Роскошные виллы на аукционе упали в цене, новостройки оказались в затруднительном положении

Явная рыночная стратегия — для многих девелоперов это и возможность заработать, и ловушка.

Если получишь участок в престижном районе, то можешь оказаться в сложной ситуации.

Испытание для новостроек

В марте рынок новых квартир в Шэньчжэне начал ускоряться.

Все районы последовательно одобряют типичные проекты для предварительной продажи.

Недавно в Лунхуа, Хоншань, проект Lianfa Hongshan Xin Shuyuya Ju также находится в финальной стадии.

По рыночным источникам, ожидается, что в конце марта откроют маркетинговый центр и образцы квартир, а в конце марта получат разрешение и начнут продажу.

Этот проект был выигран в аукционе Лянфы в 65 раундах за 12,12 млрд юаней, что на 46,6% выше стартовой цены.

Площадь участка около 10 000 м², запланированная застройка — около 43 000 м², расчетная площадь — около 34 000 м², коэффициент застройки — 3,09, зеленых насаждений — 32,49%. В состав входит около 27 000 м² жилых помещений, около 500 м² коммерческих помещений на первом этаже, около 100 м² служебных помещений.

Проект спроектирован как сад на крыше, состоит из трех основных зданий и вспомогательных корпусов.

Одно здание — 25 этажей, высотой около 80 м, 1-2 подъезда, 6 квартир на этаж; другое — 16 этажей, около 53 м, 3 подъезда, всего 332 квартиры, с 360 парковочными местами.

Из-за низкого коэффициента застройки — всего около 3,09, а также потому, что это новый жилой комплекс в районе с низкой плотностью застройки, построенный по новым строительным нормам Шэньчжэня, проект считается первым в районе Хоншань по новой нормативной базе 2.0.

Таким образом, этот проект станет типичным примером нового и старого жилья в районе Лунхуа, а также первым проектом, появившимся на рынке после запуска в апреле 2025 года проекта Хоншань Хуафу.

Общий масштаб Хоншань Хуафу невелик — всего около 5000 м², застройка около 35 900 м², коэффициент застройки — 5,17. В проекте есть только один обычный товарный дом, другой — переселенческий, при этом доля переселенческих квартир почти половина, парковочных мест менее 1:1. Ранее его называли «комариной» за маленький размер.

184 квартиры площадью 62–78 м² с отделкой, средняя цена — около 80 500 юаней/м², общая цена — примерно 4,89–6,52 млн юаней. Проект достиг дневного солнца в течение часа и стал вторым в Шэньчжэне проектом с дневным солнцем в тот же год.

Рынок считает этот проект «последней жилой землей в районе Хоншань, после этого — ничего».

Но сейчас Лянфы Хоншань Син Шуюя Ju уже выходит на рынок, что ломает это общее мнение.

Эти два проекта расположены в одном районе, с похожим позиционированием.

Лянфы Хоншань Син Шуюя Ju отличается большим масштабом, более низким коэффициентом застройки, обновленным дизайном квартир, лучшей планировкой и инфраструктурой, позиционируется как чисто товарное жилье, заявляя, что это «передовой проект по новым нормам в Шэньчжэне» и «хороший дом для молодых, понимающих новые тренды».

Поэтому, несмотря на меньший масштаб, рынок воспринимает Лянфы Хоншань Син Шуюя Ju как символ смены старых и новых проектов в Лунхуа, и его продажи и последующая динамика станут индикатором рынка.

Ключевая цена

Но даже при ясной рыночной стратегии, несмотря на высокие ожидания, у проекта есть сложности.

Во-первых, его позиционирование.

Проект расположен на треугольном участке, окружен дорогами и жилыми домами.

Чтобы адаптироваться к форме участка, здания расположены в линию, некоторые квартиры с плохим освещением и обзором, расстояние между зданиями и жилыми домами — всего 16,63 м.

Между первым и третьим корпусами — всего около 18,51 м, а квартиры ниже 10-го этажа могут иметь окна, выходящие на балконы соседних домов, что снижает приватность.

