reduzir preços para vender. Assim, os preços permanecem estáveis, mas se houver alguma flexibilização, as vendas podem acontecer rapidamente”, disse um corretor na área de Nanshan, Shenzhen.

No mercado de imóveis novos, as construtoras continuam adotando a estratégia de “preço para aumentar volume”. Um responsável de marketing de uma construtora focada no mercado do leste da China afirmou ao Relatório Econômico do Século 21 que, embora o volume de imóveis usados esteja crescendo e os preços se mantenham estáveis, “os sinais de retomada no mercado de imóveis novos ainda precisam ser confirmados.”

Dados fornecidos por esse responsável indicam que, em março, os preços médios de imóveis novos na cidade de Xangai e arredores recuaram na maioria dos casos, devido à estratégia de “preço para aumentar volume” e à mudança na estrutura de vendas.

“Em março, um projeto próximo ao nosso teve um desconto de 15%, com preço por metro quadrado alguns milhares de yuans mais barato que o nosso. Eles estão vendendo rápido, enquanto nós quase não tivemos vendas”, afirmou um executivo de uma construtora do sul da China.

Essa discrepância também se reflete no mercado de terras.

Em Xangai, por exemplo, em 13 de março, a primeira rodada de licitações de terrenos residenciais para 2026 foi concluída, com três lotes localizados em Jiading Xin Cheng, Xuhui Chang Qiao e Qingpu Xihongqiao, totalizando 198.3 mil metros quadrados de área de construção, com um valor total de aproximadamente 6,809 bilhões de yuans. Exceto pelo lote de Qingpu, que teve uma taxa de prêmio de 6,6%, os demais foram vendidos a preço base.

Isso demonstra que, mesmo com o calor do mercado atual, as decisões das construtoras no mercado de terras permanecem prudentes. Anteriormente, na reunião de resultados da China Merchants Shekou, o vice-presidente Wu Bin afirmou que, em 2026, o mercado de terras deve continuar operando em níveis baixos, com alguns pontos mais aquecidos.

Wu Bin acrescentou que, em 2026, a estratégia de investimento da China Merchants Shekou continuará focada em áreas e cidades-chave, com compras baseadas em vendas, seleção criteriosa. Com base na situação do mercado e no fluxo de caixa, e atendendo às “três linhas vermelhas”, equilibrando escala e lucro, cada projeto deve atingir os padrões de investimento “seis bons”, garantindo uma alocação eficiente de recursos, com maior atenção à velocidade de rotatividade e realização de lucros.

Sob essa perspectiva, a atual “Primavera Pequena” do mercado imobiliário pode impulsionar a estabilização e recuperação contínua do mercado neste ano, mas isso ainda depende de vários fatores. O gerente do Departamento de Pesquisa de Índices do China Index Academy, Cao Jingjing, alertou que a estabilização do mercado será um processo gradual, e a continuidade dependerá da recuperação real das expectativas de renda dos residentes e de preços, além de melhorias macroeconômicas substantivas.