Общая площадь территории — всего 10 900 м², три жилых здания расположены вплотную, без садов на земле.

Хотя запланировано 360 парковочных мест, соотношение — примерно 1:1,08 (по количеству квартир), есть 8 мест для инвалидов и 108 зарядных станций.

Планировка квартир ограничена: 69 м² — 3-комнатные, 99 м² — 4-комнатные. Хотя это заполняет пробел в предложении небольших квартир в районе Хоншань, минимальные квартиры получаются довольно тесными.

Во-вторых, стоимость участка.

Если посчитать, то шансы проекта на рынке — средние.

Во-первых, цена покупки участка A817-0619 в районе Лунхуа за 12,12 млрд юаней с премией 46,6%, что является рекордом по району. Цена за м² — 44 500 юаней, с учетом строительных и других затрат, себестоимость продажи — около 65 000 юаней/м², чтобы выйти на прибыль, нужно продавать по 70 000+ юаней/м².

Во-вторых, цены на аналогичные новостройки в окрестностях:

• В декабре 2024 года в проекте Shenye Yiyuefu (третья очередь) 246 квартир площадью 99–168 м² — средняя цена около 72 100 юаней/м², итоговая цена — 6,36–13,17 млн юаней.

• В июне 2024 года в том же комплексе вторая очередь — 252 квартиры, цена — около 69 100 юаней/м², итоговая — 6,12–12,93 млн юаней.

• В июне 2023 года первая очередь — 358 квартир, 78–179 м², цена — около 71 900 юаней/м², итоговая — 5,33–14,84 млн юаней.

На 17 марта осталось 139 квартир, которые еще не распроданы.

В марте 2021 года в жилом комплексе Shangyu Hongshanli — 152 квартиры, 54–99 м², цена — около 73 900 юаней/м², итоговая — 4,76–7,65 млн юаней. Если Лянфы Хоншань Син Шуюя Ju откроется по цене 70 000+ юаней/м², рынок вряд ли сможет его принять.

В прошлом году в марте в этом же районе продана квартира площадью 90,82 м² за 530 000 юаней, фактическая цена — 519 000 юаней, что примерно равно 57 100 юаней/м².

В 2011 году в жилом комплексе Jindi Shangtangdao двухкомнатная квартира 65 м² — цена сделки в январе-феврале составляла около 3,07–3,10 млн юаней, что примерно 47 300–47 700 юаней/м². В октябре 2022 года трехкомнатная 89 м² — около 4,4 млн юаней, цена — примерно 49 100 юаней/м².

В 2016 году в проекте Xinghe Chuanqi четырехкомнатная квартира 89,05 м² — в январе 2017 года продана за 5,68 млн юаней, цена — 63 785 юаней/м²; выставлена на продажу за 6,25 млн юаней, сделка заняла 210 дней. Аналогично, квартира 86,79 м² — в январе 2017 года за 5,68 млн юаней, цена — около 65 446 юаней/м², выставлена за 6 млн юаней, сделка — 152 дня.

Также в 2012 году в ЖК Zhongyang Yuanzhu — 88,05 м², сделка в январе 2013 года — около 6,29 млн юаней, цена — 71 414 юаней/м²; 143,34 м² — в декабре 2012 — около 9,44 млн юаней, цена — 65 844 юаней/м², выставлена за 10 млн юаней, сделка — 255 дней.

Если Лянфы Хоншань Син Шуюя Ju будет продаваться по 70 000+ юаней/м², это будет дороже по цене вторичного рынка таких проектов, как Jindi Shangtangdao или Xinghe Chuanqi.

При этом эти жилые комплексы — зрелые, с хорошей инфраструктурой, рядом метро, с просторными видами, стабильной управляющей компанией, — в то время как проект на треугольном участке, рядом с сельскими домами, с минимальным межэтажным расстоянием около 16 м и шумом от дороги.

При одинаковой цене, как рынок выберет?

Минимальный уровень ожиданий по новостройкам

Но важнее всего — недавние случаи с элитными аукционными квартирами в центральных районах.

На рынке сейчас не столько конкуренция между новостройками, сколько снижение цен на элитные квартиры в популярных районах, что снижает психологический уровень цен.

Например, в Футяне, в районе Хонмиху, элитный комплекс Xiangyu Central — средняя цена около 200 000+ юаней/м². В декабре там продана квартира 160,42 м² за 26,95 млн юаней, что примерно 168 000 юаней/м².

Недавно на платформе Alibaba Auction выставлена квартира площадью 203,62 м² с начальной ценой около 15,04 млн юаней, что примерно 75 000 юаней/м². Даже при оценочной стоимости 18,8 млн юаней, оценочная цена — около 92 332 юаней/м², что ниже минимальной цены по аукциону, а также ниже цены покупки владельца.

В феврале 2024 года в этом же комплексе на аукционе продана квартира 133 м² примерно за 15 млн юаней.

В августе 2023 года там продана квартира 203 м² за 51,8 млн юаней, цена — 255 200 юаней/м², что обновило рекорд стоимости в этом районе.

За два-три года цены на элитные квартиры в центре снизились более чем наполовину.

Не только Хонмиху, но и в Баян, Наньшань — элитные жилые комплексы тоже участвуют в аукционах:

• В Наньшань, в районе Huacheng, 16 марта продана квартира 144,61 м² за стартовые 7,6 млн юаней, итоговая — около 9,54 млн юаней, цена — примерно 65 992 юаней/м².

• В центре Баян, в комплексе Shenye Xingan, 16 марта аукцион на 334,34 м² — стартовая цена 17,54 млн юаней, оценка — 21,92 млн, итог — около 65 563 юаней/м², фактическая цена — 52 450 юаней/м², что в 80% от оценки.

• В том же районе, в комплексе Xinjin’an Yihou, скоро пройдет аукцион квартиры 353,91 м² — стартовая цена 24,36 млн юаней, оценка — 30,44 млн, цена — около 86 024 юаней/м².

Это означает, что элитные квартиры в центре Футяня, Наньшаня и Баяна сейчас продаются по аукционной цене 70 000–90 000 юаней/м².

Для рынка это значит, что покупатели думают: «Если в Хонмиху и Huacheng уже по 7–9 млн юаней/м², то почему в Лунхуа, Хоншань, цена должна быть 65 000–70 000 юаней/м²? Если «Син Шуюя» действительно продается по 70 000+ юаней/м², зачем платить больше?»

Дешевле — значит, риск убытка, не выдержишь сдержки по наличности; дороже — рынок не проголосует за ценность.

Поэтому правильная цена для «Син Шуюя» очень важна.

Если ориентироваться на 70 000+ юаней/м², проект может попасть в очень неудобный ценовой диапазон.

Для рынка же требования к качеству сдачи проекта выросли и стали более строгими.

Проект поддерживается группой Лянфы, у девелопера есть репутация, но за последние годы появились и сомнения.

Например, в Хефее, в проекте Lianfa Binyu Tinghu, как пример элитного улучшенного жилья, в 2024 году при сдаче выявили 95 проблем: сколы, протечки, трещины на потолках.

В Шэньчжэне, в Лунхуа, в проекте Lianfa Zhenzhuo Yaju, сданном в январе, сторонняя инспекция обнаружила протечки в ванных комнатах, отсутствие обратных клапанов в вытяжках, наклон входных дверей, пустоты в стеновой плитке.

В прошлом году в марте в проекте Guangming Lianfa Yueshang Ju тоже возникли претензии у владельцев.

Также стоит учитывать, что по отчету о финансовых результатах материнской компании Лянфы, в 2025 году ожидается первый убыток — до 10 млрд юаней, что связано с проблемами внутри группы.

За последние три года прибыль компании отрицательна, денежные потоки напряжены, — она уже не та стабильная компания, что раньше.

В такой ситуации, если предполагается, что «Син Шуюя» будет строиться из хороших материалов, с строгим контролем качества, то для инвесторов и покупателей с наличными это — ставка на риск.

Автор |醉酒大鲨鱼